（2017）沪01民终9959号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-09-21
案件名称
吴懿伟房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴某1,朱云飞,吴某2,徐芳茵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9959号上诉人（原审原告）：吴某1，男，1975年1月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱云飞，女，1975年10月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：吴某2，女，2004年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：吴某1（系吴某2之父），住同吴某2。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：邱扬成，上海佳通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐芳茵，女，1977年3月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高未博，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人吴某1、朱云飞、吴某2以及上诉人徐芳茵因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴某1、朱云飞、吴某2上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，其中主张的违约金的诉讼请求由139万元调整为13.9万元，判决双方之间的房屋买卖合同于2017年3月12日解除，朱云飞无需返还徐芳茵房款5万元。事实与理由：一、原审认定事实不清，违约金判决明显过低。徐芳茵对于上海房屋的限购政策应已明确了解，双方所签的合同中也有对限购政策的解读。双方签订的《补充协议》第2条约定，徐芳茵可以增加或者变更买受人。从该约定可以看出在签订本合同之初，就已经给徐芳茵就如果没能解决好限购问题作了充分的考虑，徐芳茵在签订合同之初就已经知道自己是被限购，其有信心能够解决好自身限购问题。最终徐芳茵没有解决好限购，也没有通过变更买受人的方式来让交易继续进行下去。吴某1、朱云飞、吴某2认为，合同已经对徐芳茵没能解决限购提供了解决方案，而徐芳茵却没有选择通过变更买受人的方式来履行合同，而是迳行要求解除合同，显然存在恶意违约的行为。一审法院关于徐芳茵意识到自己限购后立即发函要求协商解除买卖合同的认定，存在错误。原审采用相当于定金罚则的违约责任承担方式来衡量徐芳茵的违约行为，显然不够，判定的5万元的违约金明显过低，应予调高。二、吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵之间签订的房屋买卖合同应于2017年3月12日解除。双方关于2017年3月5日前补交15万元房款的约定，其性质属于关于合同条款补充的特别约定，其效力优于买卖合同条款，不应再适用买卖合同中15日付款宽限期的约定。吴某1、朱云飞、吴某2已经给过了徐芳茵宽限期，2017年3月5日为吴某1、朱云飞、吴某2给徐芳茵的最后期限，超过该时间，吴某1、朱云飞、吴某2即有权行使单方解除权。原审法院认为，2017年3月5日过后，吴某1、朱云飞、吴某2还应给徐芳茵15天的宽限期才可以解除合同，显然没有依据。因徐芳茵于2017年3月6日明确发信件要求解除合同，根据合同法第九十四条第二款的规定，吴某1、朱云飞、吴某2因此取得单方解除合同的权利，吴某1、朱云飞、吴某2于2017年3月10日发函要求单方解除买卖合同的行为，完全符合合同法的规定，该解约通知于2017年3月12日到达徐芳茵后即发生解除合同的效力。