（2017）黔02民终1657号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-05-29
案件名称
夏仙娥、蒋玉勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州六盘水市中级人民法院
所属地区
贵州六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏仙娥,蒋玉勇,杨细东,李敏琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终1657号上诉人(本诉原告、反诉被告)：夏仙娥（胡林美），女，白族，1982年10月22日出生，住贵州省盘州市乌蒙镇糯迤安村火母沟组（原盘县，上诉人(本诉原告、反诉被告)：蒋玉勇，男，汉族，1983年10月06日出生，住贵州省盘州市乌蒙镇糯迤安村火母沟组（原盘县，二上诉人委托诉讼代理人：周克智，贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。被上诉人(本诉被告、反诉原告)：杨细东，男，汉族，1971年01月30日出生，住贵州省盘州市乌蒙镇糯迤安村**组（原盘县，被上诉人(本诉被告、反诉原告)：李敏琴，女，汉族，1977年01月18日出生，住贵州省盘州市乌蒙镇糯迤安村**组（原盘县，二被上诉人委托诉讼代理人：马玄斌，贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201310196595。上诉人夏仙娥、蒋玉勇因与被上诉人杨细东、李敏琴房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏仙娥、蒋玉勇的委托诉讼代理人周克智、被上诉人杨细东、李敏琴及其委托诉讼代理人马玄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏仙娥、蒋玉勇上诉请求：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初1951号民事判决第一项，并依法改判；二、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违反约定，致使不能实现合同目的。2014年4月14日，上诉人夏仙娥（胡林美)与被上诉人杨细东达成口头协议，双方约定上诉人夏仙娥（胡林美）出资购买被上诉人杨细东位于盘县××××组的两层房屋，院坝属于共有，并且卖方要办妥房屋的房产证。双方还约定该房屋应于2015年农历三月间交房。双方达成协议后，上诉人夏仙娥（胡林美)于达成协议当天支付给被上诉人李敏琴购房款50000元，上诉人蒋玉勇于2014年12月28日支付给被上诉人杨细东购房款20000元。在2015年年初，双方约定签定书面协议时，被上诉人对约定该房屋第一层入口处的道路和房屋前面的院坝属于共有及办理房产证事宜表示其无能为力，双方产生争议，致使合同不能履行。被上诉人的违约行为，一审法院没有认可，理由是上诉人没有证明约定了该事实。一审法院在此基础上认定是错误的。首先，买卖双方在达成口头协议的时候对该事实进行了约定，书面协议的签定只是确定前面的口头协议。其次，在司法调解的时候就明确提出了有该约定，并就该问题向李章虎进行了核实之后，说不能办到。第三，从购房者购房要实现的基本目的就是所买的房屋要合法，要求对方办理房产证是最基本的要求，根据常理就可以进行判断。被上诉人违约导致合同目的不能实现。但一审法院作出了完全相反的认定，上诉人不服。二、上诉人表示不再履行合同的行为，是依法行使合同解除权，而不是一审判决认为的上诉人无权解除合同。上诉人与被上诉人约定房屋应于2015年农历三月间交房，在交房前需签订书面购房协议，其中要明确房屋第一层入口处的道路和房屋前面的院坝属于共有及明确要办理房产证，是被上诉人明确表示不能实现该约定，违约在先，致使不能实现合同目的。根据合同法第96条之规定，当事人一方依法行使解除权，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。上诉人在司法所与被上诉人进行调解时，在双方无法达成一致的前提下，明确告知对方不再履行合同，要求对方返还购房款是行使解除权的一种表现，并且是当面告知了对方。