（2017）沪0101民初13977号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-02
案件名称
上海龙兴房产发展有限公司与上海泰印餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海龙兴房产发展有限公司,上海泰印餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初13977号原告：上海龙兴房产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海泰印餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐庆，执行董事。委托诉讼代理人：沈焕文。原告上海龙兴房产发展有限公司诉被告上海泰印餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2017年6月29日、9月29日公开开庭进行了审理。原告上海龙兴房产发展有限公司的委托诉讼代理人王培强、被告上海泰印餐饮有限公司的委托诉讼代理人沈焕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙兴房产发展有限公司诉称：原、被告于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告将本市淮海中路XXX号XXX楼第L-603商铺出租给被告，租赁期6年，起租日为2014年1月20日，合同还对租金标准、支付方式、合同解除条件、违约责任等事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。但自2016年12月1日起被告未再按约支付租金等各项费用，在经催讨仍不履约情况下，原告于2017年2月9日在公证机构见证下，收回出租场地。现要求被告支付拖欠的2016年12月1日至2017年2月9日租金人民币448,931.79元、支付拖欠的2016年12月1日至2017年2月9日物业管理费人民币119,625.54元、支付2016年12月1日至2017年2月9日电费人民币17,568元和水费人民币7,890.75元、支付2017年2月9日前的滞纳金人民币8,658.79元、支付自2017年2月10日起至判决生效之日止的滞纳金(按日万分之三计算)、支付2017年2月1日至3月1日的煤气费人民币6,253.20元、支付场地复原费人民币175,379.97元、支付免租期租金人民币920,000元、支付合同印花税损失人民币13,414.70元、支付公证费人民币2,000元、支付律师费人民币60,000元、支付中途毁约违约金人民币580,158元(3个月租金标准)、判令被告已付租赁保证金不予返还、判令留存在承租场地内的物品为放弃物归原告所有。被告上海泰印餐饮有限公司辩称：其并非故意拖欠各项费用，曾多次与原告协商解决租赁事宜，但原告均不予理会，现对拖欠的租金、管理费、水费、电费、煤气费的金额武异议，上述欠费可在已付的保证金中抵扣，对剩余保证金应无息返还被告，故不同意原告没收保证金的诉求；原告主张的滞纳金计算标准过高，应按银行同期利率计算；原告要求被告支付免租期租金没有合同和法律依据；原告主张的复原费亦过高；支出的律师费亦应由原告自行负担；对于公证收楼费，被告曾愿意配合原告交接房屋，但原告坚持公证收楼，故该费用亦应由原告自行承担；对于印花税，根据约定双方各自承担税费，原告要求被告负担印花税缺乏法律依据。对于遗漏在租赁场地内的物品可折价抵扣被告的欠费，不同意归原告所有；对中途毁约违约金亦不同意承担。原告提供的证据如下：1、原、被告签订的房屋租赁合同、补充协议，证明双方建立租赁关系及约定的权利义务；2、2017年1月催款函，证明被告拖欠租金，原告履行书面催告义务；3、水、电费抄表单，证明被告拖欠水电费的事实；4、公证书、公证费单据，证明原告于2017年2月9日在公证机关的见证下收回系争房屋并支付了公证费用；5、复原费报价单、保洁清运费付款申请书、支付凭证、发票，证明原告复原场地所需的报价费用及已支付的保洁清运费人民币15,000元的事实；6、煤气费单据，证明原告垫付煤气费的事实；7、租赁合同印花税凭证及2015年12月31日原告给被告的函，证明被告应承担租赁合同印花税的事实；8、律师聘请合同及律师费发票，证明原告支出律师费的事实；9、欠款明细，证明被告拖欠款项的清单；10、物业费调整通知，证明物业费于2016年1月1日起调整物业管理费的事实。被告对原告提供的证据1真实性无异议；对证据2是否收到催款函无法确认；对证据3、4无异议；对证据5中复原费报价不认可，且复原工程还未实际履行，对于保洁清运费人民币15,000元，无法证明实际发生过，也无法证明该费用是合理的，原告认为该费用高于市场价；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，但不应该由被告负担印花税；对证据8真实性无异议，但律师费过高；对证据9不认可，因为是原告单方面制作的；对证据10，确认收到过物业费调价通知，但是物业方单方强制调价，没有征求被告意见。被告提供的证据为三份给原告的洽谈函及邮寄凭证，证明被告不希望停业，希望与原告商量恢复开业并偿还欠费。原告对被告提供的证据确认收到，称已给予回复，不同意被告洽谈函的内容及要求。经审理查明：原告系本市淮海中路XXX号房产之权利人。原、被告于2013年6月签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将本市淮海中路XXX号XXX楼第L-603单元出租给被告，租赁期为自实际交付之日起计六年，原告给予被告装修免租期，自实际交付之日起三个月，还约定首年至第二年保底租金为每月人民币176,016元、第三年至第四年保底租金为每月人民币193,386元、第五年至第六年保底租金为每月人民币212,493元，首年至第二年的提成租金按承租方的每月总营业额的10%计算、第三年至第四年按11.5%计算、第五年至第六年按13%计算，保底租金或提成租金以价高者为准；物业管理费每月人民币51,531元；承租方须于每月首个工作天或之前支付保底租金，且必须于每月首五日内向出租方提交上月总营业额及详细资料，出租方根据承租方提供的材料计算提成租金，如提成租金高于保底租金，出租方会向承租方发出提成租金通知书，承租方须在下一个月首个工作天之前补交提成租金与保底租金之间的差额。