（2017）湘07民再33号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-06
案件名称
付桂香、周训红与常德市华龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
常德市华龙物业管理有限公司,付桂香,周训红,张晓兰,龙丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第二百零七条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民再33号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：常德市华龙物业管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城南百街口居委会步行街125号。法定代表人：双著桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙立军，湖南天思律师事务所执业律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：付桂香，女，1953年9月6日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。被申请人(一审原告、二审上诉人)：周训红，女，1974年1月6日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：杨开炎，湖南劲鸣律师事务所执业律师。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：朱鑫鑫，湖南劲鸣律师事务所执业律师。原审第三人：张晓兰，女，1953年2月8日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。原审第三人：龙丽，女，1972年10月29日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。再审申请人常德市华龙物业管理有限公司（以下简称华龙公司）因与被申请人付桂香、周训红及原审第三人张晓兰、龙丽房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2015）常民一终字第633号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2016年12月19日作出（2016）湘民申1359号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人华龙公司的委托诉讼代理人龙立军，被申请人付桂香、周训红的共同委托诉讼代理人朱鑫鑫到庭参加诉讼。原审第三人张晓兰、龙丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被申请人付桂香、周训红的共同委托诉讼代理人杨开炎经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙公司申请再审请求：1、撤销常德市中级人民法院(2015）常民一终字第633号民事判决第一、二、三项；2、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2010）武民重字第387号民事判决。事实与理由：1、对于资金占用期间的利息，应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》计算，常德市中级人民法院二审按照月息2分计算属适用法律错误；2、付桂香、周训红2004年4月支付5万元给原审第三人张晓兰是支付1-188、1-038号两个门面的转让费。1-188号门面已经如期交付，付桂香、周训红的诉讼请求仅限于未交付1-038号门面承担违约责任，并未针对1-188号门面。而二审判决第二项返还的即是1-038号门面租金24192元，而该判决第三项25808元依判决确定的计算方式为两个门面租金总额5万元减去未实际交付的1-038号门面的租金。故判决第三项超出了当事人的诉讼请求；3、付桂香、周训红仅仅支付5万元从原审第三人张晓兰处转租了1-188、1-038号两个门面。付桂香、周训红提交的加盖华龙公司印章的收据仅仅是两个门面的租金收据，不是投资补偿费收据。付桂香、周训红未按照合同约定支付1-038号门面的对价，即投资补偿费，仅仅支付了对价的一部分。付桂香、周训红在原审提交的的两个门面投资补偿费的收据没有加盖华龙公司印章，收款人也与华龙公司无关。