（2017）粤01民终14409号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-03
案件名称
江成发、陈永忠租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江成发,陈永忠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14409号上诉人（原审被告）：江成发，男，1960年9月7日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。委托代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。委托代理人：江永锴，广东弦正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈永忠，男，1971年1月4日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市崇仁县。上诉人江成发因与被上诉人陈永忠租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江成发上诉请求：1、撤销一审判决，并驳回陈永忠的全部诉讼请求；2、由陈永忠承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案租赁场地为铁路物业，其本身的国有性质就具有合法性。涉案场所是属于羊城铁路新街车务段劳动服务公司的物业，该公司为国有企业，该场所作为铁路的配套设施同时建成，至今已经建成几十年。据此，该租赁场地的国有性质，本身就具有合法性，而非违法建筑或临时性建筑。退一步讲，租赁场地并非属于江成发的物业，有无依法申请报建以及取得建设工程规划许可证不在江成发管控的范围内。对于有无依法申请报建以及取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定，按照《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定，必须行政前置——由国家有关行政机关依职权先对建筑物合法性进行审查，并作出认定后，才能诉讼。现一审判决在涉讼租赁场地未经行政机关行政前置，对合法性作出认定前，即直接认定为违法建筑。一审判决该认定明显超越了法院的职权范围，属于程序违法。二、一审判决认定“陈永忠实际占有使用涉案场所日期截止至2016年6月30日”的事实错误。陈永忠至今尚未将涉案租赁场地交回江成发管业，陈永忠占有使用费应计至其实际向江成发交还租赁场地之日止。1、虽然双方对涉案场所收回交接没有作出约定，但根据生活常理，陈永忠撤离后要交还场所的，都应当与江成发办理交接手续。如果不交接的至少也应尽到合理的告知义务。但时至今日，陈永忠从未向江成发告知过已经撤离了涉案场所，在其提交的本案诉讼材料中亦未提及要交回场所。涉案场所江成发已经依约交付给了陈永忠使用，陈永忠如何使用或是将其闲置是其权利的自由处分，只要没有办理收回交接手续，都应当认定陈永忠一直占用场所，就应当支付占用使用费。即使陈永忠有不再承租的意愿或是撤离场所，也应当告知江成发并办理交接手续，不能以“有不再承租的意愿”或“撤离场所”作为推定收回交接的成就条件。2、最为重要的是，陈永忠接收租赁场地后，已经转租给第三人使用，至今其转租的租户仍在涉案租赁场地上经营，陈永忠仍在收到其转租租户的租金。陈永忠存在转租的行为，在其未终止转租户的租赁关系，并将租赁场地清空交回江成发之前，所产生的占用使用费，应当由陈永忠承担。3、本案未终审判决，涉案双方孰是孰非尚未有定论。在双方未对涉案租赁场地办理交接手续前，一审判决不宜直接认定场地已经交回江成发管业。被上诉人陈永忠答辩称：服从一审判决。2016年6月20日，陈永忠向一审法院起诉请求：1、请求确认陈永忠、江成发2016年5月1日签订的《场地租用使用协议》无效；2、江成发退还陈永忠预交租金142000元、装修费21560元，合计163560元；3、江成发赔偿陈永忠经济损失80000元。一审法院认定事实：2016年5月1日，陈永忠（乙方）与江成发（甲方）签订《场地租用使用协议》，约定：甲方将位于铁路江村站住宅小区泉溪农贸综合市场出租给乙方，租期为2016年5月1日至2018年11月30日，月租金及管理费合计5000元，乙方一次性付清甲方租金共计150000元，去除维修费8000元，乙方实际须向甲方交纳租金142000元；乙方为房屋门前三包、消防防火、安全、治安、卫生管理等责任人，有关证照税费及水电、环境卫生、治安联防、门前三包费用均由乙方负责承担，因违反有关规定而造成的一切经济、法律责任由乙方承担。协议签订后，陈永忠向江成发交纳租金142000元，江成发依约将涉案场所交由陈永忠使用，陈永忠对涉案场所进行装修，并于同年5月15日开张经营。后因涉案场所部分原摊贩租金和押金交纳问题，以及涉案场所被断水断电问题，导致陈永忠无法正常经营，陈永忠要求江成发解决上述问题，现因江成发未解决，故成讼。一审庭审中，陈永忠提交送货单和收据，拟证实其对涉案场所进行装修，支付装修费21560元。江成发对此质证称，确认陈永忠对涉案场所进行了装修，但无正式发票，对装修费金额不予确认。另查明，涉案场所系江成发向案外人羊城铁路新街车务段劳动服务公司（以下简称新街车务段）承租，且经新街车务段同意转租给陈永忠。涉案场所上盖物系由新街车务段自行搭建，属临时建筑，无报建手续,涉案场所现状系江成发承租后自行改建而成。一审法院认为：涉案场所属临时建筑，未依法申请报建、未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”江成发将未申请报建、未取得建设工程规划许可证的临时建筑转租给陈永忠，此行为违反了相关法律强制性规定，故陈永忠与江成发2016年5月1日签订的《场地租用使用协议》应属无效。