（2017）吉08民终1167号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-08
案件名称
镇赉县昊隆房地产开发有限公司与李敏、李会晨房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇赉县昊隆房地产开发有限公司,李会晨,李敏
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终1167号上诉人（原审被告、反诉原告）：镇赉县昊隆房地产开发有限公司。住所地：镇赉县坦途镇。法定代表人：邵显波。该公司经理。委托诉讼代理人：吴彪，吉林百石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李会晨。现住镇赉县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李敏，现住镇赉县。二被上诉人委托诉讼代理人：李海燕（系二被上诉儿），现住镇赉县。二被上诉人委托诉讼代理人：隋非，吉林飞达律师事务所律师。上诉人镇赉县昊隆房地产开发有限公司（以下简称昊隆公司）因与被上诉人李敏、李会晨房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2017）吉0821民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人吴彪、二被上诉人委托诉讼代理人隋非与李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊隆公司上诉请求：请求撤销（2017）吉0821民初1283号民事判决书，依法改判二被上诉人补交增加面积款128362元（总决算债权170903元减去附属物补偿14238元以及判决笫三项15694元和12609元）。主要事实和理由：一、原审认定产权调换面积150平，认定事实错误。本案双方对产权调换面积约定不明，应该按照合同法第61条、125条规定确定。150平是回迁户型面积，不是产权调换面积。上诉人认为本案产权调换面积是88平。二、本案受《补偿办法》和《补偿方案》约束，原审认定不受《补偿办法）和《补偿方案》约束，认定事实错误。缺少事实根据。三、原判认定两楼150平全部是以物换物换来的。认定事实部分错误。判决显失公平。四、《产权调换协议书》第3条第（3）项关于产权调换面积、回迁户型面积的约定不是格式条款。原审认定是格式条款适用法律错误。五、安置补助费及返还装修款认定错误。安置补助费计算不对，总数应是21600元。返还装修款计算基数不对，基数应是88平。李敏与李会晨答辩称，一、原审认定事实清楚，昊隆公司应交付二答辩人面积为70平、80平两户楼房；二、金点名苑不属于棚户区改造项目，《补偿办法》、《征收补偿方案》对二答辩人无约束力；三、产权调换协议实质就是以物换物协议；四《产权调换协议书》第三条第三款是格式条款。五、原审认定安置补助费、返还装修数额正确。李敏、李会晨向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即履行双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，判令被告交付位于镇赉县金点名苑小区13号楼5单元501室、13号楼3单元301室住宅；2.依法判令被告协助原告办理不动产登记手续；3.判令被告给付搬家奖5000元、过渡期临时安置补助费55312元、房屋装修费45000元，合计105321元。事实与理由：二原告系夫妻，在镇赉县残联附近育才西路与庆生街交汇处享有带院落的临街平房一户，其中：有证房屋建筑面积为80㎡、层高在2.2米以上且符合居住条件无证房屋有2个，即东厢房36㎡、临街南正房约35㎡、院内蔬菜大棚一个、渗水井一个。2014年4月被告以棚户区改造项目为由，对原告的房屋进行征收。2014年7月8日，原、被告签订了《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，该协议书约定对原告的土地使用面积及房屋建筑面积、实际附属设施情况给予产权调换为两户住宅楼，建筑面积共计150㎡，即给予原告产权调换为镇赉县金点名苑小区13号楼5单元501室（70㎡）、13号楼3单元301室（80㎡）两户住宅楼，交付时间为2015年12月30日。如果未能按时交房，按照临时过渡费双倍作为违约金。为此原告于协议签订当日搬出，自行租房等待回迁。但被告在合同履行过程中却擅自违约，不仅未如期向原告交付房屋，且在住宅楼竣工后仍不向原告交付房屋。原告多次要求被告履行合同义务，向原告交付房屋，但被告拒不履行。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失，故诉至法院。一审法院认定事实：2014年7月8日，李会晨、李敏与昊隆公司签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号098），李会晨、李敏用其有证平房（位于2区11段127，砖瓦结构，建筑面积80㎡，住宅）、无证平房（砖瓦结构住宅、建筑面积20.13㎡）、瓦仓（8.6㎡、24.09㎡）及其他附属设施（含砖墙、渗水井一个、蔬菜大棚一个）调换昊隆公司开发的位于镇赉县金点名苑小区80㎡、70㎡户型住宅，即13号楼5单元501室（建筑面积72.46㎡，市场价格2980元/㎡）、13号楼3单元301室（建筑面积82.63㎡，市场价格3180元/㎡），并约定临时安置过渡期限为2015年12月30日，临时安置补助费按被拆迁房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/㎡的标准给付（已给付1440元），同时约定因不可抗力的原因未能回迁，按临时安置补助标准双倍给付。