（2017）浙01民终4905号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-02
案件名称
陈峰毅与茹宝、刘亚玲等居间合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈峰毅,茹宝,刘亚玲,杭州易房房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终4905号上诉人（原审被告）：陈峰毅，男，1985年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：王欢，北京尚荣信（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茹宝，男，1987年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。被上诉人（原审原告）：刘亚玲，女，1987年7月2日出生，汉族，住湖北省松滋市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：屈斌超，上海申浩（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州易房房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道春晓路46号3楼。法定代表人：单建斌，总经理。委托诉讼代理人：罗小平，系该公司员工。上诉人陈峰毅为与被上诉人茹宝、刘亚玲、杭州易房房地产代理有限公司（以下简称易房公司）居间合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案经本院院长审批，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2016年9月20日，杭州市萧山区房管局在网上发布《关于存量房网签的通告》，通告自2016年9月21日起存量房屋必须为正常状态，即无查封、冻结、抵押方可进行存量房转让网签。2017年1月8日，茹宝、刘亚玲与陈峰毅、易房公司签订《房屋转让居间协议》（以下简称《居间协议》）一份，约定陈峰毅将自己所有的位于杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸花园揽江苑13幢1单元1002室的房屋以259万元的价格转让给茹宝、刘亚玲；由易房公司提供居间服务；由茹宝、刘亚玲向陈峰毅支付购房意向金8万元，该款在三方达成并签署《居间协议》后即转为定金；茹宝、刘亚玲与陈峰毅同意在签订《居间协议》后三十个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由易房公司安排；如陈峰毅违约，定金归茹宝、刘亚玲所有，茹宝、刘亚玲将8万元定金中的4万元作为易房公司提供居间服务的补偿费。协议签订后，茹宝、刘亚玲向陈峰毅交付定金8万元。陈峰毅出售的房屋在《居间协议》签订时，尚有约70万元左右的银行贷款未还清，房产抵押尚未解除。此后，陈峰毅一直未与茹宝、刘亚玲签订《房屋转让合同》。另查明，陈峰毅已于2017年5月将案涉房屋以290万元的价格出售给他人。原审法院认为，第一，茹宝、刘亚玲与陈峰毅、易房公司签订的《居间协议》依法成立且合法有效。各方均应按约履行该协议所约定的权利和义务。现茹宝、刘亚玲与陈峰毅尚未签订《房屋转让合同》，而陈峰毅已将案涉房屋售于他人，导致合同目的已无法实现，茹宝、刘亚玲要求解除2017年1月8日签订的《居间协议》的诉讼请求证据充分，且符合法律规定，该院予以支持。第二，该协议第7.1条约定：乙方（即陈峰毅）承诺本协议所涉房产产权清晰、权属分明，无第三人异议、法院查封、冻结、抵押等情况，若已设定抵押，须由乙方办理解除抵押手续。同时，若所涉房产为共有财产，乙方承诺已征得所有共有人同意，若已出租，则承租人已放弃优先购买权。从该条协议内容来看，房屋出让方在签订《居间协议》时就应当保证所涉房屋无抵押；若有抵押，必须办理解除抵押手续。虽然该条款系格式条款，但易房公司已加粗予以提示，且陈峰毅作为有过出售房屋经验的卖方，对该条款内容理应有所注意，陈峰毅关于签署协议时对条款内容未仔细阅读的辩称，该院不予采信。