故一审法院关于买卖合同解除事项的认定，存在错误，也与法相悖。三、原审反诉遗漏吴某1、吴某2两名当事人。吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，徐芳茵的合同相对方为吴某1、朱云飞、吴某2，徐芳茵第2项反诉请求是基于房屋买卖合同法律关系要求返还房款，徐芳茵却只要求朱云飞一人返还5万元房款，显然遗漏必要共同诉讼人。徐芳茵对吴某1、朱云飞、吴某2的上诉请求不予同意，并提出上诉，请求：撤销原审判决第一、四项，支持徐芳茵的原审反诉请求。事实与理由：一、徐芳茵与吴某1、朱云飞、吴某2之间的房屋买卖合同自始处于签订过程中，尚未签署完毕，未生效。上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）为吴某1、朱云飞、吴某2三人共同共有，根据法律规定，应经全部共有人同意，该房屋才能被处分。因吴某1未在一式三份的全部合同上均予以签字，故关于系争房屋的买卖合同并未生效。原审认定买卖合同生效存在错误。二、吴某1也未证明其在2017年2月26日前完成补签字。徐芳茵持有的合同上吴某1至今未签字以及2017年2月28日仅朱云飞一人签名同意延期付款，可以推断，2017年2月28日前，吴某1未同意朱云飞擅自处分房屋的行为。因此，原审有关徐芳茵要求朱云飞支付违约金69.5万元的诉请，缺乏事实依据的认定存在错误。朱云飞应按约赔偿徐芳茵违约金69.5万元。三、原审酌定徐芳茵需支付5万元的违约金无事实根据。即使合同生效，亦与合同约定的计算方式相悖。徐芳茵仅需按照合同约定支付从3月6日至3月17日这12日延期支付15万元房款按日万分之五计算的违约金，金额为900元。四、朱云飞与徐芳茵签订的《协议》独立于买卖合同，合法有效。五、原审适用法律错误。吴某1、朱云飞、吴某2对徐芳茵的上诉请求亦不予同意。吴某1、朱云飞、吴某2向一审法院起诉请求：1、判令吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵于2017年2月23日签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的《上海市房地产买卖合同》于2017年3月12日解除；2、判令徐芳茵支付吴某1、朱云飞、吴某2违约金人民币139万元。一审中，徐芳茵不同意吴某1、朱云飞、吴某2的诉讼请求，并提起反诉，要求判令朱云飞：1、支付违约金69.50万元；2、返还已付房款5万元。一审法院认定事实：吴某1、朱云飞系夫妻，育有一女吴某2（未成年人），三人均为涉诉房屋的产权人。朱云飞与徐芳茵在中介居间下于2017年2月23日签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）（含补充条款及附件），约定：徐芳茵向吴某1、朱云飞、吴某2购买涉诉房屋，总房价为695万元；徐芳茵于签订买卖合同当日向吴某1、朱云飞、吴某2支付房款20万元，2017年4月30日之前支付房款300万元，以贷款形式由银行转账370万元，涉诉房屋交接当日支付房款5万元。徐芳茵未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向吴某1、朱云飞、吴某2支付违约金，违约金按徐芳茵逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款项期限之第二日起算至实际付款之日止。超过十五日后徐芳茵仍未付款的，除徐芳茵应向吴某1、朱云飞、吴某2支付十五日的违约金外，吴某1、朱云飞、吴某2还有权单方解除合同。吴某1、朱云飞、吴某2单方解除合同的，应当书面通知徐芳茵，徐芳茵承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。吴某1、朱云飞、吴某2可从徐芳茵已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给徐芳茵，已付款不足违约金和赔偿金部分的，徐芳茵应当接到书面通知之日起十五日内向吴某1、朱云飞、吴某2支付。