若回迁房屋不需要装修，昊隆公司按200元/㎡给付装修费。涉案楼房未交付，李会晨、李敏曾到镇赉县信访局信访。李会晨、李敏诉至法院，要求昊隆公司交付镇赉县金点名苑小区13号楼5单元501室、13号楼3单元301室楼房，并要求昊隆公司给付105312元（含搬家奖金5000元、临时安置补助费55312元、房屋装修费45000元。）昊隆公司提出反诉，要求给付入住费、增加面积款170903元。一审法院认为，李会晨、李敏与昊隆公司的纠纷系平等民事主体之间的房屋拆迁安置补偿合同的法律关系，应受《中华人民共和国合同法》调整。诉讼双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。1、李会晨、李敏与昊隆公司各自的权利、义务不应受《文庭雅苑（金点名苑）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》约束，也不应按此方案执行。该方案系昊隆公司依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》单方制定的补偿方案，与包括李会晨、李敏在内的众多被拆迁户并不存在协商的过程。昊隆公司作为开发商在本案中无论从主体上、还是程序上都不符合房屋征收的条件。房屋征收是为了公共利益的需要，房屋征收部门按照法律法规的权限和程序进行，是以公权力为后盾的政府行为，是将单位或者个人的房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。昊隆公司开发的金点名苑小区虽经其申请并经政府部门审核批准，列为棚户区改造工程，但在具体的拆迁过程中，政府并没有发布征收公告和征收决定，并由昊隆公司自行拆迁安置，故昊隆公司作为拆迁人与被拆迁人李会晨、李敏达成的协议系平等主体之间的合同关系，双方应按照协议约定履行各自的义务，而不应受补偿方案的约束。2、李会晨、李敏应享受无差价的回迁总面积为150平方米（80㎡、70㎡住宅），超过150平方米，昊隆公司才能行使要求李会晨、李敏按市场价格给付差价款的权利。本案诉讼双方诉争的根源在于对双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中第三条第（三）项，原文表述为“乙方（李会晨、李敏）可享受产权调换面积为—平方米，甲方（昊隆公司）按乙方选择回迁80（前楼3层）、70平方米的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符部分按镇赉县《文庭雅苑（金点名苑）棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》规定多退少补”。该项约定中，李会晨、李敏可享受回迁面积处这一关键部分空白，应认定为对二处住宅楼房建筑面积误差的约定，而不是昊隆公司理解的对整个产权调换是否找差价的约定。是否对整个产权调换找差价的约定，对诉讼双方来说至关重要，若存在该约定，应在协议中予以明确。退一步讲，诉讼双方签订的调换协议书，系昊隆公司提供的填充式格式合同，对格式条款理解不一致的，应当作出不利于提供格式条款的乙方即昊隆公司的解释。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该法第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”据此规定，诉讼双方签订协议的目的是以物易物，而昊隆公司要求李会晨、李敏支付差价款已违背签订协议的目的，从协议中双方的权利与责任条款及诚实信用原则也可以看出，对李会晨、李敏来说交付被拆迁的房屋及补交建筑面积差价款是其主要义务，相对昊隆公司而言，交付二处楼房及协助办理不动产登记手续是其主要义务，收取面积差价款是其主要权利。昊隆公司作为从事房地产开发的公司，作为提供格式条款的一方，却未将可享受产权调换房屋面积及补交差价款如此重要的条款写入协议当中，不符合常理和交易习惯。昊隆公司不仅应在协议中写明是否需要补交差价款，还应就此条款向李会晨、李敏进行解释并明确说明，便于其在签订协议时做出选择、判断，而不是在协议签订后、工程竣工待履行交付回迁楼房时才主张差价款，同时也违背诚实信用原则。另外，李会晨、李敏用其有证平房（位于2区11段127，砖瓦结构，建筑面积80㎡，住宅）、无证平房（砖瓦结构住宅、建筑面积20.13㎡）、瓦仓（8.6㎡、24.09㎡）及其他附属设施（含砖墙、渗水井一个、蔬菜大棚一个）调换80㎡、70㎡户型住宅，并未显失公平。故应认定李会晨、李敏享受无差价的回迁面积为150平方米，回迁的13号楼5单元501室建筑面积72.46㎡，超出2.46㎡，应按市场价格2980元/㎡补交差价，即补交7330.8元；回迁的13号楼3单元301室建筑面积82.63㎡，超出2.63㎡，应按市场价格3180元/㎡补交差价，即应补交8363.4元，合计应补交差价款15694.2元。对昊隆公司要求补交的其他差价款，不予支持。