承租方须于每月首个工作天或之前支付物业管理费并于缴纳通知单发出之日起七日内缴纳水、电、煤等其他杂费，逾期未付租金、物业管理费及其他费用，承租方须从逾期的首个工作天起按欠款款项日万分之三支付滞纳金，直至实际付清所有欠款日止；承租方拖欠出租方款项超过30天，出租方有权解除租赁合同及收回租赁场地；管理单位有权因运作成本上升而调整管理费用及其他杂费，对于管理费用的调整，管理单位应书面通知承租方；若承租方违约提前终止合同，出租方有权将全部保证金作为违约金没收，出租方还有权向承租方追讨欠付的租金、物业管理费、停车费、水电费、剩余租期内全部的租金及物业管理费、租赁场地的复原费用、已使用免租期的费用、律师费、公证费等；租赁期结束或提前结束，承租方应将承租场地及附属物、装置、附加物按出租方交付时状态交还；租赁期届满或提前终止时以任何理由迁出场地后，如租赁场地内有承租方遗留下的任何装饰、家具、装备、设备、物品等均视为承租方放弃，出租方有权以任何方式处理前述物品，承租方不得异议，也不得追究出租方的责任和要求赔偿。补充协议中约定装修免租期由原来的自2013年10月16日起至2014年1月15日止调整为至2014年3月31日止。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签署后,原告按约向被告交付了场地，被告也按约支付了租赁保证金人民币776,439元。合同履行期间，被告自2016年12月起未按约支付租金和物业管理费及已欠付的水、电、煤气费，经催讨未果后，原告于2017年2月9日在公证机构见证下收回了场地并对场地内遗留的物品进行了清点保管。经核算截止到收楼之日，被告累计拖欠原告租金人民币448,931.79元、物业管理费人民币119,625.54元、电费人民币17,568元、水费人民币7,890.75元、煤气费人民币6,253.20元。原告索款未着，遂于2017年5月18日起诉来院，要求判如所请。另查明：原告为收楼支出公证费人民币2,000元，为交涉、起诉聘请律师支出律师费人民币60,000元，为收回场地预估复原费人民币175,379.97元，现已实际支付保洁清运费人民币15,000元。审理中，原告表示中途毁约违约金以三个月租金金额计。本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。承租期间，被告未按约支付租金等各项应付费用，其行为违反了合同约定，构成违约。原告在催讨无果情形下，在公证机构见证下收回出租场地，提前解除合同的行为，符合合同之约定。合同解除后，被告应当结清承租期间拖欠的各项费用并根据合同约定承担各项违约责任并赔偿相应损失，故原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、逾期付款滞纳金、公证费、律师费、中途毁约违约金、免租期租金、没收保证金、租赁场地内物品归原告所有的诉讼请求，均符合双方合同之约定，故其诉请，应予支持。对于原告主张的场地复原费，系其预估的报价，现其实际仅支付了保洁清运费人民币15,000元，故对原告主张的复原费仅能以实际发生额计。对于原告主张合同印花税由被告负担，不符合原、被告合同的约定，且原告也未补强证据证明其主张，故对该诉讼请求，本院不予支持。对于被告关于逾期付款滞纳金、律师费、中途毁约违约金过高的抗辩，经审查，其抗辩不符合条件，故对其抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年12月1日起至2017年2月9日止的租金人民币448,931.79元；二、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年12月1日起至2017年2月9日止的物业管理费人民币119,625.54元；三、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年12月1日起至2017年2月9日止的电费人民币17,568元；四、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年12月1日起至2017年2月9日止的水费人民币7,890.75元；五、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司2017年2月9日前的逾期付款滞纳金人民币8,658.79元；六、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司逾期付款滞纳金(自2017年2月10日起至判决生效之日止，以欠付的租金、物业管理费、水费、电费总额人民币594,016.08元的日万分之三计)；七、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司自2016年12月1日起至2017年3月1日拖欠的煤气费人民币6,253.20元；八、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司场地复原费人民币15,000元；九、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司支出的公证费人民币2,000元；十、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙兴房产发展有限公司支出的律师费人民币60,000元；十一、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海龙兴房产发展有限公司中途毁约违约金人民币580,158元；十二、被告上海泰印餐饮有限公司支付的租赁保证金人民币776,439元归原告上海龙兴房产发展有限公司所有；十三、被告上海泰印餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海龙兴房产发展有限公司免租期租金人民币920,000元；十四、被告上海泰印餐饮有限公司遗留在承租场地内的所有物品归原告上海龙兴房产发展有限公司所有；十五、原告上海龙兴房产发展有限公司要求被告上海泰印餐饮有限公司支付合同印花税损失人民币13,414.70元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,807元减半收取，退还原告上海龙兴房产发展有限公司人民币12,903.50元，由原告上海龙兴房产发展有限公司负担人民币1,888元，被告上海泰印餐饮有限公司负担人民币11,015.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王巍琦二〇一七年十月二十四日书记员 周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”