（2017）新29民终1078号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-05-28
案件名称
倪开云与阿克苏三泰房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪开云,阿克苏三泰房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新29民终1078号上诉人（原审被告）：倪开云，男，1968年6月13日出生，汉族，个体户，现住阿克苏市。委托诉讼代理人：侯长茂，新疆民祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阿克苏三泰房地产开发有限公司。住所地：阿克苏市英阿瓦提路*号左岸明珠**号楼*层。法定代表人：张宗清，该公司董事长。委托诉讼代理人：周志宽，该公司副总经理。委托诉讼代理人：梁鸿超，陕西群鑫律师事务所律师。上诉人倪开云因与被上诉人阿克苏三泰房地产开发有限公司（以下简称三泰公司）租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2017）新2901民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人倪开云的委托诉讼代理人侯长茂，被上诉人三泰公司的委托诉讼代理人周志宽、梁鸿超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。倪开云上诉请求：要求撤销一审判决，改判驳回三泰公司的诉讼请求。理由：双方签订的《设备设施场地使用合同》以及《设备设施场地使用合同补充协议》中约定的设备、设施即电梯、消防设施，与物业公司收取的物业费中的电梯、消防设施是相同的设施，上诉人已按物业合同向物业公司交纳物业费，不应就使用相同设施再向三泰公司交纳使用费。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》中物业服务费价格构成，含公共设施电梯、消防设施使用和运行。双方签订的《设备设施场地使用合同》以及《设备设施场地使用合同补充协议》属于合同法52条违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同的情形，应当认定双方签订的《设备设施场地使用合同》以及《设备设施场地使用合同补充协议》无效，一审判决由上诉人支付租赁费及违约金错误。三泰公司辩称：《设备设施场地使用合同》以及《设备设施场地使用合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同双方已履行多年，一审判决正确，要求驳回上诉维持原判。三泰公司向一审法院起诉请求：1、判令倪开云返还三泰公司提供的设备设施和场地；2、判令倪开云支付拖欠的设备场地使用费265832.05元；3、判令倪开云支付逾期付款利息163834.42元；4、判令倪开云支付商业区疏通费和电梯使用费218325.7元；5、本案诉讼费用由倪开云承担。一审法院认定事实：2012年5月8日，三泰公司与倪开云签订《设备设施场地使用合同》，双方约定：”设备、设施、场地使用物位于阿克苏市英阿瓦提路1号左岸明珠小区，房屋面积8910.27平方米；甲方（三泰公司）提供设备、设施、场地为电梯、消防、空调设施、停车场等；使用期为12年，设备设施场地使用费12671142.27元；使用费的支付方式为：第一年至第三年按每季度为一个支付周期，第四年至第六年按每半年为一个支付周期，第七年以后至合同期满的使用费一年为一个支付周期，乙方（倪开云）使用设备、设施、场地使用物采用先付费后使用为原则，需在每个支付周期开始月份的前五日支付；2013年至2016年，年设备设施使用费916118.61元，每季度支付229029.65元，2016年至2017年，年设备设施使用费1035581.80元，半年支付517790.9元；乙方应承担设备、设施、场地中自行投资和甲方投资的设备、设施、场地的日常维修保养，并承担费用；如乙方拖欠应交纳的费用，应承担每日千分之三的滞纳金。2012年5月8日，双方又签订了《设备设施场地使用合同补充协议》，协议约定新增使用面积316.74平方米，2013年至2016年，年设备设施使用费23122.02元，每季度支付5780.505元，2016年至2017年，年设备设施使用费27746.42元，半年支付13873.21元。2016年6月至12日，倪开云应当向三泰公司支付租赁费531664.11元（517790.9元+13873.21元），倪开云于2016年11月25日向三泰公司支付租赁费265832.055元，尚欠三泰公司租赁费265832.05未予支付。2016年12月7日，三泰公司在阿克苏日报刊登解除《房屋租赁合同》、《设备设施场地使用合同》及相关补充协议的公告，2017年1月17日，倪开云向三泰公司出具倪开云关于针对阿克苏三泰房地产开发有限公司三期商业租金、设备使用费、物业费相关事宜回复函，同意解除《设备设施场地使用合同》及相关补充协议。一审法院认为，三泰公司与倪开云签订的《设备设施场地使用合同》及《设备、设施使用合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。三泰公司按约定将相关设备设施及场地交付倪开云使用，倪开云应按时向三泰公司交纳租赁费，对三泰公司要求倪开云支付租赁费265832.05的诉讼请求予以支持；倪开云未按时支付租赁费，实属违约，合同中明确约定了付款时间、逾期付款违约金计算方式，但三泰公司主张的违约金过高，按照对三泰公司造成的实际损失核算后予以支持。倪开云同意解除《设备设施场地使用合同》及补充协议，应当向三泰公司返还合同约定的设备设施和场地，对三泰公司主张倪开云返还设备设施和场地的诉讼请求，予以支持；三泰公司主张倪开云支付商业区疏通费及电梯使用费218325.7元的诉讼请求，未提交证据予以证明，不予支持；倪开云辩解《设备设施场地使用合同》及《设备、设施使用合同补充协议》系无效合同的辩解意见，不予采信。判决:一、倪开云于本判决生效后十日内向阿克苏三泰房地产开发有限公司返还租赁设备及租赁场地；二、倪开云于本判决生效后十日内向阿克苏三泰房地产开发有限公司支付租赁费265832.05元；三、倪开云于本判决生效后十日内向阿克苏三泰房地产开发有限公司支付违约金12527.34元（531664.11元×4.35%/12个月×5个月×1.3倍）自2016年6月26日至2017年11月25日；四、驳回阿克苏三泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院另查明，2012年5月，倪开云就左岸明珠小区商铺与三泰公司另签订《房屋租赁合同》，与大元物业公司签订《物业管理合同》。倪开云在承租后又将上述物业分别转租给他人做经营使用，在与他人签订的房屋租赁合同中，约定的每平方米租金价格包含物业费，物业租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为倪开云与三泰公司签订的《设备设施场地使用合同》及《设备、设施使用合同补充协议》是否有效。《设备设施场地使用合同》及《设备、设施使用合同补充协议》合同期限12年，合同履行至2016年，倪开云拖欠2016月6月25日至2016年12月31日期间的租赁费265832.05元。该合同系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，不存在其他法律规定的合同无效的情形，属合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。倪开云提出与三泰房地产公司签订的《设备设施场地使用合同》及《设备、设施使用合同补充协议》违反法律规定，应当确认为无效的上诉理由不成立，因此对倪开云的上诉请求，本院不予支持。一审法院据此判决倪开云按约支付租赁费及违约金并无不当。综上所述，倪开云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5475.39元由上诉人倪开云负担。本判决为终审判决。审判长 何 玲审判员 范红霞审判员 陈 艳二〇一七年十月二十四日书记员 马 妮