（2017）粤0604民初4524号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
张保军与姚瑞雄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张保军,姚瑞雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4524号原告：张保军，男，汉族，1986年12月10日出生。委托诉讼代理人：刘华健，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：姚瑞雄，男，汉族，1973年6月21日出生。原告张保军诉被告姚瑞雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2017年4月24日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。期间因被告下落不明，需公告送达，本院依法于2017年5月22日裁定本案转为普通程序审理。后被告向佛山市中级人民法院就上述管辖异议裁定提起上诉。佛山市中级人民法院于2017年8月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2017年9月21日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人刘华健到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告继续履行双方签署《认购合同书》及补充协议，协助将佛山市禅城区平桂街47号四座310房过户登记至原告名下；2、被告于过户后3日内将上述房产交付予原告；3、被告赔偿原告违约金100000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年1月6日、2017年1月28日，原、被告双方分别签订《认购合同书》及《协议书》，约定原告以830000元购买被告所有的佛山市禅城区平桂街47号四座310房，并约定购房款的分期支付方式。后原告于2017年1月18日向被告支付首期房款290000元（含定金30000元）。为方便过户，原告还协助被告办理涉案房屋的消除抵押手续。原告于此后积极与银行办理涉案房屋贷款事宜，但被告却于2017年3月23日出具《声明》明确表示其将违反《认购合同书》及《协议书》约定，不再将涉案房屋出售予原告。原告多次尝试与被告协商，但均无果。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告姚瑞雄庭后向本院提交书面答辩状辩称：一、事实与经过。1、原、被告于2017年1月6日在房产中介壹懿房地产服务部的引导下签署购房合同，相关的合同条款与空白处都是中介填写，因是第一次处置二手房，其中很多事不明了，便相信中介及在其诱导下签署本《认购合同书》，当时并不知道其中有违法条款，原告于当日支付定金30000元。2、依据《认购合同书》的约定，原告于2017年1月18日向被告支付260000元，用于向平安普惠融资担保有限公司偿还房产抵押贷款，被告于当日在平安普惠公司办理还款并解除抵押，但因公司流程，相关解押手续春节后才能寄达。春节后，被告收到平安普惠公司的相关解押资料后，第一时间前往佛山市行政服务中心办理房产解押，佛山市房管部门办结时间是2017年3月17日。在此时间由于被告一直出差在外，中介多次催促说已办结，经被告电话与办理机构联系，该办理机构要求被告按指定时间去领证即可，被告遂于2017年3月17日下午去行政服务中心领取证件，后被告出差。2017年3月23日，被告因事前未与老人家商量售房事宜，遂到中介商量待晚上与老人家商量好后，于2017年3月24日上午10:00前准确答复中介与原告。但原告及中介以为被告不卖房了，便叫了另一家房产中介过来，原告夫妻也到场【两人】，合计约有八九人威胁、辱骂被告，并对被告的车辆拍照，限制被告人身自由，要求被告按照其样板书写《声明》。3、在此之后，被告一直试图与原告和解，但因原告提出不合理要求而未能和解。原告于2017年3月28日将被告诉至法院。后被告也多次与原告及其律师电话、短信、微信沟通，但均因原告的无理要求而无果。4、事后，被告多次与相关法律人士沟通、咨询《认购合同》及履约后的责任，并作出以下答辩及请求：①终止履行《认购合同书》及《补充协议》，因《认购合同书》涉嫌偷税漏税的犯罪行为，如执行事后将会以配合犯罪行为而被追究刑事责任。法院及被告有义务将此行为终止，预防犯罪行为及损害国家利益的事情发生。另本《认购合同》中第七条费用承担方不明。②驳回原告的诉讼请求，被告退还原告已付款项及合同约定的相关利息，原告和中介机构返还扣押被告的《国有土地使用证》。③如原告愿意继续购买房屋，只要原告把全部款项付清后，被告随时可以配合过户，在原告未付清全部款项前，被告没有配合过户的义务。④原告主张的违约金和赔偿没有事实根据，是原告至今未付清购房款，且配合中介签订多份房屋买卖合同，存在偷税漏税行为，原告也没有实际损失，应驳回其赔偿要求。