（2017）闽09民终1104号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-04

案件名称

兰浙闽、吕日平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省宁德市中级人民法院

所属地区

福建省宁德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

兰浙闽,吕日平,吴贵榕,夏李平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2017）闽09民终1104号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰浙闽，男，1966年9月4日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：江惠陈，福建华忠盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕日平，男，1964年10月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区（闽东能源公司），被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴贵榕，女，1965年10月20日出生，汉族，住福建省福安市，以上俩被上诉人共同委托诉讼代理人：林洪棋，福建晨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏李平，男，1982年11月2日出生，汉族，住福建省宁德市，上诉人兰浙闽因与被上诉人吕日平、吴贵榕、夏李平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初6011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。兰浙闽及其委托诉讼代理人江惠陈，吕日平及其委托诉讼代理人林洪棋，吴贵榕到庭参加诉讼。被上诉人夏李平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰浙闽上诉请求：撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初6011号民事判决第二项和第三项，改判：1、判令吕日平、吴贵榕、夏李平折价赔偿兰浙闽物品损失539813元，并按年利��4.35%计算利息，支付鉴定费16194元。对上述款项，吕日平、吴贵榕、夏李平承担连带责任；2、判令吴贵榕退还押金18843.5元；3、驳回吴贵榕关于支付租金8708元及租金损失13372.81元的一审反诉请求。二审庭审中，兰浙闽明确放弃一审诉讼请求中的第三项、第四项、第五项，即：请求吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿物业管理费（截至2016年5月2日止计2663.89元）及后期物业费、水电费1000元（按实际交付金额计算）；判令吕日平支付违约金16675.1元、吴贵榕支付违约金18843.5元。本案的诉讼费用由吕日平、吴贵榕、夏李平承担。事实和理由：1、不论兰浙闽与吕日平、吴贵榕协商解除房屋租赁合同，还是吕日平、吴贵榕单方解除房屋租赁合同，或是合同期满等，任何情况下租赁合同终止，兰浙闽所添置任何物品的所有权均归兰浙闽所有。未经��浙闽同意或双方协商一致，任何人不得侵占、损害，否则应当承担相应的民事责任，包括折价赔偿。（兰浙闽）是否违约，并不能成为吕日平、吴贵榕、夏李平侵占兰浙闽添置物品的理由，吕日平、吴贵榕、夏李平需要利用兰浙闽所有的物品，应当折价补偿给兰浙闽。本案当事人不论谁违约，无非是如何承担违约责任的问题，与折价利用兰浙闽财产是两个概念。吕日平、吴贵榕、夏李平在庭审过程，也认可该事实，只是抗辩对财产估值偏高问题。由于在诉讼时，吕日平、吴贵榕、夏李平已经实际占有并使用了兰浙闽的财产，且部分财产拆除后已经基本丧失使用价值，所以兰浙闽本着价值最大化的原则，根据新旧程度折价，要求吕日平、吴贵榕支付对价（折价）给兰浙闽。兰浙闽的该请求合情合理合法，原审判决不予支持是错误的。2、吕日平、吴贵榕、夏李平实际占用兰浙闽的财产，兰浙闽要求其承担连带责任是有依据的。3、兰浙闽没有拖欠吴贵榕的房租，吴贵榕与吕日平的两间店面是作为一个整体出租给兰浙闽，由于经济下行，经营困难，经与吕日平、吴贵榕协商，降低部分租金，双方协商一致并已经履行了一段时间。4、本案系吕日平、吴贵榕违约，兰浙闽没有任何违约行为。吕日平、吴贵榕应当将押金退还兰浙闽并支付相应违约金。