签约当日，吴某1、吴某2因出差、上学均未至签约现场，朱云飞代吴某2在买卖合同上签字。徐芳茵当日支付房款5万元，并与朱云飞签订《协议》，内容如下：1、朱云飞承诺已经取得吴某1、吴某2同意，出售涉诉房屋；2、吴某1、吴某2于2017年2月28日前补签买卖合同；3、若吴某1、吴某2未按约定补签合同，则按照涉诉房屋总房价的10%赔偿徐芳茵；4、若徐芳茵未按约购买房屋，则按照涉诉房屋总房价的10%赔偿朱云飞；5、本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对双方产生效力。2017年2月28日，朱云飞书面同意徐芳茵延期至2017年3月5日补交房款15万元。3月4日，徐芳茵向吴某1、朱云飞、吴某2发送告知书，表示其因听信中介告知其有购房资格而与朱云飞签订了定金合同，现因其为单身在上海已拥有2套住房属于限购人群，无法继续履行合同，故希望吴某1、朱云飞、吴某2收到告知书后及时办理解约手续。吴某1、朱云飞、吴某2于3月6日收到该告知书。3月10日，吴某1、朱云飞、吴某2向徐芳茵发出解约通知函，该函于3月12日到达徐芳茵处。解约通知函主要内容如下：徐芳茵应于2017年2月23日之前支付房款20万元，但吴某1、朱云飞、吴某2仅收到5万元，徐芳茵已经违约，吴某1、朱云飞、吴某2行使解除权解除双方之间的买卖合同，并要求徐芳茵按照合同约定支付总房价20%的违约金。一审法院另查明，2017年3月18日、4月20日，涉诉房屋通过上海市房地产交易中心网上备案系统进行了合同信息备案，买受人均为案外人刘某。一审审理中：1、吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵各提供涉诉房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，主要区别在于徐芳茵持有的买卖合同上签字页及骑缝处吴某1未签署。吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵对买卖合同的真实性均无异议，吴某1、朱云飞、吴某2表示买卖合同已经成立，徐芳茵应按约最迟于2017年3月5日支付15万元，现徐芳茵未支付的行为已构成违约；徐芳茵则表示买卖合同因缺少吴某1的签字尚未成立。因双方对该组证据真实性无异议，故法院予以确认；2、吴某1、朱云飞、吴某2提交吴某1、朱云飞之间2017年2月23日微信聊天记录截屏打印件1张、中介业务员潘某与朱云飞2017年2月27日至同年3月2日期间微信聊天记录截屏打印件一组、中介工作人员余某与朱云飞2017年2月28日至3月2日期间短信记录截屏打印件一组、吴某1、朱云飞的通话详单一组及中国XX集团上海有限公司对账单2张(以下简称对账单)，证明手机号码1376441****、1590187****分别登记在吴某1、朱云飞名下；朱云飞出售涉诉房屋已获得吴某1同意，双方在交易过程中一直保持电话联系；2月26日，吴某1出差回上海后补签了吴某1、朱云飞、吴某2及中介处的买卖合同；徐芳茵一直隐瞒其为限购人群的情况，故意拒绝支付房款，在吴某1、朱云飞、吴某2给予宽限期后，仍拒不付款。经质证，徐芳茵对对账单的真实性确认，但表示与本案无关；对其余证据的真实性、关联性均不予认可，表示微信聊天记录中“你厉害”三个字也无法证明所为何事；微信记录可删减，也无法证明聊天者的身份；通话详单无法体现通话内容。因通话详单及对账单由第三方出具，具有客观性，法院对其真实性予以确认；其余证据不符合证据的形式要件，法院不予确认；3、吴某1、朱云飞、吴某2提交案外人潘某出具的关于吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵房屋买卖合同纠纷的中介部分工作情况说明（以下简称情况说明），证明2017年2月26日，应朱云飞要求，潘某携带合同及附件至吴某1、朱云飞、吴某2住处，吴某1当场补签买卖合同。