因此，在本案的买卖合同中上诉人并没有违约行为，相反是被上诉人存在违约，上诉人只是依照法律规定行使了解除权。三、一审判决认定事实错误。一审法院认定“原告与被告订立的房屋买卖合同已成立并生效”是错误的。在一审庭审中，被上诉人提交一份购房协议书，以证明被上诉人有权利出售涉案房屋。但从该协议书的内容上看，购买房屋的乙方为蒋玉国、杨细东（被上诉人），如果该协议书是被上诉人认为合法处置涉案房屋的依据的话，那么，乙方为两人，作为被上诉人一方对涉案房屋是无权进行单独处分的。根据法律规定，该房屋买卖协议无效。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》95条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。本案原、被告双方订立协议所买卖房屋的所有人是李章虎，本案被告杨细东仅仅是该房屋的买受人，并且该房屋的买受人为两人，就算杨细东通过买卖行为取得房屋的所有，但该房屋的取得也是两人共同共有，杨细东独自与本案原告订立的房屋买卖协议本身就是一个无效的民事行为。因为未取得另一共有人的同意。就算本案另一共有人蒋玉国知道并同意出售房屋，也因为其本人并没有在协议上签字而使本案原告与被告订立的房屋买卖协议无效。因为房屋买卖合同是一种要式法律行为，双方必须签定书面合同，口头合同是无效的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”；《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》明确规定：“口头房屋买卖协议无效”。根据以上有关法律规定，本案原告与被告订立的房屋买卖协议是一份无效的协议。上诉人与被上诉人提交该证据后就明确向一审法院提出以上意见，但一审法院对此不予认可。因此一审法院认定事实错误。四、原判决证据不充分。上诉人在一审庭审当中提出被上诉人无权处分涉案房屋，因为被上诉人拿不出其合法处置涉案房屋的依据。被上诉人要拿出合法处分的依据的话，首先要证明其是涉案房屋的所有权人，是涉案房屋附属土地的使用权人，否则不具有处分涉案房屋的资格。但被上诉人仅仅出示李章虎的土地建设用地使用证，来证明其是诉争房屋附属土地的使用权人，该举证明显有法律瑕疵，证明明显不能成立。用别人的证件无法证明是自己的东西。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。被上诉人并未有任何过户登记证明。即使原土地使用权人表示对被上诉人的处置行为没有异议，但是由于未办理相关过户登记，违反法律规定而无效。另被上诉人未提供任何证据证明其是诉争房屋的所有权人。拿出的协议书还是两人共有，理由前面已经说明，不再阐述。由于被上诉人不能证明其是诉争房屋的所有权人、诉争房屋附属土地的使用权人，故其无权处分涉案房屋。但原判决仍认可被上诉人有权处分涉案房屋，明显证据不充分。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人庭审中补充上诉理由：一审法院遗漏诉讼主体，房屋的处置与蒋玉国有直接的利害关系，一审法院没有通知蒋玉国参加诉讼，程序违法。杨细东、李敏琴辩称，一、上诉人与被上诉人所交易房屋实为一间两层，双方口头达成房屋买卖时，答辩人已向被答辩人释明交易房屋所属内容及瑕疵。2014年4月14日，上诉人与被上诉人约定，由被上诉人将自己所有的位于盘县××××组的一间两层房屋（其中包含小三角属于杨细东建设的沼气池和厕所）出售给上诉人，房屋总价为166800元。付款方式为协议当天交付定金50000元，一个月内再交50000元房款后订立合同，2014年9月30日前付清全部购房款，农历2015年3月交房，房屋交易范围以李章虎卖给杨细东的合同内容为准。同时约定如被上诉人不能按时交房按当地同等价格支付房屋租金。房屋入口道路及门前院坝屋檐1米外所有权属为李章虎夫妇所有，但不能建房或堵路。房檐1米内属于上诉人所有，答辩人已将与李章虎第一次交易的合同复印件交给上诉人确认，上诉人表示同意并支付定金50000元。该约定有李章虎提供的证言为证。双方协商买房时被上诉人已向上诉人明确申明不能办理房产证，上诉人知晓该事实并表示同意。