华龙公司没有收取该两个门面的投资补偿费。故华龙公司行使先履行抗辩权不交付1-038号门面不属违约，无需承担违约责任。付桂香、周训红辩称：1、租赁合同约定的违约金的日支付标准是3%,而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，已经约定了违约金的可以主张违约金，只要月息不超过2分。故按照月息2分计算租金和利息损失，既符合合同约定，又在法律保护范围内。故二审判决适用法律正确；2、付桂香、周训红要求赔偿损失的诉求是就1-038号门面向张晓兰支付的5万转让金的损失，包括付桂香、周训红支付给华龙公司的24192元租金和剩余的25808元的经济损失。张晓兰给付桂香、周训红转让了两个门面，付桂香、周训红各支付了5万元，共计10万元转让费给张晓兰。故二审判决第三项没有超出付桂香、周训红的诉讼请求；3、华龙公司主张的先履行抗辩权，没有任何事实和法律依据。华龙公司主张的投资补偿费在签订的合同中没有约定，投资补偿款的支付不是合同义务。本案门面因华龙公司的违约行为导致不能交付给付桂香，华龙公司应承担违约责任。故请求维持二审判决。付桂香、周训红向一审法院起诉请求：1、判令华龙公司履行合同义务，向付桂香、周训红交付1-038号门面经营权；2、判令华龙公司必须按现行门面年租赁价6.5万元赔偿租金损失（按从2009年1月1日至门面经营权交付付桂香、周训红之日止计算）；3、判令华龙公司承担由此给付桂香、周训红造成的一切经济损失。一审法院认定事实：1998年10月8日，华龙公司发布《常德市华龙商品市场招商公告》，将华龙商品市场门面对外招租，招租采用“一次性投资补偿与实行低租金制相结合的方式”，即：承租者一次投入一定数量的资金，取得十年经营使用权，经营期内按低租金制标准收取租金，投资补偿费的支付方式分为一次性付款和分期付款两种。案外人黄亚敏于1999年4月24日承租华龙商品市场一楼1-188号门面。2001年5月19日，张晓兰从黄亚敏手中转租华龙商品市场1-188号门面，双方在黄亚敏的投资补偿合同书上注明：“此门面2001年5月19日以前的费用由黄亚敏与华龙公司结清，以后的租金、管理费由张晓兰承担。”华龙公司在合同上签章确认。2002年2月5日，华龙公司就华龙商品市场一楼门面的续租向原经营业主发出公告，载明：“一、有意续租本公司门面，可按附条件与本公司签订补充或续租承租合同，享受第二个租赁期限五年优惠租赁，所附条件是：1、一次性交清《投资补偿合同》或《租赁合同》约定的全部费用；2、按30元/㎡租金标准，一次性交清第二个租赁期五年的全部租金。同意上述条件者，应与本公司签订补充合同，交清所附条件费用，享受第二个租赁期五年免交投资补偿费……”。2002年2月13日，华龙公司向张晓兰出具一份收据，载明：“今收到1-188（2002.1.3-2009.1.2止7年）1-038（2009.1.3-2014.1.2止5年）金额58060元。附注：共计12年，即2002.1.3-2014.1.2”。2002年3月12日，张晓兰与华龙公司签订《门面补充租赁合同》约定，由张晓兰租赁华龙商贸城1-038号门面，租期从2009年1月1日至2013年12月31日，合同第三条第一款约定，门面租金按照华龙公司2002年2月5日《公告》之精神，张晓兰已一次性交清；第四条乙方权利义务第二款约定，按照《投资补偿合同》及本合同的规定，按时交纳合同约定的费用；第七条其他约定第五项约定，双方所签《投资补偿合同》、开业之前的“招商公告”以及2002年2月5日的“公告”均系本合同的附件，与合同具有同等效力。2004年4月19日，张晓兰将1-188、1-038号门面转让给付桂香、周训红，付桂香向张晓兰支付转让费5万元，并约定“1-038号门面经营权已由张晓兰自愿转让给付桂香经营，从2009年1月1日起一切费用由付桂香向华龙公司按时交纳”，“1-188门面经营权已由张晓兰自愿转让给付桂香经营，从2002年11月1日起一切费用由付桂香向华龙物业公司按时交纳”。2004年8月12日，付桂香将1-188号门面以5万元价格转让给案外人覃波，约定“1-188号门面经营权已由付桂香自愿转让给覃波经营，从2005年1月1日起一切费用由覃波向华龙公司按时交纳”。之后，付桂香、周训红以已经交清1-038门面租金为由要求华龙公司交付1-038号门面由其经营使用，华龙公司以付桂香、周训红欠付门面投资补偿费为由拒绝交付，并向付桂香、周训红催收上述门面投资补偿费未果，双方遂发生争议，付桂香、周训红具状诉至法院。另查明，1999年1月25日，龙丽与华龙公司签订《投资补偿合同书》，约定龙丽承租华龙公司出租的华龙商品市场1-038号门面，租赁期为十年，自1999年1月1日起至2008年12月31日，并约定合同期满，龙丽有优先承租权，如龙丽不承租或与华龙公司达成新的合同，应在本合同期满当日无条件的退出经营场地。