（2017）冀09民终5100号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-13
案件名称
河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司、梁国宁商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司,梁国宁
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终5100号上诉人（原审被告）：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地：河北省肃宁县纬南路南侧。负责人：魏秀珍，该公司经理。委托诉讼代理人：吴洪岗、马爱华，河北子帅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁国宁，男，1971年10月4日出生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司（以下简称国英公司）因与被上诉人梁国宁商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2015）冀民初字第2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国英公司的委托诉讼代理人马爱华，被上诉人梁国宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人国英公司的上诉请求：撤销河北省肃宁县人民法院(2015)肃民初字第2000号民事判决；并依法改判驳回梁国宁的诉讼请求；诉讼费等相关费用由梁国宁承担。事实和理由：一审法院判决国英公司支付梁国宁天然气未达到使用条件的违约金4844.56元属于认定事实错误，证据不足。理由如下：首先，梁国宁已领取违约金赔偿款，不能重复主张。国英公司向梁国宁实际交付房屋时，已经针对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为支付了相应的违约金，有梁国宁收取违约金收据为证。因此，梁国宁的诉求属于重复主张，不应支持。其次，一审法院对涉案商品房买卖合同理解错误。涉案合同第14条约定的内容为“基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”。国英公司提交的竣工验收报告、北京大地燃气工程供气设施和一审法院调取的管道天然气安装工程竣工验收情况备案表，可以证实涉案的天然气工程已经于2014年5月13日具备通气条件，即已经达到使用条件，因此，一审法院认定天然气应于交付房屋时未一并交付梁国宁使用违反该约定属于认定事实错误。再者，该条约定属于交付房屋时的附随义务，即使违约，逾期交付房屋期间的违约责任就已经包含了天然气逾期违约的责任，不能重复计算。另，一审法院认定以2014年7月30日实际交房日作为该项违约的截止日期是错误的，退一步讲，即使国英公司存在违约，违约日期截止日也应计算至2014年5月13日。最后，涉案合同约定违约金按照已交付房价款万分之0.5比例计算过高。综上，请二审法院依法改判。被上诉人梁国宁辩称，天然气没有接通到楼上，我们入住后天然气没有给我们安装，室内虽然有天然气管道，但是没有通气，大概入住一年多都没有办法使用。我们跟开发商买的楼房，所以跟开发商讨个说法。一审判决认定的赔偿金额并不高，请求维持原判。梁国宁向一审法院起诉请求：判决国英公司支付未将天然气接通入户以及暖气全部接通的违约金13339元；按照合同第十五条规定赔偿违约金275元；要求判令退地下车位（53号）车位款87000元，并按合同第九条之规定赔偿违约金1566元；判令国英公司承担诉讼费用以及其他费用。一审法院认定事实：2013年1月12日，梁国宁与国英公司签订商品房买卖合同，约定梁国宁购买国英公司开发的春泽庭院小区3幢东单元2301室商品房，价款合计459200元。该合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、天然气接通入户2013.12.31；2、电梯达到使用条件2013.12.31；3、暖气全部接通2013.12.31；4、有线电视、电话达到安装条件2013.12.31；5、相关共用设施及设备，符合《物业承接查验办法》规定2013.12.31；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按第九条处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房产交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证书办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按合同第九条执行，到产权办理完成结止。梁国宁已支付全部房价款459200元。梁国宁购买的商品房天然气设施于2014年5月13日经验收合格，达到通气条件。一审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。梁国宁诉请国英公司支付逾期安装天然气、暖气的违约金13339元，一审法院认为，梁国宁持有的商品房买卖合同天然气约定时间和备案合同约定时间一致，均为2013年12月31日接通入户，未按时达到使用条件的应按照合同第九条处理，根据一审法院查明的事实，天然气系2014年5月13日达到使用条件，但国英公司自认交房时间为2014年7月31日，达到使用条件后未能交付梁国宁使用，合同目的不能实现，故天然气违约金应计算至2014年7月30日。违约金应以3幢东单元2301号商品房价款459200元为基数计算为4844.56元。梁国宁诉请国英公司支付逾期办理房地产权属证书违约金275元，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。梁国宁未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系国英公司所导致，故该诉请一审法院无法支持。梁国宁要求国英公司赔偿逾期交付车位违约金1566元，因双方的购房合同对车位交付时间没有约定，梁国宁也不能提供出车位交付的约定时间，因此梁国宁的此项诉求没有充分证据予以证实，故一审法院不能支持。梁国宁主张违约的前提是违约交房，交房之后不能完成第十四项约定的附属设施的交付，才存在该项违约金，该项违约金与第八条的违约金不能重复主张，假如国英公司方存在违约也是由于商品房的开发、建设等是一个综合性的过程，国英公司违约并非恶意违约，受到各方面条件的限制，所以国英公司认为合同约定的违约金的比例数额太高，对此请求人民法院，如果认定国英公司存在违约行为，应当依法减少违约金的比例，一审法院认为，双方签订的商品房合同系双方真实意思的表示，在合同中就延迟交房和附属设施达到使用条件分别约定违约金并不违反法律规定，且该合同系国英公司提供的格式合同，双方对于格式合同条款有不同理解的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故对国英公司违约金不能重复主张的意见一审法院不予支持；国英公司认为约定的违约金过高请求予以减少，一审法院认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少，但国英公司未能举证证明约定的违约金过分高于给梁国宁造成的损失，故一审法院对于双方约定的违约金不予减少。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付梁国宁天然气未达到使用条件违约金4844.56元。二、驳回梁国宁要求判令河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付未办理产权证书的违约金、要求判令河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司赔偿逾期交付车位违约金的诉讼请求。上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，梁国宁承担42元，河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担98元。本院二审期间，当事人没有新证据提交。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，国英公司与梁国宁在双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十四条分别约定了逾期交房和天然气未达到使用条件的违约责任，两种违约责任针对不同的违约行为，相互独立，不能相互替代或包含。国英公司主张对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为向梁国宁支付了相应的违约金，但并未向本院提交有效证据证明该违约金包含本案诉争的天然气未达到使用条件的违约金，故国英公司关于梁国宁该诉求属于重复主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。按照双方商品房买卖合同第十四条约定，2013年12月31日前天然气接通入户才能视为达到使用条件，但国英公司自认交房时间为2014年7月31日，故一审法院将2014年7月30日认定为计算天然气未达到使用条件违约金的截止时间并无不妥。国英公司主张双方商品房买卖合同约定的违约金过高，证据不足，本院不予支持。一审法院（2015）肃民初字第2000号民事判决书中因笔误未书写“被告：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司”，双方当事人也未对该判决中的当事人提出异议，根据《最高人民法院适用的解释》第二百四十五条之规定“民事诉讼法第一百五十四条第一款第七项规定的笔误是指法律文书误写、误算，诉讼费用漏写、误算和其它笔误”，本院予以纠正。综上所述，国英公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实、适用法律并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张望勇审判员 王卫东审判员 余志刚二〇一七年十月二十四日书记员 张军莉 关注公众号“”