现陈永忠要求确认该合同无效的请求，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不得返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，江成发明知涉案场所未申请报建，仍进行转租，陈永忠未审慎审查涉案场所报建情况就承租，双方均有过错，应各自承担相应的责任。现合同无效，江成发应返还陈永忠预交的租金142000元，陈永忠应向江成发支付涉案场所占有使用费，占有使用费应参照合同约定的租金标准支付。陈永忠、江成发确认于2016年5月1日交付使用涉案场所，同年6月20日陈永忠向一审法院起诉，6月30日江成发收到起诉状副本材料，因双方未对涉案场所收回交接作出约定，一审法院据此认定江成发于6月30日知悉陈永忠不再承租涉案场所意愿，且陈永忠已于此之前从涉案场所撤离，陈永忠实际占有使用涉案场所日期截止至2016年6月30日，故陈永忠应向江成发支付涉案场所占有使用费10000元（5000元/月×2个月）。此外，陈永忠承租涉案场所后经营不善，致使涉案场所原摊贩不再经营，新摊贩也陆续离场，对涉案场所经营管理情况造成不利后果和影响，导致江成发需对涉案场所进行重新整治，给江成发造成一定损失，鉴于陈永忠江成发在本案纠纷中都有过错，一审法院酌定由陈永忠赔偿江成发三个月的场地占有使用费，即15000元（5000元/月×3个月）。上述两项合计：25000元。因合同无效，江成发应退回陈永忠预交租金142000元，陈永忠需向江成发支付涉案场所占有使用费共计25000元，两款项冲抵后，一审法院确认江成发应返还陈永忠117000元。关于陈永忠要求江成发赔偿装修费问题。陈永忠提交送货单、收据拟证实投入装修费用21560元，因无正式票据予以证实，且江成发不予认可，但由于陈永忠江成发在《场地租用使用协议》中约定由江成发出资8000元作为涉案场所装修费，故一审法院确认陈永忠投入装修费为8000元。现合同无效，且陈永忠江成发都有过错，故一审法院酌定涉案场所装修费由江成发承担4000元，其余部分由陈永忠自行承担。关于陈永忠要求江成发赔偿经济损失问题。陈永忠主张因涉案场所被断水断电导致其需向其招入的摊贩支付赔偿金，遭受经济损失80000元，但陈永忠未能提交证据证实其需向摊贩支付赔偿金，故一审法院对陈永忠要求江成发赔偿损失80000元的请求不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于2017年6月8日作出判决:一、确认陈永忠与江成发于2016年5月1日签订的《场地租用使用协议》无效；二、于判决生效之日起十日内，江成发返还陈永忠117000元；三、于判决生效之日起十日内，江成发赔偿陈永忠装修费4000元；四、驳回陈永忠其他的诉讼请求。案件受理费4986元,由陈永忠负担2532元,由江成发负担2454元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，江成发提供以下证据：1、羊城铁路新街车务段劳动服务公司与江成发的租用场地使用协议（原件）、固定资产卡片（原件）、羊城铁路新街车务段劳动服务公司出具的证明（原件），拟证明江成发对涉案场地享有合法的使用权和涉案场地为合法建筑的事实；2、江成发与陈永忠租用场地使用协议（原件），拟证明江成发依法转租给陈永忠的事实；3、市场摊（档）使用合同（原件）、水电费结算清单（原件），拟证明陈永忠将涉案场地转租给第三人经营的事实；4、涉案场地照片（打印件），拟证明涉案场地仍由陈永忠招租的第三人经营，至今未交回江成发管业的事实。陈永忠书面质证称江成发所述不属实。本院认为，本案争议焦点之一是《场地租用使用协议》的效力问题。江成发作为出租人，对租赁物的合法性负有举证责任。涉案场所属临时建筑，无报建手续，且系江成发承租后自行改建而成，江成发二审期间提交的固定资产卡片、羊城铁路新街车务段劳动服务公司出具的证明，并非合法报建的证据，其以此主张《场地租用使用协议》有效于法无据，本院不予支持。本案争议焦点之二是使用费应计算至何时。合同无效，双方因合同取得的财产应相互返还。双方于2016年5月1日签订合同，江成发作为出租人，负有将场地交付给陈永忠的合同义务和举证责任。江成发无提交证据证明在签订《场地租用使用协议》后与陈永忠办理交接手续，将清空的场地交付给陈永忠使用，陈永忠则在2016年6月以涉案场地原摊贩未搬离等原因认为其无法正常经营提起本案诉讼。故虽然陈永忠与江成发未办理交还场地的手续，但江成发在签订合同后也未办理交付场地的手续，且其二审提交的证据也不足以证明陈永忠已向摊档档主收取2016年6月30日之后的使用费，故江成发以涉案场地还有摊贩经营为由主张陈永忠尚未交还场地、使用费不应退还的主张依据不足，本院不予采纳。从合同签订到陈永忠起诉仅仅一个多月的时间，而陈永忠在起诉状中已经表达不再继续履行合同的意思，江成发收到起诉状副本后应及时收回场地防止损失扩大，故一审法院认定使用费计算至2016年6月30日并无不当，本院予以维持。此外，江成发未提供涉案租赁物合法报建的证据，陈永忠在签订合同时也未审查租赁物的合法性，双方对于合同无效均有过错，一审法院对财产返还和损失的处理也无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人江成发的上诉主张依据不充分，本院不予支持。一审处理并无不当，本院予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由上诉人江成发负担。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年十月二十四日书记员 张 利彭诗敏 百度搜索“”