鉴于此，为维护自己的合法权益，不参与犯罪活动和维护国家利益，被告根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提出上述答辩意见，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《广东省存量房买卖合同》，无被告签名确认，亦无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《个人房屋贷款申请表》、《客户权益告知函》、《个人信用报告》、《个人信用信息查询报送授权书》、《佛山市个人住房查询结果》、《诚信保证书》、《广东省房地产买卖合同》、《房地产预估结果》、《买方划付款授权书》、《抵（质）押评估约定书》，可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的中国银行交易流水明细清单，有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月6日，被告（甲方）、原告（乙方）与案外人佛山市禅城区壹懿房地产中介服务部有限公司（丙方）签订《认购合同书》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区平桂街47号四座310房，主要内容为：“一、甲方愿意将位于佛山市平桂街47号四座310房的房地产出售给乙方，……乙方已对甲方出售的房地产做充分的了解并愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定该房地产的交易总金额为人民币830000元整。乙方应在签定本认购合同时支付给甲方定金人民币叁万元整。……三、在签定本认购合同前，甲方应当向乙方出示由甲方提供的有关证书、证明文件，并在签定本认购合同后暂交丙方代为保存。付款方式：首期房款：￥290000元整（含定金），须于2017年1月20日前支付；第二期房款：￥40000元整，须于办理交税（即出发票）当日支付；其余房款：￥500000元整，通过有关银行按揭一次性支付给甲方。六、甲方于收齐房款3日内将上述房地产交付乙方使用。交付前甲方必须交清该房地产的煤气、水、电、电视天线、管理等一切费用，并有责任协助乙方办理好相关的过户手续……七、费用承担办理上述房地产过户所缴纳的税费及费用（包括个税）负责支付。……九、违约责任1、甲方在签定本《认购合同》后，中途确定不出售或逾期十天不办理相应手续（或未交付房地产给乙方）时，作甲方违约处理，本合同即告解除，所收乙方的购房款（含定金）应于违约之日起五日内退还给乙方，另赔偿违约金人民币叁万元整，由乙、丙双方按各50%进行分配。……十二、补充协议：……②上述房屋因甲方挂有常住户口，乙方暂扣留甲方人民币叁万元正，在甲方迁出户口三天内归付给甲方，时间为（甲方收齐乙方全部房款起计算九个月内全部将上述房屋的所有户口迁出）。若超出期限，当甲方违约处理。③乙方于2017年1月20日前提前支付甲方首期房款协助甲方办理银行注销抵押手续，前提银行即存款即扣钱。……”。同日，原告向被告转账支付定金30000元，并由被告出具收据予以确认。2017年1月18日，原告再次向被告转账支付购房首付款260000元，并由被告出具收款收据予以确认。2017年1月28日，被告（甲方）、原告（乙方）与案外人佛山市禅城区壹懿房地产中介服务部有限公司（丙方）签订《协议书》，主要内容为：“一、乙方于2017年1月18日通过银行转账方式支付甲方人民币260000.00元整用于购买上述房产的首付款姚瑞雄2017年1月18日用上述金额260000.00元整，还房屋抵押给平安普惠融资担保有限公司银行的贷款，否则影响房屋过户。注意：如因姚瑞雄的个人原因导致上述房屋不能过户，需于2017年4月份之前把张保军支付的所有首付款还给张保军，如有违约逾期按所付的购房款万分之一每天的利息支付。二、乙方贷款不足部分，在领取房产证后90天以如银行贷款不了内以现金以现金补足给甲方。”2017年3月6日，原告向中国银行申请个人房屋贷款。2017年3月23日，被告出具《声明》，上载：“本人姚瑞雄持有位于佛山市佛平路平桂街47号4座310房，现决定不出售给张保军。”另查明一，涉案佛山市禅城区平桂街47号四座310房，建筑面积106.92平方米，套内建筑面积85.52平方米，由被告于2000年12月购买取得，并由其单独所有，权利证号为C1895254。上述房屋暂无抵押登记，但已由本院依据原告申请作出（2017）粤0604民初4524号民事裁定书予以查封。另查明二，至2017年10月19日，原告名下于佛山市内未有登记房产。原告另提供其名下中国银行交易流水明细清单，证实其目前具备一次性支付剩余购房款540000元的能力。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告与案外人佛山市禅城区壹懿房地产中介服务部有限公司签订的《认购合同书》及《协议书》，系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告继续履行涉案《认购合同书》、《协议书》及协助办理房屋产权变更登记、交付房屋的诉请。