龙丽向华龙公司一次性支付1-038号门面投资补偿费8.66万元，并按约定的标准向华龙公司支付了租金。2008年3月23日，龙丽与华龙公司又签订了《门面经营权使用补偿合同》继续承租1-038号门面，承租期十年。华龙商品市场一楼其他租赁业主均采用上述方式交纳投资补偿费及门面租金。还查明，本案审理期间，付桂香、周训红申请对华龙商品市场一楼1-038号商铺2009年1月1日起至2013年12月31日止租赁期内的租赁价值进行司法鉴定，结论为：最后确定估价对象（用途为商业、建筑面积13.44㎡）在上述租赁期内的租赁价值折现至价值时点2015年4月13日的价值为人民币298149元。张晓兰2002年2月13日向华龙公司交纳的1-038号门面2009年1月3日至2014年1月2日期间的租金总额为24192元（13.44㎡×30元/㎡×60个月）。一审法院判决：一、常德市华龙物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还付桂香、周训红租金24192元及资金占用期间利息损失（从2005年2月10日至付款之日止按同期银行贷款利率给付）；二、驳回付桂香、周训红的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由付桂香、周训红负担1300元，常德市华龙物业管理有限公司负担1300元。付桂香、周训红不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判华龙公司向付桂香、周训红支付违约金1万元并赔偿利息损失（按违约金1万元从2009年1月1日起至支付之日止）；3、改判华龙公司向付桂香、周训红赔偿因不能取得租赁房屋造成的预期利益损失298149元及其利息损失（从2009年1月1日起至支付之日止）；4、由华龙公司承担一、二审诉讼费用。二审法院认定事实：1998年10月8日，华龙公司发布《常德市华龙商品市场招商公告》称：本市场招商采取一次性投资补偿与实行低租金制相结合的方式。承租者一次投入一定数量的资金，取得十年经营使用权的补偿。经营期内按低租金制标准收取租金，投资补偿费的支付方式分为一次性付款和分期付款两种。1999年1月25日，龙丽与华龙公司签订《投资补偿合同书》约定：华龙公司为筹集华龙商品市场部分建设资金，同意龙丽向华龙公司一次性投入投资款86600元，华龙公司将作一般性粗装饰的华龙商品市场一楼1-038号柜台面积13.44㎡，提供给龙丽从事商业经营，作为华龙公司对龙丽的唯一补偿，补偿期限为十年，从1999年1月1日起至2008年12月31日止。前两年租金为每平米30元，第三年每月每平米38元，从使用期第四年起，租金在上年基础上按当年物价指数每年递增6%，递增至补偿使用期完结之年止。华龙公司同意在补偿期内免收龙丽三个月的租金。华龙公司应按时向龙丽交付作为投资补偿的经营场地，无故逾期按龙丽的投资补偿额每月支付3%的违约金。龙丽如拖欠租金及合同约定的其他费用，则从拖欠租金费用之日起，华龙公司按每日3‰向龙丽收取违约金。合同期满，龙丽有优先承租权。合同签订后，龙丽向华龙公司一次性支付1-038号门面投资补偿费86600元，并按租期前两年每平米30元、第三年每月每平米38元、租期第四年起租金在上年基础上每年递增6%的标准向华龙公司支付租金。2002年2月5日，华龙公司发出公告载明：华龙商贸城一楼经营业主：有意续租本公司门面，可按附条件与本公司签订补充或续租承租合同，享受第二个租赁期限五年优惠租赁，所附条件是：一次性交清《投资补偿合同》或《租赁合同》约定的全部费用。按30元/㎡租金标准，一次性交清第二个租赁期五年的全部租金。应与本公司签订补充合同，交清所附条件费用，享受第二个租赁期五年免交投资补偿费。张晓兰据此《公告》与华龙公司于2002年3月12日签订《门面补充租赁合同》约定：华龙公司同意将华龙商贸城一楼1-038号门面提供给张晓兰使用，租赁期限五年，从2009年1月1日至2013年12月31日止。张晓兰承租本门面系双方1999年1月1日签订《投资补偿合同》的延续。租金按照华龙公司2002年2月5日《公告》之精神，张晓兰已一次性交清。违反合同拖欠费用，从拖欠之日按日3%支付违约金。合同签订后，张晓兰向华龙公司交纳的1-038号门面2009年1月3日至2014年1月2日期间的租金总额为24192元（13.44㎡×30元/㎡×60个月）。2004年4月10日，张晓兰与周训红签订《关于出让使用权的协议》约定：张晓兰愿将其投资租赁的华龙商贸城一楼1-038号门面的使用权出让给周训红，使用期限五年，即从2009年1月1日起到2013年12月31日止。