（2017）湘0923民初2078号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-31
案件名称
安化县纯信物业管理有限公司与林前力、安化县纯信房地产开发有限公司物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
安化县人民法院
所属地区
安化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安化县纯信物业管理有限公司,林前力,安化县纯信房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初2078号原告：安化县纯信物业管理有限公司，住所地：安化县东坪镇沿江路纯信豪苑1栋4楼。法定代表人：夏运勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：林前力，男，1969年7月11日出生，住安化县。委托诉讼代理人：刘助新，安化县湘晖法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地：安化县东坪镇纯信豪苑1栋4楼。法定代表人：夏建军，该公司经理。原告安化县纯信物业管理有限公司（以下简称“纯信物业”）与被告林前力、安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称“纯信房地产”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纯信物业及其委托诉讼代理人龚二成，被告林前力及其委托诉讼代理人刘助新到庭参加了诉讼，被告纯信房地产经本院传票传唤无故不到庭。本案现已审理终结。原告纯信物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠付的物业服务费合计150022.26元；2.由被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月6日、2015年2月3日被告林前力分别与被告纯信房地产签订《纯信豪苑商铺租赁合同》、《门面租赁合同》，双方约定第1、2、3栋第二层商铺面积2589.13平方米、第4栋第二层B202商铺面积189.06平方米出租给被告林前力；从正式开业三天后计算租期租金和物业管理费；物业服务费的标准为每平方米每月2元等约定。合同签订后，被告林前力与被告纯信房地产确定了租金的起始日期为2015年5月1日开始计算，被告林前力支付了租金，但是并没有向原告支付物业服务费。原告对租赁合同上的相关物业服务费的起始日期、计算标准等均表示予以追认。综上，虽然原告与被告林前力没有签订书面的物业服务合同，但是林前力与纯信房地产签订的租赁合同上对相关物业服务内容进行了约定，原告表示予以追认，双方已经形成了事实上的物业服务关系，且被告林前力属于该物业的承租人，应履行相关缴纳物业服务费的义务。被告应当依法履行相关业主义务，被告这种拒付物业服务费的行为不仅违约而且违反了相关物业管理法律法规。据此，根据相关法律规定，特诉至法院，请求依法审理。被告林前力辩称，林前力不是本案适格被告，理由：1.不是原告物业管理区域的业主；2.原告与林前力没有签订任何物业服务合同，请求驳回原告对林前力的诉讼。被告纯信房地产未到庭，也未提交答辩状和书面证据。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告林前力对原告提交的《门面租赁合同》、租金收据、同小区其它租户租赁合同、2017年9月20日纯信房地产的声明2017年1月9日纯信房产对林前力催告书五份证据有异议，本院认为以上证据其来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告纯信房地产与原告签订了前期物业管理合同。被告林前力与夏建军及被告纯信地房产分别在2014年9月6日、2015年2月3日签订《“纯信豪苑”商铺租赁合同》、《门面租赁合同》，双方约定，夏建军将纯信豪苑第1、2、3栋第二层商铺面积2589.13平方米、被告纯信房地产将第4栋第二层B202商铺面积189.06平方米出租给被告林前力，约定从正式开业后三天开始计算租期租金和物业管理费；物业服务费收费标准为2元/㎡。合同签订后，被告林前力按合同约定，分别于2014年9月6日、2017年9月16日向被告纯信房地产支付了自2015年5月1日至2017年5月1日的租金1066680元，没有交纳物业服务费。被告林前力和纯信房地产拖欠原告自2015年5月1日至2017年8月1日止的物业服务费共计150022.26元（计算方法为：（2589.13+189.06）元×2元/㎡×27个月=150022.26元）没有交纳。另查明被告纯信房地产于2017年1月9日向被告林前力送达了《催告书》，要求其在收到催告书之日起十日内交纳全部物业服务费（按2元/㎡计算），并于2017年9月20日对夏建军与被告林前力签订的2014年“纯信豪苑”商铺租赁合同进行了效力追认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《物业管理条例》第四十一条第一款规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业的承租人、借用人或者其它物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。原告与被告纯信房地产签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告林前力与夏建军签订的《“纯信豪苑”商品租赁合同》虽然是以夏建军个人名义签订，但是夏建军系被告纯信房地产的法定代表人，且其与被告林前力签订的租赁合同已经被告纯信房地产认可为是一种职务行为，该行为符合法律规定，应认定为是与被告纯信房产签订的有效合同。被告纯信房地产是纯信豪苑第1、2、3栋第二层商铺及第4栋第二层B202商铺的业主，被告林前力是物业承租人。在租赁合同中，被告林前力与纯信房地产对物业服务费进行了约定，即由被告林前力承担物业服务费，物业服务费按面积2778.19平方米，每平方米2元的标准计算。被告林前力租赁纯信豪苑第1、2、3栋第二层商铺及第4栋第二层B202商铺已实际享有了原告的物业服务，负有按约交纳物业服务费的义务，被告林前力没按时交纳物业服务费属违约行为，依法应当承担相应的法律责任（缴费义务），被告纯信房地产负连带责任。原告要求被告林前力、被告纯信房地产交纳自2015年5月1日至2017年8月1日止的物业服务费150022.26元的请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告林前力支付原告安化县纯信物业管理有限公司2015年5月1日至2017年8月1日物业服务费150022.26元，限本判决生效之日起十日内付清；被告安化县纯信房地产开发有限公司对被告林前力支付原告安化县纯信物业管理有限公司物业服务费150022.26元承担连带责任。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告林前力负担825元，被告安化县纯信房地产开发有限公司负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员 王硕二０一七年十月二十四日书记员 谌喜 搜索“”