虽然易房公司在与茹宝、刘亚玲以及陈峰毅签订《居间协议》时未告知杭州市萧山区房管局发布的《关于存量房网签的通告》，但在协议签订后已积极采取措施补救，而茹宝、刘亚玲也同意并且积极配合陈峰毅办理解除房产抵押手续，但陈峰毅迟迟未采取措施，导致房产抵押手续未解除，网签无法办理。可见，茹宝、刘亚玲与陈峰毅之间无法签订《房屋转让合同》系陈峰毅导致，其应承担相应的违约责任，双倍返还茹宝、刘亚玲的定金合计16万元。第三，该协议第8.2条约定若乙方（即陈峰毅）违约，则定金归甲方（即茹宝、刘亚玲）所有，甲方与丙方（即易房公司）协商在定金中扣取4万元，作为丙方提供居间服务的补偿费，且因陈峰毅违约给茹宝、刘亚玲造成的损失远高于定金金额，现茹宝、刘亚玲主张要求陈峰毅赔偿损失1万元系对自身民事权利的自愿处分，该院亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条、第三十九条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第一百一十五条之规定，该院于2017年5月31日作出如下判决:一、茹宝、刘亚玲与陈峰毅、易房公司于2017年1月8日签订的《房屋转让居间协议》于判决生效之日起解除；二、陈峰毅于判决生效后十日内双倍返还茹宝、刘亚玲定金合计160000元；三、陈峰毅于判决生效后十日内赔偿茹宝、刘亚玲损失10000元。如陈峰毅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，由陈峰毅负担。陈峰毅不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认为陈峰毅作为有过售房经验的卖方，对《居间协议》第7.1条的约定理应注意，故推定尽管中介方易房公司未在签订合同时告知杭州市萧山区房管局发布的《关于存量房网签的通告》，陈峰毅仍需要为未能在《居间协议》约定的履行期限内签订《房屋转让合同》承担违约责任，原审法院对上述事实的认定存在错误。一、陈峰毅对萧山区的《关于存量房网签的通告》中的规定并不知晓，该规定也未通过萧山区房管处的官方网站进行发布。陈峰毅对该规定不知晓并不存在过错。二、陈峰毅在一审庭审中已经陈述，其之前的售房行为发生在丁桥，并不存在类似萧山区的规定，且萧山区在2016年9月20日之前也不存在该规定。陈峰毅依照原先的售房经验，对上述条款的理解是，在房屋办理过户手续之前，需要办理抵押解除手续，而并非原审法院认定的需要在签订《房屋转让合同》之前办理抵押解除手续。签订《居间协议》时，中介方、买方均对该条款进行过讨论，并且按照中介方庭审中的陈述，其提供的格式合同是针对整个杭州地区，并不区分存在特殊规定的萧山区和不存在特殊规定的其他区。故而，上述条款的理解，对于格式合同的提供者，本身就存在两种解释。依照法律规定，陈峰毅作为格式合同的接受方，理应做出有利于陈峰毅的解释。三、原审法院认为，中介方和茹宝、刘亚玲积极采取措施补救，而陈峰毅迟迟未采取措施，这对陈峰毅显然是不公平的。中介方在庭审中已经陈诉，其门店店长于2月中旬提出解决方案，由房屋买卖双方进行信用贷款的形式，凑齐资金解除抵押。且不论该方案是否可行，但该方案已经超出了《居间协议》约定的内容之外。或者说是中介方发现，因为对《居间协议》第7.1条的内容理解不一致，导致双方无法签订转让协议，而提出了上述方案，陈峰毅对其是否有法定的义务接受提出质疑。况且，陈峰毅已经从办理抵押解除手续的银行了解到，办理抵押解除手续需要提前一个月预约。《居间协议》已经明确约定了《房屋转让合同》的签约时间，中介方提出的方案根本无法解决。四、依照《居间协议》的约定，签约的时间、地点由中介方进行安排，中介方却从未进行安排，原审法院却认定陈峰毅存在违约行为，要求其承担违约责任，对陈峰毅显然是不公平的。综上，陈峰毅在整个履约过程中并不存在违约行为，原审法院对事实认定错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回茹宝、刘亚玲的原审诉讼请求，并判令一、二审诉讼费用由茹宝、刘亚玲、易房公司承担。