经质证，徐芳茵对潘某的身份情况及签字的真实性不予认可，潘某仅带过徐芳茵及其母亲看过房子，并没有参与涉诉房屋的居间，洽谈买卖合同等事宜均由业务员李某处理。吴某1、朱云飞、吴某2提交中介出具的在职证明一份，证明潘某2017年2月22日至同年3月22日期间系其置业顾问，为双方交易时的联系人，负责日常沟通交流工作。经质证，徐芳茵表示对该份证据真实性存有异议，在职证明中笔误处签名人身份不详，且潘某仅工作一个月便离职，依旧在实习期，不合常理，亦无其他证据辅证。法院对在职证明的真实性予以确认，因情况说明属于证人证言的性质，现证人未出庭作证，法院对该份证据不予确认。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，其一，关于反诉主体是否适格的问题。根据法律规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，因朱云飞是本诉三原告之一，徐芳茵当然有权对其提起反诉。其二，关于反诉请求是否成立，根据相关规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。现反诉请求与本诉请求均基于房屋买卖这一相同事实，诉讼请求之间具有因果关系，徐芳茵提出反诉并无不妥，法院应当合并审理。其三、关于买卖合同的效力。朱云飞与徐芳茵所签的买卖合同一式三份，未成年人吴某2由其母朱云飞代为签字，徐芳茵未提供证据证明朱云飞存在损害吴某2利益的行为，故朱云飞作为其法定代理人有权代理吴某2处分涉诉房屋。朱云飞、吴某1系夫妻；签约当日两人有通话记录；吴某1在其持有的买卖合同上已补签字；朱云飞在与徐芳茵签订买卖合同当日所签的协议中明确承诺其有权代表吴某1、吴某2出售涉诉房屋。综合考虑上述事实，徐芳茵关于因其所持有的买卖合同无吴某1签字、交易处于待定未完成状态的主张，法院不予采纳，确认朱云飞有权出售涉诉房屋，买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。徐芳茵与朱云飞于签订买卖合同当日另行签署协议的目的是为了确保朱云飞有权代理吴某1、吴某2出售房屋，徐芳茵按期购买房屋，保障交易的顺利完成，而非为买卖合同不成立而签订。据此，在未有证据证明吴某1、吴某2在徐芳茵2017年3月4日发出协商解除买卖合同的通知前有不再出售涉诉房屋的意思表示的情况下，徐芳茵以吴某1、吴某2未于2017年2月28日前在其持有的买卖合同上补签字、合同未完成为由，依据协议约定要求朱云飞支付其违约金69.50万元的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。其四，关于买卖合同的解除。因吴某1、朱云飞、吴某2同意徐芳茵延期至2017年3月5日前补交房款15万元，故按照买卖合同的约定，徐芳茵超过15日付款宽限期仍未补交上述房款的，吴某1、朱云飞、吴某2可以行使单方解除权，并向徐芳茵主张总价款20%的赔偿金。可见，吴某1、朱云飞、吴某2于2017年3月10日即行使单方解除权，条件未能成就，法院对吴某1、朱云飞、吴某2要求确认买卖合同于2017年3月12日解除的诉讼请求不予支持。因吴某1、朱云飞、吴某2已于2017年3月18日将涉诉房屋进行网上备案，意欲出售给案外人，吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵之间的买卖合同已无继续履行的可能性，双方所签的买卖合同理应解除。吴某1、朱云飞、吴某2应返还徐芳茵已收取的房款5万元，即法院对徐芳茵要求吴某1、朱云飞、吴某2返还5万元房款的反诉请求予以支持。考虑到徐芳茵在意识到自己属于限购对象后立即向吴某1、朱云飞、吴某2发函要求协商解除买卖合同，吴某1、朱云飞、吴某2单方解除权未能成就及吴某1、朱云飞、吴某2在给予徐芳茵15日付款宽限期前即将涉诉房屋与他人进行了网签合同备案的事实，法院确认徐芳茵未支付15万元房款的行为未影响吴某1、朱云飞、吴某2再次出售房屋，然徐芳茵拒绝按期支付房款构成违约，应按双方买卖合同约定的按逾期未付款日万分之五的标准向吴某1、朱云飞、吴某2支付违约金，吴某1、朱云飞、吴某2以单方解除权享有的总价款20%赔偿金的标准要求徐芳茵支付违约金139万元显然于法无据，远超吴某1、朱云飞、吴某2的实际损失，故对徐芳茵提出违约金过高的意见，法院予以采纳。