周训红向张晓兰付转让费50000元(包括支付张晓兰已支付的租金24192元，该款已付)。张晓兰已将2009年1月1日起到2013年12月31日止1-038号门面的租金全部付完，周训红在使用期间，应按华龙公司的规定及时向华龙公司交综合服务费及水电费。2004年4月19日，华龙公司在其与张晓兰于2002年3月12日签订的《门面补充租赁合同》上签字并盖章确认：此门面系按本公司公告、函告第二条之内容选定的门面，1-038号门面的经营权已由张晓兰自愿转让给付桂香、周训红经营，从2009年1月1日起的一切费用由现经营的付桂香、周训红向华龙公司按时交清。在龙丽与华龙公司1999年1月25日签订的《投资补偿合同书》期满前的2008年3月23日，龙丽与华龙公司又签订了《门面经营权使用补偿合同》对1-038号门面继续承租，承租期十年，从2008年12月31日起至2018年12月31日止。龙丽一次性向华龙公司交纳承租费373000元。2008年12月，付桂香、周训红要求华龙公司交付1-038号门面由其经营时得知，华龙公司已将1-038号门面出租给龙丽，租期到2018年12月31日止。为此，付桂香、周训红要求华龙公司解决未果而于2010年1月25日提起诉讼。另查明，本案重审期间，付桂香、周训红申请对1-038号门面2009年1月1日起至2013年12月31日止租赁期内的租赁价值进行司法鉴定，估价结果为：综合确定估价对象在价值时点2015年4月13日的价值为人民币298149元。但该报告没有计算式，也没有所得结果的依据。二审法院认为，本案争议焦点为：1、龙丽与华龙公司签订的《投资补偿合同》和《门面经营权使用补偿合同》是否合法有效；张晓兰与华龙公司签订的《门面补充租赁合同》及其与周训红签订《关于出让使用权的协议》是否合法有效；2、付桂香、周训红未享有1-038号门面五年经营权的原因及其责任如何；3、付桂香、周训红的损失是否应由华龙公司承担；4、付桂香、周训红的损失和预期利益损失应如何计算。关于焦点一，龙丽与华龙公司签订《投资补偿合同书》、《门面经营权使用补偿合同》，张晓兰与华龙公司签订的《门面补充租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张晓兰与周训红签订的《关于出让使用权的协议》，约定的租期与张晓兰和华龙公司签订的《门面补充租赁合同》的期限一致，并由华龙公司在与张晓兰签订的《门面补充租赁合同》上签字盖章确认，故亦合法有效。关于焦点二，根据张晓兰与华龙公司签订的《门面补充租赁合同》和张晓兰与周训红签订的《关于出让使用权的协议》以及华龙公司在其与张晓兰签订的《门面补充租赁合同》上签字盖章确认的事实，付桂香、周训红享有1-038号门面从2009年1月1日到2013年12月31日五年经营权。但付桂香、周训红履行付款50000元的义务后，并未享受1-038号门面五年经营权的权利。其真实原因是华龙公司为获得更大的利益，在其与龙丽签订《投资补偿合同书》还未履行三分之一的期限的情况下，又将该门面出租给张晓兰(付桂香、周训红)，且在门面租金飞涨的情况下，又与龙丽在租赁期限届满前8个月的2008年3月23日签订《门面经营权使用补偿合同》，将该门面继续出租给龙丽，并约定租赁期限到2018年12月31日止。年租金由原4838.4元(24192元÷5年)增加到37300元(373000元÷10年)，增值7.7倍。华龙公司若履行与张晓兰(付桂香、周训红)签订第二个租期的《门面补充租赁合同》，则对龙丽构成违约。若履行与龙丽签订的《门面经营权使用补偿合同》，则对张晓兰(付桂香、周训红)构成违约。付桂香、周训红上诉所提“华龙公司未向付桂香、周训红交付1-038号门面的使用权构成违约”的理由成立。故付桂香、周训红未享有1-038号门面五年经营权的责任，应由华龙公司承担。华龙公司与张晓兰(付桂香、周训红)签订《门面补充租赁合同》后，至今没有提出解除合同，却以张晓兰(付桂香、周训红)没有交投资补偿费为由，主张先履行抗辩权的理由，因张晓兰与华龙公司于2002年3月12日签订《门面补充租赁合同》明确约定：华龙公司同意将华龙商贸城一楼1-038号门面提供给张晓兰使用，租赁期限五年，从2009年1月1日至2013年12月31日止，张晓兰承租本门面系双方1999年1月1日签订《投资补偿合同》的延续。租金按照华龙公司2002年2月5日《公告》之精神，张晓兰已一次性交清。且《门面补充租赁合同》并没有关于投资补偿费的约定。故其抗辩理由不能成立。关于焦点三，付桂香、周训红未享受1-038号门面五年的经营权的真实原因是华龙公司一房二租。