被上诉人茹宝、刘亚玲辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。2017年1月8日，茹宝、刘亚玲与陈峰毅签订《居间协议》，约定1个月内办理正式的房屋买卖合同，且第7条已明确约定，房屋权属清楚，无抵押，如有抵押需由陈峰毅办理相关抵押手续。而陈峰毅直至两个月后的2017年3月2日仍然未办理解除抵押手续，且以此为由拒绝与茹宝、刘亚玲签订购房合同。后经茹宝、刘亚玲和居间方多次催促，陈峰毅仍然拒不履行相关义务，而是私自与其他房屋中介公司签订委托手续，并以高出31万元的价格向第三方出售房屋，其不诚信和违约行为给茹宝、刘亚玲造成了严重的经济损失。二、杭州市萧山区房管处发布的《关于存量房网签的通告》并不能成为陈峰毅违约的抗辩理由。1．双方合同约定的购房价款为259万元，茹宝、刘亚玲购买的是产权独立的房屋，此房屋不能负担任何义务，包括抵押等，陈峰毅负有交付独立完整产权房屋的义务并签订合同。但直至2017年3月2日，陈峰毅仍以所谓的不知道萧山区政策为由试图单方解除《居间协议》，且并没有采取任何补救措施，反而茹宝、刘亚玲和易房公司多次寻求补救措施，不断为陈峰毅提供资金便利，以期待尽快办理购房手续，但陈峰毅均不予以配合，反而是溢价39万元向第三方出售房屋。三、茹宝、刘亚玲于2017年3月提起诉讼后，陈峰毅在一审过程中明知合同有明确管辖约定，仍然提出管辖权异议，并在原审法院作出合法、合理裁定后，仍然提出管辖权异议上诉。原审判决作出后，陈峰毅再次提起上诉，虽从司法程序上无可厚非，但是此行为严重浪费司法资源和茹宝、刘亚玲的精力。综上，请求二审法院驳回陈峰毅的上诉请求，尽快依法作出判决。被上诉人易房公司辩称，原审判决正确，请求二审法院维持原审判决。二审期间，上诉人陈峰毅向本院提交以下证据：杭州市萧山区房管处通知截屏及搜索过程视频光盘一份，欲证明：杭州市萧山区房管处并未将存量房网签政策在其网站上进行公布。经质证，被上诉人茹宝、刘亚玲对真实性不予认可，认为光盘并不属于原载体，即使是真实的，对证明对象有异议，认为仅能证明陈峰毅操作时《关于存量房网签的通告》在官网上不存在，但不能证明2016年该通告在官网上不存在或未发布在网络上，且我国行政法并没有规定政府文件一定要发布在官网上才能生效。被上诉人易房公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为通告在透明售房网上现在还能查到。本院经审查认为，该证据不能证明《房屋转让合同》未能签订并非陈峰毅过错所致的待证目的，本院对其证明力不予认定。被上诉人茹宝、刘亚玲、易房公司均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实除与原审法院认定的事实一致外，另查明，案涉《居间协议》第7.1条约定陈峰毅承诺本协议所涉房产产权清晰、权属分明，无第三人异议、法院查封、冻结、抵押等情况，若已设定抵押，须由陈峰毅办理解除抵押手续。同时，若所涉房产为共有财产，陈峰毅承诺已征得所有共有人同意，若已出租，则承租人已放弃优先购买权。本院认为，案涉《居间协议》的性质属于预约合同，其合同内容及目的系为保证买卖双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订本约，双方均负有继续谈判达成本约的义务。陈峰毅在签订《居间协议》时即保证案涉房产无抵押，如设定抵押则办理解除抵押手续，现《房屋转让合同》因陈峰毅未予办理解除房产抵押手续而无法签订，且陈峰毅在茹宝、刘亚玲同意并积极配合其办理解除房产抵押手续的情况下，仍以办理解除房产抵押手续所需时间将会超过签约期限为由拒绝采取任何措施。可见，导致买卖双方未能签订《房屋转让合同》系因陈峰毅违约所致，陈峰毅理应承担相应的民事责任。陈峰毅以其不知道《关于存量房网签的通告》的规定、易房公司亦未履行告知义务为由主张其行为不构成违约的意见，依据不足，本院不予采信。综上，陈峰毅的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人陈峰毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 瞿 静审 判 员 程雪原代理审判员 朱晓阳二〇一七年十月二十四日书 记 员 章 烨 来自