依据上述《认购合同书》及《协议书》的约定，原告负有依约按期支付购房款义务，被告则负有依约协助原告办理产权变更登记手续及交付房屋义务。据本院查明的事实，原告已依据《认购合同书》约定按期支付首期购房款（含定金）合计290000元，无其他证据显示原告存在违约行为，故被告于履行合同期间单方出具《声明》拒绝出售涉案房屋的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权主张被告继续履行上述《认购合同书》及《协议书》。被告虽抗辩认为上述拒绝出售涉案房屋的《声明》系其受原告所迫而出具，但并无有效证据予以证明，且被告作为完全民事行为能力人，亦应知悉并承担其出具《声明》的行为后果，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于原告所主张之协助办理产权变更登记手续及交付房屋的诉请，上述合同及协议虽未明确约定被告协助原告办理产权变更登记手续的时间，但从《认购合同书》约定的分期支付购房款办法可知，原告应于“办理交税（即出发票）”当日向被告支付第二期购房款，《协议书》亦明确约定原告先行支付首期房款用于涂销涉案房屋原有抵押登记后，如涉案房屋因被告原因无法过户，被告应于2017年4月前退还该笔首期房款，据此可推知被告于原告支付首期购房款后即应协助原告办理产权变更登记手续。因该办理产权变更登记手续条件业已成就，故原告主张被告协助办理产权变更登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。另因《认购合同书》所约定之被告履行交付房屋义务的前提为原告支付完毕购房款，而原告于诉讼中自述银行按揭贷款申请已经失效，但其具备一次性支付剩余购房款能力，并提交证据予以证明，故结合被告的违约情节，为保障当事人权益、促进正常交易及减少诉累，本院对原告主张被告交付涉案房屋的诉请予以支持，并确定原告应同时向被告支付完毕剩余购房款合计540000元（830000元-290000元）。关于原告主张被告赔偿违约金100000元的诉请。如上分析所述，被告单方出具《声明》拒绝出售涉案房屋的行为已构成违约，原告有权主张被告承担违约责任。原告以被告恶意违约行为导致原告产生损失为由主张被告支付违约金100000元，但该违约金金额并无合同依据，原告亦无有效证据证明其所遭受损失的具体金额及内容，而律师费仅系原告的诉讼成本，并非必然损失，原告也可采取其他方式维护合法权益，故本院综合被告的违约情节，参照《认购合同书》第九条的约定，酌定被告向原告支付违约金30000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告姚瑞雄继续履行与原告张保军、第三人案外人佛山市禅城区壹懿房地产中介服务部有限公司于2017年1月6日签订的《认购合同书》及于2017年1月28日签订的《协议书》；被告姚瑞雄于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告张保军办理将佛山市禅城区平桂街47号四座310房（权利证号：C1895254）过户至原告张保军名下的权属变更登记手续；被告姚瑞雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张保军交付佛山市禅城区平桂街47号四座310房（权利证号：C1895254）；原告张保军于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告姚瑞雄支付剩余购房款540000元；被告姚瑞雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告支付违约金30000元；驳回原告张保军的其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费收取13100元，财产保全费5000元，合计18100元，由原告张保军负担1362元，由被告姚瑞雄负担16738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 杨玲玲人民陪审员 王伟峰人民陪审员 陈桂好二〇一七年十月二十四日书 记 员 杨思韫附件1：证据清单原告张保军提交以下证据：原、被告的身份证复印件；房地产权证、土地证；《认购合同书》、《协议书》；付款凭证、招商银行户口交易明细表、收据2张；《广东省佛山市存量房买卖合同》；《声明》；《个人房屋贷款申请表》、《客户权益告知函》、《个人信用报告》、《个人信用信息查询报送授权书》、《佛山市个人住房查询结果》、《诚信保证书》、《广东省房地产买卖合同》、《房地产预估结果》、《买方划付款授权书》、《抵（质）押评估约定书》；《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》；《中国银行交易流水明细清单》。附件2：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”