3、根据双方签订的调换协议第六条第（四）项提前搬家奖励以提前搬迁奖励证明为准，李会晨、李敏主张的搬家奖金5000元，仅提供证人证言，未提供其他充足的证据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，李会晨、李敏应承担举证不能的后果，对其主张的搬家奖励5000元，不予支持。4、根据双方签订的调换协议第六条第（二）项及第九条第（二）项，临时安置补助费按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/㎡的标准支付，因不可抗力外的原因未能使回迁户入住的，按临时安置补偿费双倍标准给付。双方签订协议的日期为2014年7月8日，临时过渡期限为2015年12月30日，昊隆公司并未按照约定日期进行回迁，也未在其主张的回迁日期进行实际回迁，应按协议约定给付临时安置补助费，临时过渡期限应按李会晨、李敏主张的过渡期至起诉之日即2017年6月。2014年7月至2015年12月共18个月，2016年1月至2017年6月共18个月，由此计算昊隆公司应给付临时安置补助费48600元（6元X150X18+6元X2X150X18），扣除已支付的1440元，昊隆公司应给付临时安置补助费47160元。5、关于装修费，结合诉讼双方提供的证据看，应采纳昊隆公司主张的按200元/㎡标准计算。装修征求意见表中李会晨字样由李会晨的女婿祁祥亮代签，应视为李会晨同意按200元/㎡的标准予以补偿。李会晨、李敏主张的300元/㎡装修标准，未提供任何证据证明，不予采纳。李会晨、李敏回迁两处楼房的总面积为150㎡，且双方已达成不统一装修的一致意见，昊隆公司应给付装修款30000元（200元/㎡X150㎡）。6、关于昊隆公司反诉请求中13号楼3单元301室入住费6570元[包括房照预收款、测绘费112元、物业费742元（2017年）、装修保证金2000元、装修垃圾清理费200元、维修基金3078元、取暖费438元（2016年）]以及13号楼5单元501室入住费6039元[（房照预收款、测绘费99元、物业费657元（2017年）、装修保证金2000元、装修垃圾清理费200元、维修基金2699元、取暖费384元（2016年）]，两楼合计12609元，因李会晨、李敏同意交纳，在此不再赘述，但其中的装修保证金共计4000元，待涉案楼房装修完毕后，若装修未对楼房整体结构造成损害，昊隆公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决如下：一、镇赉县昊隆房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向李会晨、李敏交付位于镇赉县金点名苑小区13号楼5单元501室、13号楼3单元301室楼房，并协助办理不动产登记手续；二、镇赉县昊隆房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付李会晨、李敏临时安置补助费47160元（临时安置补助费至2017年6月）、装修费30000元；三、李会晨、李敏于本判决生效后五日内给付镇赉县昊隆房地产开发有限公司楼房差价款15694.2元、入住费12609元；四、驳回李会晨、李敏其他诉讼请求；五、驳回镇赉县昊隆房地产开发有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费2406元，由李会晨、李敏负担677元，镇赉县昊隆房地产开发有限公司负担1729元，保全费2020元，由镇赉县昊隆房地产开发有限公司负担；反诉费1859元，由镇赉县昊隆房地产开发有限公司负担1605元，李会晨、李敏负担254元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审相同，本院对一审事实予以认定。本院认为，房屋征收行为系政府部门或者其委托部门所进行的政府行为，执行主体代表公权力，具有特定性。而本案中昊隆公司系以营利为目的的企业法人，并不属于行政征收主体。《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》与《补偿标准》系针对性较为广泛的抽象文件，而本案中，昊隆公司并未提供具体针对文庭雅苑小区的政府征收公告及相关政府文件。因此，在本案中昊隆公司未能证明其主体及程序上系政府房屋征收行为并且应当适用上述文件规定。因此双方系平等民事主体，双方协议中明确了二被上诉人回迁的楼房为70平方米、80平方米各一户，协议系双方真实意思表示，昊隆公司作为营利性非政府征收主体在协议中承诺向被上诉人回迁70平方米与80平方米楼房各一户的行为并不违反法律规定及行政法规的强制性规定。被上诉人主张以其80平方米的有证平房、20.13平方米无证平房、8.6平方米与24.09平方米仓房各一座及其他附属物，与昊隆公司达成回迁70平方米、80平方米楼房各一户约定并签订回迁协议符合客观实际，按协议约定房屋已经拆迁，昊隆公司现重新主张以《补偿办法》及《补偿标准》进行回迁不具有事实及法律依据。本院不予支持。昊隆公司应当依约向二被上诉人交付约定的楼房。基于协议约定的两处回迁楼房，一审判决认定的临时安置费、装修费、楼房差价款与入住费数额均正确无误。综上所述，镇赉县昊隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,406.0元，由镇赉县昊隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王东兴代理审判员 苏 波代理审判员 姚 磊二〇一七年十月二十四日书 记 员 李立群书 记 员 周栩铎 来源：百度搜索“”