（2017）冀09民终5134号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司、刘伟商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司,刘伟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终5134号上诉人（原审被告）：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地：河北省肃宁县纬南路南侧。负责人：魏秀珍，该公司经理。委托诉讼代理人：吴洪岗、马爱华，河北子帅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟，女，1977年4月20日出生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司（以下简称国英公司）因与被上诉人刘伟商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2015）冀民初字第1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国英公司的委托诉讼代理人马爱华到庭参加诉讼，被上诉人刘伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人国英公司的上诉请求：撤销河北省肃宁县人民法院(2015)肃民初字第1918号民事判决；并依法改判驳回刘伟的诉讼请求；诉讼费等相关费用由刘伟承担。事实和理由：一审法院判决国英公司协助刘伟办理商品房房屋产权证书属于认定事实错误。一审法院判决国英公司支付刘伟天然气未达到使用条件的违约金4677元属于认定事实错误，证据不足。理由如下：首先，刘伟已领取违约金赔偿款，不能重复主张。国英公司向刘伟实际交付房屋时，已经针对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为支付了相应的违约金，有刘伟收取违约金收据为证。因此，刘伟的诉求属于重复主张，不应支持。其次，一审法院对涉案商品房买卖合同理解错误。涉案合同第14条约定的内容为“基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”。国英公司提交的竣工验收报告、北京大地燃气工程供气设施和一审法院调取的管道天然气安装工程竣工验收情况备案表，可以证实涉案的天然气工程已经于2014年5月13日具备通气条件，即已经达到使用条件，因此，一审法院认定天然气应于交付房屋时未一并交付刘伟使用违反该约定属于认定事实错误。再者，该条约定属于交付房屋时的附随义务，即使违约，逾期交付房屋期间的违约责任就已经包含了天然气逾期违约的责任，不能重复计算。另，一审法院认定以2014年7月30日实际交房日作为该项违约的截止日期是错误的，退一步讲，即使国英公司存在违约，违约日期截止日也应计算至2014年5月13日。最后，涉案合同约定违约金按照已交付房价款万分之0.5比例计算过高。综上，请二审法院依法改判。被上诉人刘伟未提交答辩意见。刘伟向一审法院起诉请求：判决国英公司支付未将天然气接通入户以及暖气全部接通的违约金10247.04元；判令国英公司承担诉讼费用以及其他费用。刘伟于2016年7月20日将诉讼请求变更为“要求国英公司为刘伟办理春泽庭院第3幢西单元1001号单元楼的房屋产权证书；要求国英公司支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天23.5元计算，自2014年8月1日至房屋验收合格之日止）；要求国英公司支付未按期办理房屋产权证书的违约金（按每天23.5元计算，自2015年7月1日至房屋产权证书办理完毕之日止）；要求国英公司支付未按期接通天然气、暖气的违约金15369元”。一审法院认定事实：2012年10月28日，刘伟与国英公司签订商品房买卖合同，约定刘伟购买国英公司开发的春泽庭院小区3幢西单元1001号单元楼，价款合计443394元，该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、天然气接通入户2013.12.31；2、电梯达到使用条件2013.12.31；3、暖气全部接通2013.12.31；4、有线电视、电话达到安装条件2013.12.31；5、相关共用设施及设备，符合《物业承接查验办法》规定2013.12.31；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按第九条处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房产交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证书办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按合同第九条执行，到产权办理完成结止。刘伟已支付全部房价款443394元。国英公司购买的商品房天然气设施于2014年5月13日经验收合格，达到使用条件。一审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。刘伟诉请国英公司向房屋主管部门提供办理房产证的相关资料，协助刘伟办理房产证，国英公司协助办理产权证书是当事人双方签订的商品房买卖合同的附随义务，对于刘伟诉请国英公司协助办理房产证应予支持。刘伟诉请国英公司支付被告支付逾期安装天然气、暖气的违约金15369元，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同约定天然气于2013年12月31日达到使用条件，未按时达到使用条件的应按照合同第九条处理，根据一审法院查明的事实，天然气系2014年5月13日达到使用条件，但国英公司自认交房时间为2014年7月31日，达到使用条件后未能交付刘伟使用，合同目的不能实现，故天然气违约金应计算至2014年7月30日。刘伟计算违约金是以3幢西单元1001号商品房价款和储藏间价款之和为基数，但储藏间并未约定天然气等的违约金，故对于天然气未达到使用条件的违约金应按照刘伟已支付的3幢西单元1001号商品房价款为基数计算为4677元。刘伟诉请国英公司支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天23.5元计算自2014年8月1日起至国英公司将房屋验收合格止），一审法院认为，涉案房屋于2014年7月31日经验收合格并出具了验收报告，而刘伟未能提交证据证实涉案房屋验收合格的时间，双方提交的证据均不确实充分，故对于刘伟诉请的逾期交付合格房屋违约金本案中不予处理，可另行处理。刘伟诉请国英公司支付逾期办理房地产权属证书违约金（按每天23.5元计算，自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完之日止），一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。刘伟未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系国英公司所导致，故刘伟该诉请一审法院无法支持。刘伟主张违约的前提是违约交房，交房之后不能完成第十四项约定的附属设施的交付，才存在该项违约金，该项违约金与第八条的违约金不能重复主张，假如国英公司存在违约也是由于商品房的开发、建设等是一个综合性的过程，国英公司违约并非恶意违约，受到各方面条件的限制，所以国英公司认为合同约定的违约金的比例数额太高，对此请求人民法院，如果认定国英公司存在违约行为，应当依法减少违约金的比例，对于国英公司的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。双方签订的商品房合同系由国英公司提供的格式合同，在合同中就延迟交房和附属设施达到使用条件分别约定违约金并不违反法律规定，双方对于格式合同条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故对国英公司违约金不能重复主张的意见一审法院不予支持；国英公司认为约定的违约金过高请求予以减少，一审法院认为国英公司在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，国英公司现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，国英公司亦未能举证证明约定的违约金过分高于给刘伟造成的损失，故对于国英公司的主张不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司协助刘伟办理春泽庭院小区3幢西单元1001室的房屋产权证书；二、河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付刘伟天然气未达到使用条件违约金4677元；三、驳回刘伟要求判令河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付未办理产权证书的违约金的诉讼请求。上述判决第二项于本判决生效后十日内履行清。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，刘伟承担80元，河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担185元。本院二审期间，当事人没有新证据提交。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，刘伟与国英公司已签订了商品房买卖合同，协助被上诉人办理房屋产权证书是上诉人应负的义务，故一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋产权证书并无不当。国英公司与刘伟在双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十四条分别约定了逾期交房和天然气未达到使用条件的违约责任，两种违约责任针对不同的违约行为，相互独立，不能相互替代或包含。国英公司主张对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为向刘伟支付了相应的违约金，但并未向本院提交有效证据证明该违约金包含本案诉争的天然气未达到使用条件的违约金，故国英公司关于刘伟该诉求属于重复主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。按照双方商品房买卖合同第十四条约定，2013年12月31日前天然气接通入户才能视为达到使用条件，但国英公司自认交房时间为2014年7月31日，故一审法院将2014年7月30日认定为计算天然气未达到使用条件违约金的截止时间并无不妥。国英公司主张双方商品房买卖合同约定的违约金过高，证据不足，本院不予支持。综上所述，国英公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实、适用法律并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张望勇审判员 王卫东审判员 余志刚二〇一七年十月二十四日书记员 张军莉 关注公众号“”