（2017）粤03民终11604号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-15
案件名称
叶冶桂与深圳市蚌岭股份合作公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶冶桂,深圳市蚌岭股份合作公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终11604号上诉人（原审被告）：叶冶桂。委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市蚌岭股份合作公司。法定代表人：陈源光，董事长。委托诉讼代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。上诉人叶冶桂因与被上诉人深圳市蚌岭股份合作公司（以下简称蚌岭公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人叶冶桂上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回蚌岭公司的诉讼请求；2、一切上诉费用由蚌岭公司承担。事实和理由：1、叶冶桂与蚌岭公司之间已变更为无固定期限的租赁合同关系。叶冶桂与蚌岭公司之间在2013年签署最后一份租赁合同的终止时间是2015年5月1日。该合同到期后双方没有实际终止履行合同，而是参照按租金标准继续履行。在合同到期后，蚌岭公司委托深圳市荣X开发有限公司继续与叶冶桂签署租赁合同。至此，双方没有对终止期限做出约定，双方应当继续履行租赁关系。2、涉案地块上的房屋已纳入深圳市历史遗留违法生产经营性用房，并已进行登记，目前正处于确权当中。对于此类案件，应当先行由政府部门对房屋属性做出确定之后，方能对租赁合同等财产权益事项做出处理。3、涉案地块上的房屋均为叶冶桂投资取得，且房屋的属性没有最终得到确认。如果得到合法确权，蚌岭公司没有合法的根据而取得了房产权益，实为不当得利。另外，涉案地块辖区已纳入旧村改造范围，对于地上物业已涉及拆迁赔偿。对于此类案件，也应当先行处理物业拆迁赔偿后，方能对租赁合同事项进行处理。被上诉人蚌岭公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，叶冶桂上诉事实理由中所谓租赁合同变成无固定期限租赁合同的主张与事实不符，真实的情形是合同截止期限是2015年5月1日，在该时间段之后，蚌岭公司多次发函给叶冶桂明确表示不再续约，因此合同自然终止，叶冶桂所谓地上有建筑物的主张与事实不符，2002年与叶冶桂签订合同时，该地块上已经存在部分建筑物，根据双方的租赁合同约定，在承租期间，并未发生国家征收土地的情形，而建筑物的补偿款仅仅针对国家征收土地的情况下才当然产生，因此叶冶桂的上诉事实理由与事实不符，恳请法庭驳回叶冶桂的上诉请求，维持原判。蚌岭公司向一审法院起诉请求：1、叶冶桂立即搬离并返还其租用的蚌岭公司位于观澜XX村(地名）XX下的土地；2、叶冶桂按租金标准向蚌岭公司支付占用土地期间的土地使用费（从2015年1月1日起计至实际搬离之日止，按每月人民币5000元计算，暂计至2015年7月1日的土地使用费为人民币30000元）。3、叶冶桂承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2002年5月1日，叶冶桂（乙方）与宝安区观澜镇XX村小组（甲方）签订《租赁合同书》，约定如下：甲方提供X线村地名（XX下）一幅空地约1360平方米，租给乙方兴建铁皮房及砖房办家私厂，租用期自2002年5月1日起至2013年1月1日止。自2002年5月1日起租金按每月每平方米1.6元计算，即每月租金为人民币2176元（以下货币均为人民币）；2007年5月1日起租金按每月每平方米2元计算，即每月租金为2720元。2002年5月1日起计租，租金应在每个下月5日前上交。甲方提供水、电及营业执照一个，费用一切由乙方支付。乙方在兴建厂房的资金及其后一切有关费用，甲方不承担任何经济责任。乙方在租期间，未经甲方同意不得转租别人，而国家征收到土地，征收补偿的地款由甲方所有，建筑物补偿款由乙方所有，有关费用及有关事情一切甲方不负任何补偿。乙方租期满后，经双方需要续约，甲方应优先照顾乙方（租金按厂房面积计算）。2013年11月5日，叶冶桂（乙方）与蚌岭公司（甲方）签订《租赁合同》，约定双方原合同从2002年5月1日至2013年1月1日止已到期，现双方协商一致同意续约原合同，时间从2013年1月1日至2015年5月1日止。租金每月5000元，并于每月5日前交付。其他条款按原合同执行。2015年6月24日，蚌岭公司委托律师向叶冶桂发出《律师函》，称双方签订的《租赁合同》均已到期，经蚌岭公司研究决定该土地另有其他用途，不再与叶冶桂续约，同时函告叶冶桂，因在租赁期内土地范围内并无国家征收的情况发生，因此租赁合同到期后叶冶桂建筑物不予补偿，同时限叶冶桂在二个月内搬离，在搬离前结清租金、水电费等。2015年7月6日，蚌岭公司向叶冶桂发出《关于限期搬迁的通知》，称因双方签订的租赁合同已到期，蚌岭公司决定涉案土地另有用途，不再与叶冶桂续约。在叶冶桂租赁期间，上述土地范围内无国家征收的情况，因此根据合同约定，叶冶桂的建筑物不涉及补偿问题。蚌岭公司限叶冶桂于收到通知之日起二个月内搬离，在搬离前结清拖欠的租金、水电费等。逾期未办理，蚌岭公司将依法采取强制措施。蚌岭公司主张叶冶桂收到蚌岭公司发出的《关于限期搬迁的通知》后未搬离涉案土地，亦自2015年1月1日开始未支付土地租金。案件审理过程中，一审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函询问涉案土地办理征转手续情况，该局复函一审法院，涉案土地未查到相关征转地补偿记录。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”本案中，蚌岭公司将涉案农民集体所有的土地出租给叶冶桂用于开办家私厂，而未依法办理用地性质转变手续，双方签订的租赁合同应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，叶冶桂应搬离并向蚌岭公司返还租赁的位于深圳市××××村（地名）XX下的土地。另，叶冶桂实际占有使用涉案土地，应向蚌岭公司支付实际占有使用涉案土地期间的使用费，按双方2013年11月5日续签的《租赁合同》约定的标准为每月5000元。因叶冶桂未举证证明已支付蚌岭公司自2015年1月1日起的使用费，应承担举证不能的法律后果，一审法院对蚌岭公司主张的自2015年1月1日起按5000元/月标准支付土地使用费的请求，依法予以支持。关于叶冶桂已建成的地上建筑物，叶冶桂已就此部分损失另行提起诉讼，一审法院在本案中不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，判决：一、叶冶桂于本判决生效之日起十五日内搬离并返还租用的深圳市蚌岭股份合作公司位于深圳市龙华××观澜街道××村（地名）XX下的土地；二、叶冶桂于本判决生效之日起十五日内支付深圳市蚌岭股份合作公司占有使用土地期间的土地使用费（按每月5000元标准，自2015年1月1日起至实际搬离之日止）。本案一审受理费550元，由叶冶桂负担，案件一审受理费蚌岭公司已预交。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，叶冶桂另案向蚌岭公司主张地上建筑物损失赔偿，本院已经作出（2016）粤03民终21876号生效判决，驳回叶冶桂的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的规定，本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同因未依法审批违反法律强制性规定，该涉案合同为无效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。根据无效合同处理原则，且合同租赁期限已经届满，生效判决也驳回了上诉人叶冶桂要求被上诉人蚌岭公司赔偿地上建筑物部分损失的诉请，一审法院判决上诉人叶冶桂返还涉案租赁土地，处理正确，本院亦予以维持。综上所述，上诉人叶冶桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人叶冶桂负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴 春 泷二〇一七年十月二十四日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”