华龙公司履行了与龙丽签订的《门面经营权使用补偿合同》，而放弃履行《门面补充租赁合同》，对付桂香、周训红构成违约，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，付桂香、周训红的损失应由华龙公司承担。关于焦点四，华龙公司虽只收取了张晓兰24192元，但收取的时间是2002年3月，而付桂香、周训红向张晓兰支付转让费50000元的时间是2004年4月。根据华龙公司与龙丽就1-038号门面先后签订的两份合同的年租金增值了7.7倍的事实和市场行情，张晓兰2002年3月支付租金24192元，2004年4月收取转让费50000元符合市场行情的规律，也不违反法律法规的强制性规定。故付桂香、周训红的直接损失应确定为50000元。关于付桂香、周训红要求赔偿预期可得利益损失298149元及其利息损失的请求的依据是：湘公鉴字(2015)第008号房地产估价报告。而该报告没有计算式，也没有所得298149元结果的依据。且付桂香、周训红与华龙公司的合同租赁期间是2009年1月1日至2013年12月31日止，而湘公鉴字(2015)第008号房地产估价报告确定价值时点为2015年4月13日的价值为人民币298149元。即使根据华龙公司与龙丽于2008年3月23日签订的《门面经营权使用补偿合同》，年租金也只是增长到37300元(373000元÷10年)，而原年租金为4838.4元(24192元÷5年)，增长了7.7倍(37300元÷4838.4元)。况且付桂香、周训红要求赔偿298149元的请求在上诉时才提出。故湘公鉴字(2015)第008号房地产估价报告估价结果不能作为本案定案的依据。对付桂香、周训红的该上诉请求，不予支持。关于付桂香、周训红提出按现行门面租赁价65000元赔偿租金损失的请求，因付桂香、周训红未提供相应的证据予以证实，不予支持。又因张晓兰(付桂香、周训红)与华龙公司签订《门面补充租赁合同》约定的违约金日3%违反了法律法规的强制性规定而无效。根据本案的实际情况以及相关法律法规的规定，按月息2分计算损失为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益”的规定，华龙公司收取的租金24192元，因付桂香、周训红并没有实际使用门面，而应予返还，并应按月息2分支付占用资金的利息，即华龙公司返还付桂香、周训红租金24192元，并支付从2002年3月15日截止到2016年6月15日止的利息为82736.64元(24192元×0.02×171个月)。华龙公司还应赔偿付桂香、周训红损失25808元(50000元－24192元)，并应从2004年4月19日到2016年6月19日的利息为75359.36元(25808元×0.02×146个月)。支付违约金和赔偿损失一般不同时适用，故对付桂香、周训红要求华龙公司支付违约金10000元的上诉请求，不予支持。关于付桂香、周训红要求华龙公司交付1-038号门面经营权的问题。因张晓兰与华龙公司签订的《门面补充租赁合同》、张晓兰与周训红签订的《关于出让使用权的协议》、龙丽与华龙公司签订《投资补偿合同书》、《门面经营权使用补偿合同》均是合法有效的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。龙丽与华龙公司签订的合同在先，且龙丽一直在占有使用。故对付桂香、周训红要求华龙公司交付1-038号门面经营权的请求，不予支持。综上所述，华龙公司收取的租金24192元，应予返还，并应按月息2分支付占用资金的利息82736.64元。华龙公司还应赔偿付桂香、周训红损失25808元及其利息75359.36元。一审判决认定事实有误，适用法律错误，实体处理不当，予以撤销。付桂香、周训红上诉所提“华龙公司未向付桂香、周训红交付1-038号门面经营权构成违约”的理由成立，对其相应的请求，予以支持。对付桂香、周训红要求华龙公司支付违约金10000元的上诉请求及其他上诉请求，不予支持。二审法院判决：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院(2010)武民重字第387号民事判决；二、常德市华龙物业管理有限公司返还付桂香、周训红租金24192元，并按月息2分支付占用资金的利息82736.64元，合计106928.64元；三、常德市华龙物业管理有限公司赔偿付桂香、周训红损失25808元并按月息2分支付利息损失75359.36元，合计101167.36元；四、驳回付桂香、周训红的其他诉讼请求。一审案件受理2600元，二审案件受理费5923元，共计8523元，由常德市华龙物业管理有限公司负担5682元，付桂香、周训红负担2840元。