综合考虑本案实际情况、徐芳茵违约程度、买卖合同的履行状态及市场交易行情等情形，法院酌定徐芳茵支付吴某1、朱云飞、吴某2违约金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及第一百零七条规定，判决如下：一、徐芳茵于判决生效之日起十日内支付吴某1、朱云飞、吴某2违约金5万元；二、朱云飞于判决生效之日起十日内返还徐芳茵房款5万元；三、驳回吴某1、朱云飞、吴某2的其余诉讼请求；四、驳回徐芳茵的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,310元，减半收取计8,655元，由吴某1、朱云飞、吴某2负担8,343.70元，徐芳茵负担311.30元。反诉案件受理费11,250元，减半收取计5,625元，由徐芳茵负担5,247.50元，由朱云飞负担377.50元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，朱云飞与徐芳茵在2017年2月23日还签订了《补充协议》一份，其中约定，“甲方（朱云飞）配合乙方（徐芳茵）增加或者变更买受人；甲方配合乙方做低房屋合同价格，并办理相关手续；……”本院再查明，徐芳茵与朱云飞等签订的关于涉讼房屋的买卖合同的补充条款（二）中涉及限购的条款内容被买卖双方划掉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐芳茵作为买受人与朱云飞作为出卖人代表经协商就登记于吴某1、朱云飞、吴某2名下的涉讼房屋的买卖事宜达成一致，并于2017年2月23日签订了买卖合同、《协议》、《补充协议》，上述协议是买卖双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。签约当日，朱云飞作为吴某2法定代理人代吴某2在买卖合同上签字，具有相应的法律效力。吴某1因出差，未在买卖合同上签字。现徐芳茵一方以此为由认为其持有的买卖合同上吴某1至今未签字，双方之间的合同未成立未生效。吴某1、朱云飞、吴某2为证明合同已成立并生效则提交了吴某1、朱云飞之间2017年2月23日微信聊天记录、中介业务员潘某与朱云飞2017年2月27日至同年3月2日期间微信聊天记录、中介工作人员余某与朱云飞2017年2月28日至3月2日期间短信记录、吴某1与朱云飞的通话详单及中国XX集团上海有限公司对账单，以证明朱云飞出售涉诉房屋已获得吴某1同意，双方在交易过程中一直保持电话联系；2月26日，吴某1出差回上海后又补签了吴某1、朱云飞、吴某2及中介处的买卖合同。对此，本院认为，朱云飞、吴某1系夫妻，签约当日两人有通话记录，吴某1在其持有的买卖合同上已补签字；朱云飞在与徐芳茵签订买卖合同当日所签的协议中明确承诺其有权代表吴某1、吴某2出售涉诉房屋。因此，朱云飞在签约当日的处分行为不属于无权处分行为，朱云飞有权出售涉讼房屋；退一步说，即使朱云飞在签约当日的处分行为难以认定为获得吴某1的授权或同意，属于无权处分，则此后吴某1在其持有的买卖合同上签字以及本案审理过程中对于买卖合同的认可，亦属于对于朱云飞无权处分的追认。故买卖双方2017年2月23日签订的买卖合同、《协议》、《补充协议》均属合法有效，对当事人具有约束力。徐芳茵认为关于系争房屋的买卖合同并未成立和生效的意见，本院不予采纳。根据现已查明的事实，买卖合同中关于限购的条款内容签约时被划掉，双方也在《补充协议》中约定了朱云飞配合徐芳茵增加或者变更买受人，故在签约时，买卖双方对于徐芳茵签约时存在限购问题，可能在交易时被限购，需要徐芳茵通过采取措施消除被限购的状态等情况均为明知。在签订合同后的实际履行过程中，徐芳茵未能按照买卖合同约定在签约当日足额支付20万元房款。2017年2月28日，朱云飞书面同意徐芳茵延期至2017年3月5日补交房款15万元。