吕日平、吴贵榕辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，兰浙闽的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判、驳回上诉。主要理由：1、一审判决上诉期限已过，一审判决生效。兰浙闽于2017年5月10日收到判��书，2017年6月6日向宁德市中级人民法院提起上诉，二者相隔27天，已超过法定的15日上诉期间。兰浙闽于2017年7月10日收到一审法院上诉缴费通知，2017年8月3日进行缴费，二者相隔24天，也超过法定的7日缴费期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条、第320条，《最高人民法院关于本院各类案件诉讼费收交办法》第4条等规定，兰浙闽未在法定上诉期限内提起上诉，并且在收到上诉缴费通知后未及时缴纳上诉费，已构成逾期缴费，应按自动撤回上诉处理。故兰浙闽已丧失上诉权，一审判决已依法生效。2、兰浙闽未经吕日平、吴贵榕同意擅自装修，不仅无权要求补偿装修费，还应承担擅自装修租赁物的违约责任。兰浙闽自称对涉案商铺进行了装修，其向一审法庭出示的价格鉴定评估报告只能证明涉案商铺当时装饰装修物的价值��并不能证明系其装修的损失。若法院认定兰浙闽装修事实成立，根据双方签订的《商铺租赁合同》第六条约定，兰浙闽应事先将该商铺装修方案提供吕日平、吴贵榕和物业服务公司同意方可实施装修。但是，兰浙闽未经同意擅自对商铺进行装修，已构成违约。《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，兰浙闽擅自对商铺进行装饰装修的费用不仅无权要求吕日平补偿，还须向吕日平承担擅自装修租赁物的违约责任。吴贵榕同意吕日平的答辩意见，认为兰浙闽所述的本案店铺租金经协商一致调整成每月每平方米115元不是事实，吴贵榕从来没有同意调整过租金。夏李平未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩。兰浙闽向一审法院起诉请求：1.判令吕日平退还押金16675.1元、吴贵榕退还押金18843.5元；2.判令吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿兰浙闽直接物品损失539813元，鉴定费16194元；3.要求吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿物业管理费（截至2016年5月2日止计2663.89元）及后期物业费；4.判令吕日平、吴贵榕、夏李平赔偿水电费1000元（按实际交付金额计算）；5.判令吕日平支付违约金16675.1元、吴贵榕支付违约金18843.5元；6.吕日平、吴贵榕、夏李平对上述款项承担连带责任；7.吕日平、吴贵榕、夏李平对上述赔偿款项总额自2016年7月6日起按年利率4.35%计算利息至付清之日止。一审法院认定事实：1.2014年7月30日，吕日平��吴贵榕分别将位于宁德市蕉城区天湖1号宁德万达广场2幢2-1057、2-1058号两间店面（面积分别为128.27平方米、144.95平方米）出租给纪锌文，租赁期限为2014年8月1日至2019年7月31日，其中进场日至2014年10月15日为装修期，免付租金。2015年4月1日，纪锌文取得了吕日平、吴贵榕两人的同意后与吕日平、兰浙闽及吴贵榕、兰浙闽方签订两份《商铺租赁合同》。约定原租赁合同权利、义务转由兰浙闽享有、承担，租赁期限均为2015年4月1日至2019年7月31日，第一、二年租金标准均为130元每月每平方米，月租金分别为16675.1元、18843.5元，每季租金分别为50025.3元、56530.5元。每三个月为一个交租期，2015年4月1日前支付第一个租期租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；兰浙闽应按合同规定的日期交付租金，每拖欠一日租金兰浙闽应按应付款每日千分之七支付违约金��可在押金中收取；拖欠租金超过三十日的，吕日平有权单方解除合同；若未能及时支付，吕日平有权收回商铺并没收押金。兰浙闽应承担并直接向物业服务公司交纳该商铺物业服务费并承担该商铺发生的水、电等能源费用（分户计量）。兰浙闽应在合同签订同时向吕日平一次性缴纳一个月租金为保证金。兰浙闽若妥善履行合同约定，吕日平或物业服务公司应在合同终止、兰浙闽办理完撤场手续后30日内，将相关保证金余额无息返还给兰浙闽。兰浙闽分别向吕日平、吴贵榕支付16675.1元、18843.5元押金。兰浙闽自2015年4月起分别向吕日平、吴贵榕连续足额支付9个月租金后，吕日平将店铺租金调整为每月14751元，每季为44253元。