二、上诉人并未按约定向被上诉人支付购房款，已构成根本违约。三、上诉人主张解除合同，并未提交充分证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。主张解除合同返还价款的请求不应得到支持。双方订立的房屋买卖口头协议合法有效，对双方具有约束力。上诉人主张未能办理产权证、道路、院坝为共有等理由，未提交证据予以证实。时至今日上诉人未按约定支付第二笔款，其行为已明确表示将不履行合同主要义务，违反诚实信用原则，系本案违约方。上诉人要求解除合同无事实和法律依据，理由不能成立。夏仙娥、蒋玉勇向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2014年4月14日达成的房屋买卖合同；2.判决二被告返还原告购房款70000元，支付原告资金占用费12600元（从2014年12月28日至起诉之日止按同期银行贷款利率8%计算），实际承担资金占用费至被告支付完款项时止。杨细东、李敏琴向一审法院反诉请求：判决反诉被告支付原告购房款96800元。一审法院认定事实：二原告（反诉被告）系夫妻，二被告（反诉原告）系夫妻，双方均系盘州市乌蒙镇糯迤安村村民。2014年4月14日，原告（反诉被告）夏仙娥与被告（反诉原告）杨细东口头约定，杨细东将其位于盘县××××组（现乌蒙镇小学旁）两层两间（每间三格）砖混结构平房及附属设施一个厕所和沼气池出卖给原告（反诉被告）夏仙娥，价款166800元，房屋于2015年农历3月（2015年4月19日至5月18日）交付。协议订立当日，原告（反诉被告）夏仙娥交付了购房款50000元，2014年12月28日原告（反诉被告）蒋玉勇交付房款20000元。后双方因履行合同产生争议，原告（反诉被告）未再向被告（反诉原告）支付款项，也未要求被告（反诉原告）交付房屋。被告（反诉原告）未向原告交付房屋，并于2016年将房屋出租给他人。另查明：争议房屋系杨细东向李章虎购买，土地使用权人为李章虎，证号“盘土国用（2004）字第02058号”，用途为商住。李章虎对杨细东将房屋卖给夏仙娥无异议。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.双方订立的房屋买卖合同是否应解除、被告（反诉原告）是否应返还购房款；2.原告（反诉被告）是否应当支付房屋价款。关于双方订立的房屋买卖合同是否应解除、被告（反诉原告）是否应返还购房款的问题。双方订立的房屋买卖口头协议系双方当事人的真实意思表示，原告（反诉被告）已分两次履行了部分义务，标的物系国有土地上的房屋，内容不违反法律的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人均具有拘束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以解除合同的情形包括：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不再履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案中，原告主张解除合同的主要理由是：1.被告（反诉原告）没有处分权；2.被告（反诉原告）没有履行办理房产证、实现道路及院坝共有的义务；3.房屋没有合法产权证明；4.被告（反诉原告）已将房屋出租，以自己的行为表明不履行主要义务；5.原告（反诉被告）明确表示将不再履行合同主要义务。对原告（反诉被告）要求解除合同的理由，1.被告（反诉原告）出卖的系在国有土地上建造的房屋，且土地使用权人对出卖房屋无异议，被告（反诉原告）对该房屋有处分权；2.被告（反诉原告）没有履行办理房产证、实现道路及院坝共有的义务，原告未举证证明双方在合同中约定了该事实，无法认定被告（反诉原告）违反合同约定；3.房屋没有合法产权证明，原告（反诉被告）也未举证证明双方订立合同时要求被告（反诉原告）需提供房屋合法产权证明；4.被告（反诉原告）将房屋出租，以自己的行为表明不履行合同主要义务，被告（反诉原告）将房屋出租只是转让房屋使用权，并不影响其交付房屋，原告（反诉被告）可以要求被告（反诉原告）在合理期限内交付房屋，被告（反诉原告）在合理期限内不履行交房义务，原告才有解除合同的权利；5.