但在3月5日付款日到来之前，徐芳茵却又单方于3月4日向吴某1、朱云飞、吴某2方发送告知书（徐芳茵也明确列明该告知书的受送达方为吴某1、朱云飞、吴某2三人，可见在当时徐芳茵对双方之间的合同已成立并生效并无任何异议），以属于限购对象为由，要求及时办理解约手续。徐芳茵未及时支付房款的行为构成违约，其发送告知书的行为亦不符合合同的约定：即使当时其属于限购对象，但其也应当通过增加或变更买受人的方式，努力让合同继续履行。其未经同吴某1、朱云飞、吴某2沟通、协商，即迳行发函要求解除合同，行为明显不当。至于徐芳茵未及时付款以及发送告知函的行为是否使吴某1、朱云飞、吴某2一方合同的约定解除权或法定解除权成就的问题，本院认为，在双方合同中已有约定解除权内容的情况下，对于约定解除权所涉及的合同履行内容的判定，应优先适用合同的约定，其次才是法律的规定。双方在合同中约定了徐芳茵未按合同约定期限付款的，应当向吴某1、朱云飞、吴某2支付违约金，违约金按徐芳茵逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款项期限之第二日起算至实际付款之日止。超过十五日后徐芳茵仍未付款的，除徐芳茵应向吴某1、朱云飞、吴某2支付十五日的违约金外，吴某1、朱云飞、吴某2还有权单方解除合同。在徐芳茵发送告知书由吴某1、朱云飞、吴某2收悉后，吴某1、朱云飞、吴某2于2017年3月10日发送的解除通知函中提及的解约事由是未按约付款，则未按约付款违约行为的判定依据就是双方的买卖合同。吴某1、朱云飞、吴某2在解约函中实际上也是按照买卖合同约定的内容追究徐芳茵的违约责任。根据买卖合同的约定，徐芳茵逾期支付房款，只有超过15日的宽限期后，吴某1、朱云飞、吴某2才有权单方解除合同，获得单方解约权，在此之前，吴某1、朱云飞、吴某2只能要求徐芳茵承担按日计算的违约金。在合同履行过程中，朱云飞曾同意徐芳茵延期至2017年3月5日补交房款15万元，但没有证据证明双方对于上述15日的宽限期内容作了变更约定。因此，吴某1、朱云飞、吴某2在行使合同单方解除权时，仍应遵循合同的约定。吴某1、朱云飞、吴某2在2017年3月10日即发函解除合同，此时宽限期并未届满，条件未能成就，不发生合同解除的效力。因此，吴某1、朱云飞、吴某2要求确认双方之间的买卖合同于2017年3月12日解除，缺乏相应的依据，本院难以支持。吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵之间对于因买受人限购所导致的合同履行不能并未明确约定可以追究违约责任，也未对徐芳茵怠于采取措施通过诸如增加或变更买受人等方式消除限购的情形的行为如何追责有明确的约定。徐芳茵在支付房款的期限届满之前，发送告知书表示被限购而欲解除合同能否被认定为明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（支付房款）尚待商榷。考虑到吴某1、朱云飞、吴某2在合同的履行过程中，发函解除合同时也是基于徐芳茵未按约及时支付房款的事由，故本院对吴某1、朱云飞、吴某2上诉中称其有权按照合同法九十四条有关“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”等规定解除合同的意见不予采纳。吴某1、朱云飞、吴某2并不具有合同的约定解除权和法定解除权。因吴某1、朱云飞、吴某2已于2017年3月18日将涉诉房屋进行网上备案，意欲出售给案外人，吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵之间的买卖合同已无继续履行的可能性，故双方所签的买卖合同理应于本案中予以解除。合同解除后，吴某1、朱云飞、吴某2应返还徐芳茵已收取的房款5万元，因此，一审法院对徐芳茵要求吴某1、朱云飞、吴某2返还5万元房款的反诉请求予以支持，并无不当。