嗣后，兰浙闽于2016年1月17日分别向吕日平、吴贵榕支付租金44253元、50000元，于2016年4月19日分别向吕日平、吴贵榕支付租金14751元、16666元。2.2016年5月16日，兰浙闽一方到店铺内搬运其部分经营用品，并将店铺钥匙交还吕日平、吴贵榕。吕日平、吴贵榕于2016年6月7日将上述俩店面出租给夏李平。3.兰浙闽于2016年6月17日委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场2幢2-1057及2-1058店面的装潢装饰及附属设备设施价格进行评估。福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2016年6月25日作出鑫八闽鉴评[2016]203号报告书，认定其中装潢装饰部分在评估基准日（2016年6月17日）价值为296110.02元。此次价格评估总费用为16194元。一审法院认为，1、关于兰浙闽有否欠付吕日平、吴贵榕租金的问题。据纪锌文与吕日平、吴贵榕签订的租赁合同，其进场日至2014年10月15日为装修期，免付租金。实际计付��金日期系从2014年10月16日开始，故其租赁的截止期限应至2015年4月15日。上述期限与兰浙闽陈述及其提供的与纪锌文签订的《协议书》相印证，且吕日平、吴贵榕并未提供相应证据证明其于合同签订当日向兰浙闽交付店铺，故认定兰浙闽的店铺租赁期限应自2015年4月16日始计算。庭审中吕日平、吴贵榕确认兰浙闽有连续依约支付租金计9个月，则据此可知兰浙闽已连续依约支付吕日平、吴贵榕租金至2016年1月15日。兰浙闽与吕日平双方虽约定按季支付租金，但自2016年1月份起吕日平已实际认可兰浙闽支付租金的方式及数额，兰浙闽已支付租金至2016年5月15日，吕日平要求兰浙闽支付租金损失21932.9元，无事实和法律依据，不予支持。兰浙闽主张吴贵榕同意降低其店铺租金，但未提供相应证据证明其主张，不予支持。自2016年1月16日至2016年5月15日止，兰浙闽应支付吴贵榕租金为75374元，但其仅支付66666元，其尚欠租金8708元，兰浙闽应予偿还并赔偿损失。因吴贵榕于2016年6月7日才将店铺出租与夏李平，对于2016年5月16日至2016年6月6日期间的租金损失计13372.81元（18843.5元/月÷31日×22日），系店铺闲置期间的租金损失，予以支持，对超出部分不予支持。2、关于吕日平、吴贵榕是否构成违约、应否返还押金并赔偿兰浙闽损失的问题。据双方陈述及证人林泽洧、张强证言，兰浙闽一方于2016年5月16日将部分经营性物品搬离店铺并交还钥匙，吕日平、吴贵榕一方亦更换店铺钥匙，故双方已形成解除合同合意，租赁合同实际已于当日解除。虽兰浙闽主张其受胁迫而交还钥匙，但并未提供相应证据证明其主张，不予支持。鉴于双方系自行解除合同，故兰浙闽要求吕日平支付违约金无事实和法律依据，不予��持。兰浙闽向吕日平足额支付租金至2016年5月15日，现合同已解除，吕日平应返还押金16675.1元；兰浙闽未依约向吴贵榕足额支付租金已逾30日，吴贵榕有权收回店铺并没收该押金，故关于兰浙闽要求吴贵榕返还押金的主张不予支持。至于装饰装修物，兰浙闽主张要求吕日平、吴贵榕赔偿该部分损失，但其未提供证据证明其有经吕日平、吴贵榕同意对诉争店铺进行装修，且吕日平、吴贵榕亦予否认，其装饰装修费用，应由承租人兰浙闽负担。兰浙闽应于每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金，但对于2016年1月16日至2016年4月15日及2016年4月16日至2016年5月15日期间租金，其直至2016年1月17日、2016年4月4日才向吕日平支付上述租金，且其未足额向吴贵榕支付租金已逾30日，兰浙闽的逾期支付租金行为已构成违约，而吕日平、吴贵榕不同意对上述装饰装修物进行利用，故仍��由兰浙闽自行承担。再者，兰浙闽提供的证据《协议书》中仅系要求纪锌文及时撤走物品，而银行转账凭证仅系兰浙闽与纪锌文之间的经济往来，不足以证明其原店铺装饰装修物为纪锌文个人所有及纪锌文已将上述装饰装修物转让给兰浙闽。故兰浙闽上述主张不予支持，鉴定费用由兰浙闽自行承担。另，兰浙闽提供的证据不足以证明设施设备部分已被吕日平、吴贵榕损坏且不可恢复，不予支持。水电费、物业费为兰浙闽依租赁合同应自行向第三方物业服务所交纳的费用，兰浙闽提供的证据仅能证明其交纳费用事实，对于是否遭受损失或存在代垫情况等并未提供相应证据予以证明，兰浙闽要求吕日平、吴贵榕赔偿上述损失无依据，不予支持。3、关于夏李平应否担责问题。本案为房屋租赁合同，合同具有相对性，夏李平非租赁合同��相对方，对兰浙闽要求其承担连带责任的主张，不予支持。兰浙闽与吕日平、吴贵榕分别签订的商铺租赁合同，系各方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方应全面正确履行合同义务。