（2017）辽0224执异24号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-31
案件名称
王东秀申吴旭昌与大连星球建设集团有限公司民间借贷纠纷一审执行异议裁定书
法院
长海县人民法院
所属地区
长海县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
吴旭昌,大连星球建设集团有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
辽宁省长海县人民法院执 行 裁 定 书(2017)辽0224执异24号案外人：王东秀，女。申请执行人：吴旭昌，男。委托诉讼代理人：吴秀杰，女。被执行人：大连星球建设集团有限公司，住所地辽宁省长海县獐子岛镇沙包子社区。法定代表人：王其浩，该公司董事长。在本院执行吴旭昌与大连星球建设集团有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王东秀于2017年10月9日对查封长海县獐子岛镇沙包子村金玉苑7号楼2单元401室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王东秀诉称，2013年12月22日，我与大连星球建设集团有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于长海县獐子岛镇沙包子村金玉苑7号楼2单元401室，并交纳了全部购房款251190元，现已居住使用，但因星球集团未竣工验收，一直无法办理产权，故请求解除对该房产的查封。为支持其主张，案外人提供如下证据：（2015）长执字第180号执行裁定书复印件一份、房屋买卖合同复印件一份、专用收款收据复印件一份、房屋登记信息记录证明一份。申请执行人吴旭昌辩称，不同意案外人的请求。申请执行人已于2013年2月1日在长海县房地产管理部门对包括案涉房屋在内的33套房屋作了正规的房地产抵押手续。案外人的异议属于无理要求，其与大连星球建设集团有限公司的买卖应当无效，请求人民法院对房屋继续查封并尽快执行。为支持其主张，申请执行人提供如下证据：（2014）长民初字第438号民事裁定书复印件一份、（2014）长民初字第438号民事判决书复印件一份、金玉苑小区抵押明细、DF2013027房地产抵押申请审批书复印件一份、2012408房地产抵押申请审批书复印件一份、2013028房地产抵押申请审批书复印件一份、（2015）大民申字第772号民事裁定书复印件一份。大连星球建设集团有限公司未提出意见。本院查明，2001年至2014年8月间，大连星球建设集团有限公司向吴旭昌前后共计借款546万元。2014年8月20日，吴旭昌与大连星球建设集团有限公司就上述借款签订协议予以确认。2013年2月1日，大连星球建设集团有限公司与吴旭昌在长海县房地产管理处办理房地产抵押登记手续，将大连星球建设集团有限公司名下包括案涉7号楼2-401室在内的33套房产抵押给吴旭昌。2013年12月22日，王东秀与大连星球建设集团有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于长海县獐子岛镇沙包子村金玉苑7号楼2单元401室，并交纳了全部购房款251190元；根据合同记载，案涉房屋用途为住宅。2014年9月5日，本院依法查封大连星球建设集团有限公司名下位于长海县獐子岛镇金玉苑小区包括案涉7号楼2-401室在内的33套房产；2015年8月28日，本院作出（2015）长执字第180号裁定，继续查封上述房产。另查，王东秀名下无商品房合同备案信息，无权利登记信息。本院认为，买受人基于物权期待权请求排除对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房的执行的，应当满足以下条件：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十；（四）买受人之权利能够排除执行。本案中，案外人与被执行人在本院查封之前即已签订了房屋买卖合同，缴纳了全部购房款，房屋用途为住宅，案外人名下也无其他商品房合同备案信息和权利登记信息。因此，本案的焦点是案外人与被执行人签订的房屋买卖合同是否合法有效。关于抵押期间抵押人转让抵押物的效力问题，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）对此有明确规定。《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，被执行人大连星球建设集团有限公司在案涉房屋已经被依法抵押的情况下将其转让给案外人王东秀，未经抵押权人吴旭昌同意，也未告知案外人这一情况，更未将所得价款用于清偿所欠吴旭昌之债务；作为房屋受让人的王东秀，即本案的案外人，也没有代为清偿被执行人所欠债务以消灭抵押权。因此，该房屋转让行为无效。综上，案外人王东秀所提异议不能成立，其请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人王东秀的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 胡 銮代理审判员 战庆雪代理审判员 宋文军二〇一七年十月二十四日书 记 员 姜伊美 搜索“”