再审期间，华龙公司向本院提交了黄亚敏与华龙公司签订的《投资补充合同书》、张晓兰与华龙公司签订的《门面补充租赁合同》各1份，拟证明付桂香所主张的门面是通过张晓兰转让获得的，张晓兰是通过黄亚敏转让获得的；张晓兰将1-188号门面与1-038号门面于同一天转给付桂香、周训红，转让费开具的是一张收据只有一个5万元。付桂香、周训红质证认为，以上证据真实、合法且具有关联性，但不能达到华龙公司的证明目的。本院认为，《投资补充合同书》、《门面补充租赁合同》真实、合法，且与本案具有关联性，予以确认。付桂香、周训红向本院提交了如下证据：1、张晓兰收取付桂香1-188号门面转让费5万元的收条1份，拟证明付桂香也支付了1-188号门面的转让费；2、评估报告说明函、发票各1份，拟证明评估报告合法有效；3、《关于出让使用权的协议》1份，拟证明付桂香给张晓兰支付了1-188号门面转让费5万元。华龙公司质证认为，收条不真实，1-188门面和1-038门面是在2004年4月19日同一天转让的，而转让费的收条是在4月19日之前出具的，明显不合常理；原审中没有评估报告说明函与发票，付桂香和周训红没有主张这个损失。双方对违约责任已经约定，不需要鉴定，华龙公司原审没有同意鉴定；《关于出让使用权的协议》不真实、不合法，张晓兰、付桂香、周训红签订转让1-188门面是在2004年，是直接在黄亚敏与华龙公司签订的协议上书写转让记载作为转让依据。《关于出让使用权的协议》是事后补签的，张晓兰诉华龙公司租赁合同发回武陵区法院重审一审中未出示过这些证据。本院认为，收条及《关于出让使用权的协议》，因张晓兰未到庭参加诉讼，不能核实其真实性，且付桂香、周训红在原来的一审、二审中均未提交，前次再审中虽然提交了收条，但并未向法庭出示，发回重审后的一审、二审中亦均未提交，故该二份证据的来源合法性存疑，特别是不能证明实际收取了5万元转让费，同时该二份证据与本案并无关联性；评估报告说明函与评估报告相比，并无特别“说明”之处，而发票与本次再审无关。故对付桂香、周训红的以上证据均不予确认。本院再审查明，二审认定事实属实，予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：一是华龙公司不交付1-038门面是否需要承担违约责任；二是二审判决按照月息2%计算是否存在适用法律错误；三是二审判决第三项是否超出诉讼请求。关于焦点一，付桂香、周训红主张交付的1-038号门面系从张晓兰处转让而来。在华龙公司与张晓兰签订的《门面补充租赁合同》中，华龙公司同意将1-038号门面提供给张晓兰使用，认可张晓兰已按该公司2002年2月5日《公告》之精神交清了1-038号门面2009年1月1日起到2013年12月31日止的全部租金。在付桂香、周训红与张晓兰就1-038号门面签订《关于出让使用权的协议》后，华龙公司又于2004年4月19日在其与张晓兰签订的《门面补充租赁合同》上签字、盖章确认1-038号门面系按该公司公告、函告之规定选定的门面，从2009年1月1日起的一切费用由现经营的付桂香、周训红向华龙公司按时交清，没有尚需交纳投资补偿费的约定。故付桂香、周训红有权取得1-038门面经营权。华龙公司在与张晓兰就1-038号门面签订《门面补充租赁合同》，将该门面租赁给张晓兰（付桂香、周训红）的情况下，又与龙丽签订《门面经营权使用补偿合同》，将1-038号门面继续出租给龙丽，导致付桂香、周训红实际无法租赁门面。华龙公司的行为属于一房二租。其以付桂香、周训红尚欠投资补偿费为由不按合同约定交付1-038门面不属于行使先履行抗辩权，应承担违约责任。华龙公司的此点再审理由不能成立，不予支持。关于焦点二，本案不是普通的民间借贷纠纷，付桂香、周训红租赁门面系从事经营活动，除利息外，还有预期可得利益。二审依据华龙公司与张晓兰签订的《门面补充租赁合同》关于拖欠费用按日3%支付违约金的约定，根据本案情况依法调整为按月2%的标准计算付桂香、周训红所付款项的利息及损失并无不当。华龙公司的此点再审理由不能成立，不予支持。关于焦点三，付桂香、周训红向张晓兰支付转让费5万元，据现有证据可认定为1-038号门面的转让费。二审判决第三项只涉及1-038号门面，与1-188号门面无关，故并未超出诉讼请求范围。华龙公司的此点再审理由亦不能成立，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。华龙公司的再审请求不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二百零七条规定，判决如下：维持本院(2015）常民一终字第633民事判决。本判决为终审判决。审判长 孙权新审判员 肖丕国审判员 龚哲羲二〇一七年十月二十四日书记员 谭桃丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。