（2017）沪0115民初62291号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海联昌物业管理有限公司与江洪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海联昌物业管理有限公司,江洪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初62291号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘长江，男。委托诉讼代理人：唐红妹，女。被告：江洪，男，1980年11月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐佳乐，上海都邦律师事务所律师。原告上海联昌物业管理有限公司与被告江洪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海联昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘长江、唐红妹、被告江洪的委托诉讼代理人徐佳乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2016年9月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币(以下币种同)1,892.70元；2、要求被告支付上述欠款的违约金(按照《XXXX公寓物业服务合同》中第十条的约定，违约金计算至判决生效日止，现暂算至2017年5月30日，计488元)；3、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2016年9月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2,460.51元；2、判令被告支付上述欠款的违约金(按照《XXXX公寓物业服务合同》中第十条的约定，违约金计算至判决生效之日)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，原告与上海市浦东新区红枫路XXX弄XXXX公寓业主大会共同签订《物业服务合同》，约定物业费收费标准为：住宅每月每平方米3元。被告为小区业主，其房屋建筑面积63.09平方米，每月物业服务费189.27元，上述时段物业服务费至今未交。原告认为，其接管小区手续齐备，程序合法，并严格按照上海市物业管理要求及《物业服务合同》进行了有效管理。被告不缴物业服务费，严重影响了小区的正常物业管理秩序，侵害了其他业主的权益，故提出诉请如前。被告江洪辩称，就原告的第一项诉讼请求，被告认为原告在2016年9月1日至起诉期间未能按照物业服务合同的约定履行相应职责，小区整体环境脏乱，公共设施多有损坏，保洁、保安、绿化等诸多方面均存在问题，原告亦未按照上海市关于居民生活饮用水的相关规定，定期进行二次供水的检测和清洗。因原告的上述违约行为，被告有权依据合同及法律规定要求按其减少的服务降低相应的收费标准。就原告的第二项诉讼请求，被告认为原告既没有将相关诉请内容以书面方式送达被告，且原告与小区业委会存在诸多合同履行中的纠纷，被告不属于无故及恶意拖欠物业费，故不同意支付违约金。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告为被告房屋所在的上海市浦东新区红枫路XXX号“XXXX公寓”小区的物业服务企业，自2016年9月起为该小区提供物业管理服务至今。2015年12月27日，原告与XXXX公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定：物业服务费收费标准为住宅3.00元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主应在1、4、7、10月(每次缴费的具体时间)的15日履行交纳义务，交纳月末日为交纳截止日。逾期交纳的，违约金的支付约定为：无故和恶意拖欠并逾期缴纳的，按日加收应缴纳物业费用2‰违约金。被告系上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，房屋建筑面积63.09平方米。现因原告认为被告未能按期向其支付上述房屋自2016年9月1日至2017年9月30日止的物业服务费，以致引发本案诉讼。另查明，结合原、被告提供的证据及本院到“XXXX公寓”小区实地勘察情况，该小区物业服务在公共绿化、公共保洁等方面确实存在一定的瑕疵。审理中，原告认为其已按照物业服务合同的要求履行了物业管理的相应义务。被告提及的二次供水问题，系历史原因造成，原告并无过错。物业服务是一个长期的过程，被告提供的小区照片仅为瞬间状态，其未能提供证据证明原告在日常管理中存在长期的不作为，被告的抗辩意见不能构成拒付物业服务费的理由。至于被告称非无故及恶意拖欠物业服务费，原告认为，根据物业服务合同的约定物业服务费按季缴纳，原告每季度均在小区各个楼道进出位置张贴缴纳物业服务费的公告，并在公告中明确逾期缴纳会产生违约金，原告已尽提示义务，故坚持诉讼请求。被告则认为，虽然小区物业在二次供水上确实存在历史原因，但自2016年9月原告接管小区起，其对小区的物业管理亦未能作出任何改善，且原告虽在公共场所张贴公告，但其亦不能证明该公告的内容已为被告所知悉。被告长期在外居住，系争房屋对外出租，被告并不知晓原告张贴公告催讨物业服务费之事，故不同意原告的诉讼请求。以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、XXXX公寓3-9号楼《消防水泵、生活水泵、强电间巡查表》、《保洁工作检查表(金桥)》、《XXXX公寓工程(维修)项目报告》、《上海市不动产登记薄》、照片、被告提供的照片、本院至现场拍摄的照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，理应向原告缴纳相应的物业服务费。现原告向被告主张2016年9月1日至2017年9月30日未缴纳的物业服务费2,460.51元之诉请并无不妥，本院予以支持。就原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告欠费事出有因，其主观上并无故意拖欠之恶意，且原告亦未能提供足够证据以证明被告确已知晓原告催讨欠费，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的尽职服务、每个业主的积极配合、业主委员会的有效运作，均是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。对此，作为物业服务企业，应从自身角度加强管理，必要时与业委会、居委会等积极协商配合，力求为业主提供更满意的服务；而作为业主，则应积极行使法律赋予的共同管理小区的权利，通过督促业主委员会良性运作，由业委会代表全体业主利益向物业服务企业提出诉求等方式，以更好地发挥监督管理职责。结合本案，对原告在日常物业管理中存在的涉及公共利益、公共区域的管理瑕疵，业主可积极向业委会反映情况，由业委会依照法定程序决定并另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江洪于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋自2016年9月1日起至2017年9月30日止的物业服务费人民币2,460.51元；二、驳回原告上海联昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告江洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈丽芳二〇一七年十月二十四日书记员 褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”