原告（反诉被告）明确表示将不履行合同主要义务，此种情况下，享有解除合同权利的是对方当事人，原告（反诉被告）一方无权解除合同，否则有违诚实信用原则。综上，原告（反诉被告）要求解除合同无事实和法律依据，其理由不能成立。因原告（反诉被告）解除合同的理由不能成立，故要求返还购房款的请求，亦不能成立。关于原告（反诉被告）是否应当支付房屋价款的问题。双方订立的买卖合同已成立并生效，且不存在法定解除合同的情形，双方当事人应按合同约定履行义务，原告（反诉被告）已支付部分购房款，应当继续履行合同，支付剩余购房款，被告（反诉原告）应当按照约定交付房屋。因双方对交付房屋的履行期限有明确约定，但对购房款支付的期限，双方有争议，应当认定为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案中，因双方对房屋交付时间约定明确，被告（反诉原告）应按照约定的时间交付房屋。被告（反诉原告）未按约定时间向原告（反诉被告）交付房屋，原告（反诉被告）可以拒绝付款，故被告（反诉原告）的反诉请求不能成立。在被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋后，可以要求原告（反诉被告）支付剩余价款。综上，原告（反诉被告）的诉讼请求、被告（反诉原告）的反诉请求均无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第六十一条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（本诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费1866元，由原告（反诉被告）夏仙娥、蒋玉勇负担；反诉案件受理费1110元，由被告（反诉原告）李敏琴、杨细东负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，上诉人夏仙娥、蒋玉勇放弃上诉状中提出的双方约定房屋第一层入口处的道路和房屋前面的院坝属于共有的上诉理由。本案二审的争议焦点是：一、本案口头房屋买卖协议是否有效？二、如本案口头房屋买卖协议有效，是否应当解除？三、被上诉人应否退还上诉人已经交付的购房款70000元并支付相应的资金占用费？关于本案口头房屋买卖协议是否有效的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，即使本案被上诉人杨细东、李敏琴无权处分涉案房屋，上诉人与被上诉人之间达成的口头房屋买卖协议也应为有效。如被上诉人作为出卖方对标的物所有权不能转移具有过错，需承担违约责任或损害赔偿责任，故本案口头房屋买卖协议有效。对上诉人二审庭审中放弃的双方约定房屋第一层入口处的道路和房屋前面的院坝属于共有的上诉理由，本院不再审查。对上诉人提出的蒋玉国应参与本案诉讼，遗漏诉讼主体的问题，在李章虎与杨细东、蒋玉国签订的《协议书》中，杨细东、蒋玉国是分别对不同的部份进行购买。本案中杨细东出售给上诉人的房屋是其向李章虎购买的部份，与蒋玉国没有关系，故不存在遗漏诉讼主体的问题。关于本案口头房屋买卖协议应否解除、应否返还购房款并支付资金占用费的问题，针对上诉人提出的解除理由：一、被上诉人没有处分权，二、被上诉人没有履行办理房产证的手续；三、房屋没有合法产权证明；四、被上诉人已将房屋出租，以自己的行为表明不履行主要义务；五、上诉人明确表示将不再履行合同主要义务。一审判决对上述理由已充分进行说理，上诉人要求解除合同的理由均不能成立，其在二审中也没有提交证据证实存在解除合同的其他法定情形，故对其解除合同的请求本院不予支持，其返还购房款并支付资金占用费的请求亦不能得到支持。从案涉房屋的土地权属证书看，土地使用者为李章虎。上诉人可要求被上诉人在合理期限内交付房屋，如被上诉人不能交付，上诉人有权要求解除合同。上诉人也可以要求被上诉人及李章虎在合理期限内配合办理相关权属证书，如被上诉人及李章虎不配合或者在合理期限内未能办理案涉房屋相关权属证书，上诉人也有权解除合同。本案中上诉人所提解除合同的理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1866元，由上诉人夏仙娥、蒋玉勇负担。本判决为终审判决。审判长 岑加祥审判员 王大权审判员 罗孝方二〇一七年十月二十四日书记员 陈昱宏 更多数据：