（2017）川1502民初5700号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
原告黄海峰、刘娜诉被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄海峰,刘娜,宜宾立天唐人商业投资管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初5700号原告：黄海峰，男，汉族，1984年8月1日出生，住四川省成都市青羊区。原告：刘娜，女，汉族，1984年10月11日出生，四川省邛崃市人。委托诉讼代理人：周光举，男，1973年4月28日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。系公司推荐。被告：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住宜宾市南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号。法定代表人：童云峰，执行董事。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师，执业证号15115200110565769。原告黄海峰、刘娜与被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称立天唐人公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海峰、刘娜的委托诉讼代理人周光举，被告立天唐人公司的委托诉讼代理人杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海峰、刘娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除2014年10月18日立天唐人公司与黄海峰、刘娜签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0704）、《商品房买卖合同附件》（商业）（合同编号：0704）；2.判令被告立天唐人返还黄海峰、刘娜购房款3592423元及利息（从2014年10月18日计算至实际退完购房款之日止，以未退购房款为基数，按年利率6.15%计算。其中计算到2017年8月18日，利息为625979.71元）；3.案件诉讼费用由立天唐人公司承担。事实与理由：2014年10月18日，原被告签订《商品房买卖合同》编号0704及相应附件，约定被告将其开发建设的唐人财富中心7幢第1层1单元5号商业用房预售给原告，总价款3592423元整。《商品房买卖合同》第三约定“买受人所购商品房的基本情况”，第四款约定“该商品房为预售商品房，出卖人委托预测机构该商品房面积的房产测绘机构为宜宾市房产测绘队，其预测建筑面积共116.23㎡，套内建筑面积93.83㎡、共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.4㎡。有关共有部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”。《商品房买卖合同》第十四条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理：3.双方自行约定：详见附件八”。2014年10月18日，原告支付给被告购房款1530000元。2014年10月20日，原告支付被告购房款2062423元。《商品房买卖合同》及其附件没有面积差异的处理约定。2014年11月22日中国人民银行1-5年的贷款基准利率为年利率6%。原告购买的商品房实测面积为建筑面积96.68平方米、套内面积93.08平米、分摊面积3.60平米。原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原被告双方虽然在《商品房买卖合同》第十四条约定面积差异处理详见附件八，但附件八没有商品房面积差异处理的约定。案涉商业用房预测建筑面积116.23㎡，实测建筑面积96.68㎡，面积误差比绝对值为16.82%【（96.68-116.23）/116.23】。为此，特请求判决解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》及其附件，并判令被告返还原告购房款3592423元及利息。被告立天唐人公司辩称，1、原被告之间在《商品房买卖合同》中约定就是按照套内建筑面积计算房屋单价，约定的套内建筑面积93.83平方米。2014年10月18日，原被告签订了《商品房买卖合同》及附件（以下简称“买卖合同”）。该“买卖合同”约定，原告向被告购买“宜宾唐人财富中心”号房屋。由于是预售房屋，我公司在预售前，按照宜宾市房管局的统一要求，委托了宜宾市房产测绘队按照图纸进行了预测，预测的建筑面积116.23平方米，其中，套内建筑面积93.83平方米，共用分摊面积22.4平方米。同时，双方在“买卖合同”中确定的计价方式为按套内建筑面积计算，单价为套内38286.50元/平方米，共计房价为359.2423万元。2、我公司交付的房屋的套内建筑面积为93.08平方米，误差只有0.75平方米，面积误差比的绝对值只有0.799%，还不到1%。我公司出售的房屋修建完成后，宜宾市房产测绘队按照实际完工房屋尺寸进行了实地测量，建筑面积96.68平方米，其中，套内建筑面积93.08平方米。该房屋实际套内建筑面积93.08平方米和原被告签订了“买卖合同”中约定的套内建筑面积93.83平方米，只差距0.75平方米。面积误差比的绝对值只有0.799%，还不到1%，完全符合规定的。3、我公司交房房屋的面积误差比在3%以内，完全符合法律规定，原告诉请与法律规定不一致，应当予以驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：（一）…;(二)…；(三)…。”其中（二）规定，只有面积误差比的绝对值只有超出3%的，买受人请求解除合同、返还已付售房款及利息的，应予支持。本案中，被告出售的的房屋修建完成后，宜宾市房产测绘队按照实际完工房屋尺寸进行了实地测量，房屋套内建筑面积93.08平方米，和原被告签订了“买卖合同”中约定的套内建筑面积93.83平方米，只差距0.75平方米。面积误差比的绝对值只有0.799%，还不到1%，是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的第（二）面积误差比的3%以内的，不属于可以解除合同的范围。只有面积比超过3%以内的，买受人才有权请求解除合同，所以，原告无权解除合同。综上所述，原告的诉请不符合法律规定，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月18日，原告黄海峰、刘娜(买受人）与被告立天唐人公司（出卖人）签订了合同编号为0704的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及相应合同附件。买卖合同约定原告购买被告建设的位于翠屏区南岸西区C-02号地块唐人财富中心7幢1层1单元5号商业用房，房屋为预售商品房，出卖人委托的预测该商品房面积的房产测绘机构是宜宾市房地产测绘队，其预测建筑面积共116.23㎡，套内建筑面积93.83㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.4㎡，有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。计价方式及价款，双方约定按套内建筑面积计算，单价为38286.50元/㎡，总价款为3592423元；付款方式为一次性支付。合同第11条约定出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第14条面积差异处理约定为该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第三种方式处理，第三种方式约定为详见附件八。附件八第5条约定：该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和本合同约定的单价据实结算购房款、多退少补且不计利息。合同签订后，原告向被告支付了购房款3592423元。2015年1月30日，原告向被告支付了购房款3370699元。2015年11月，宜宾市房地产测绘队出具的《房屋面积测绘报告》载明：套内建筑面积为93.08平米、共有分摊面积为3.60平米、建筑面积为96.68平米。案涉房屋至今尚未办理房屋产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该买卖合同及附件合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）……；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……。本案中，诉争商业用房经宜宾市房产测绘队测绘，预测建筑面积116.23㎡，实测建筑面积96.68㎡，面积误差比绝对值为16.82%【（96.68-116.23）/116.23】，虽已超过法律规定的面积误差比绝对值3%，但根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照附件八处理。而《商品房买卖合同附件》附件八（商业）第5条约定：该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记面积和本合同约定的单价据实结算购房款、多退少补且不计利息。该《商品房买卖合同附件》（商业）第5条约定是对主合同的补充，该约定中载明产权登记面积为据实结算的依据，故本院认为最终实测面积应该以产权登记面积为准。本案中，鉴于案涉商品房产权证书并未办理完毕，产权登记面积不能确定，导致合同约定面积与实测面积误差比范围不能确认，原告诉请因案涉房屋约定建筑面积与实测面积误差比超过3%，而解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号0704）、《商品房买卖合同附件》（商业）（合同编号0704），要求被告返还购房款3592423元及利息，证据不足，本院均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄海峰、刘娜的诉讼请求。案件受理费40547元，减半收取20273.50元，由原告黄海峰、刘娜承担10136.75元，被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担10136.75元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 东二〇一七年十月二十四日书记员 李洪亮 关注微信公众号“”