关于各方诉请支持与否已于前文分析认定，不再赘述。夏李平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、吕日平应于判决生效之日返还兰浙闽押金16675.1元；二、兰浙闽应于判决生效之日支付吴贵榕店铺租金8708元及租金损失13372.81元；三、驳回兰浙闽的其他诉讼请求；四、驳回吴贵榕的其他诉讼请求；五、驳回吕日平的全部诉讼请求。本院二审期间，对一审判决查明认定事实，兰浙闽认为，“兰浙闽并没有将钥匙交给吴贵榕,当时钥匙更换后，是服务员把自己的生活用品拿走的。兰浙闽没有搬走任何物品，兰浙闽当时并不在家。兰浙闽也没有将钥匙交给吕日平，是吕日平到兰浙闽亲戚店里拿走钥匙。”吴贵榕认为兰浙闽该陈述不是事实，“兰浙闽店铺停止经营好几天，租金欠了好几天了。到他另外的店铺找到他，要求他把东西搬走，把钥匙给我。他本人把钥匙给我的，但是在搬走部分东西后，剩余的部分，我催了好几次，他拒不搬走。无奈之下，我就提出把他的剩余物品搬走，寄放在南岸按摩器��内。一审法院（法官）带领我和兰浙闽一起到寄存点检查后，当面要求兰浙闽搬走。”除此之外，对一审判决查明认定事实的其他部分兰浙闽无异议。本院对一审判决查明事实中当事人没有异议的部分予以确认。二审中，吕日平、吴贵榕主张兰浙闽上诉超过上诉期。经审查，兰浙闽向一审法院上诉时提供拘留证、取保候审决定书、兰浙闽代理人情况说明，以上书证已经一审法院和本院立案庭审核，吕日平、吴贵榕主张兰浙闽上诉超过上诉期，本院不予采纳。二审期间，兰浙闽提供：纪锌文与兰浙闽签订的转让《协议书》、传菜电梯《销售合同》、兰浙闽与吴贵榕通话录音，证明物品损失和租金调整主张。经审查，《协议书》、传菜电梯《销售合同》在一审起诉前就由兰浙闽持有，均不属于新证据。通话录音上没有吴贵榕认可租金调整的内容，不足以证明兰浙闽的待证事实。本案的争议焦点为：1、兰浙闽请求吕日平、吴贵榕、夏李平折价赔偿兰浙闽物品损失539813元，并按年利率4.35%计算利息，支付鉴定费16194元，吕日平、吴贵榕、夏李平承担连带责任能否成立？2、兰浙闽请求吴贵榕退还押金18843.5元的主张能否成立？3、兰浙闽请求驳回吴贵榕要求支付租金8708元及租金损失13372.81元的反诉请求能否成立？本院认为，本案租赁合同合法有效，当事人应全面履行合同义务。兰浙闽从纪锌文转租了本案诉争商铺，兰浙闽与纪锌文私下之间即使对转让的物品有协议，该约定不得约束吕日平、吴贵榕、夏李平。兰浙闽认为商铺钥匙不是其本人手上交给吕日平或吴贵榕，但自认吕日平或吴贵榕从兰浙闽的服务员或家里人手上取得的商铺钥匙。而兰浙闽的服务员或家里人向吕日平或吴贵榕交商铺钥匙，并不影响交付租赁商铺的性质认定。根据本案租赁合同第七条商铺交还第1款约定，“合同终后7日内，以清洁状态交还出租人”，第2款约定“承租人应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、能源费等全部费用，否则出租人或物业服务公司有权阻止承租人撤离其物品；由此导致损失和责任全部由承租人自行承担。”因此，兰浙闽有关“吕日平、吴贵榕、夏李平折价赔偿兰浙闽物品损失539813元，并按年利率4.35%计算利息，支付鉴定费16194元，吕日平、吴贵榕、夏李平承担连带责任”的上诉请求，依据不足，本院不予支持。租赁合同明确约定了租金的计算、支付方式以及违约责任，对合同当事人均有约束力。双方当事人对兰浙闽已支付的租金金额（其中向吴贵榕支付的最后一笔租金是2016年4月19日的16666元）没有异议，兰浙闽已付租金金额少于合同约定的应付租金。按约足额支付租金是承租人的主合同义务，兰浙闽主张承租期间租金已经协商向下调整，吴贵榕均予否认，且兰浙闽该主张与租赁合同约定不符，故举证责任在兰浙闽。但兰浙闽一、二审均无相应的证据足以证明吴贵榕已经同意其租下调。因此兰浙闽请求吴贵榕退还押金18843.5元、驳回吴贵榕关于租金及租金损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院支持吴贵榕有关兰浙闽支付租金8708元及租金损失13372.81元的请求，并无不当，应予维持。综上所述，兰浙闽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10557.14元，由上诉人兰浙闽负担。本判决为终审判决。审判长　　许晓武审判员　　彭祖斌审判员　　林　斌二〇一七年十月二十四日书记员　　林建玉附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一��七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自