如前所述，徐芳茵在合同履行过程中存在逾期支付房款的行为，根据双方合同的约定，其应当向吴某1、朱云飞、吴某2支付违约金，违约金按徐芳茵逾期未付款日万分之五计算，在合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日徐芳茵仍未支付的，除徐芳茵应向吴某1、朱云飞、吴某2支付十五日的违约金外，吴某1、朱云飞、吴某2还有权单方解除合同。吴某1、朱云飞、吴某2单方解除合同的，徐芳茵承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。考虑到吴某1、朱云飞、吴某2并未按约行使合同单方解除权，不发生合同解除的效果，且买卖合同约定付款逾期超过十五日的，出卖人是有权选择采取单方解约加十五日违约金加20%总价款赔偿金的违约责任追究方式追究买受人，若出卖人不选择解除合同或无权解除合同，则违约金仍应按照自应付款期限之第二日至实际付款之日止进行计算。因此，徐芳茵上诉认为其仅需按照合同约定支付从3月6日至3月17日这12日延期支付15万元房款按日万分之五计算的违约金的主张，缺乏充分的依据，本院不予采纳。考虑到吴某1、朱云飞、吴某2单方解除权未能成就及吴某1、朱云飞、吴某2在给予徐芳茵15日付款宽限期前即将涉诉房屋与他人进行了网签合同备案的事实，本院认为徐芳茵未支付15万元房款的行为未影响吴某1、朱云飞、吴某2再次出售房屋。吴某1、朱云飞、吴某2以单方解除权享有的总价款20%赔偿金的标准要求徐芳茵支付违约金139万元显然于法无据，远超吴某1、朱云飞、吴某2的实际损失，故对徐芳茵提出违约金过高的意见，法院予以采纳。综合考虑本案实际情况、徐芳茵违约程度、买卖合同的履行状态及市场交易行情等情形，一审法院酌定徐芳茵支付吴某1、朱云飞、吴某2违约金5万元，尚属合理，本院予以确认。吴某1、朱云飞、吴某2上诉将违约金调整为13.9万元，认为一审判定的5万元的违约金明显过低，应予调高，理由并不充分，本院难以采纳。关于徐芳茵要求朱云飞支付违约金69.50万元的原审反诉请求是否成立的问题，本院认为，根据徐芳茵与朱云飞签订的《协议》内容，可以看出，该协议是为担保买卖合同的顺利履行而签署。对于出卖方来说，需要保证全体产权人都同意出售房屋，否则承担违约责任（朱云飞承诺已经取得吴某1、吴某2同意，出售涉诉房屋，吴某1、吴某2于2017年2月28日前补签买卖合同，若吴某1、吴某2未按约定补签合同，则按照涉诉房屋总房价的10%赔偿徐芳茵）；对于买受方来说，需要保证同意购买（若徐芳茵未按约购买房屋，则按照涉诉房屋总房价的10%赔偿朱云飞）。现没有证据显示在买卖合同及《协议》签订后，出卖人一方中有人反悔不卖，吴某1对于出售涉讼房屋并无异议。合同履行受阻是因徐芳茵于2017年3月4日以限购为由发送告知书所致。因此，徐芳茵要求朱云飞支付违约金69.50万元的原审反诉请求，本院难以支持。至于吴某1、朱云飞、吴某2上诉所提的原审反诉遗漏吴某1、吴某2两名当事人的意见是否成立的问题，本院认为，虽然吴某1、朱云飞、吴某2与徐芳茵之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，徐芳茵的合同相对方为吴某1、朱云飞、吴某2，徐芳茵第2项反诉请求是基于房屋买卖合同法律关系要求返还房款，但考虑到返还房款为合同权利以及朱云飞实际收取房款等情况，徐芳茵有权只要求朱云飞一人返还5万元房款。一审未将吴某1、吴某2作为反诉被告，并无明显不当。吴某1、朱云飞、吴某2认为原审遗漏必要共同诉讼人的意见，本院不予采纳。综上，上诉人吴某1、朱云飞、吴某2以及上诉人徐芳茵的上诉理由均不能成立。相应的上诉请求，本院均不予支持。原审对于吴某1、朱云飞、吴某2本诉以及徐芳茵反诉请求的处理并无不当，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,847元，由上诉人吴某1、朱云飞、吴某2负担2,550元，上诉人徐芳茵负担6,297元。本判决为终审判决。审判长 金绍奇审判员 翟从海审判员 许 军二〇一七年十月二十四日书记员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来自