（2017）苏0102民初5489号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-17
案件名称
原告南京安居物业有限公司与被告贺春生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京安居物业有限公司,贺春生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第三条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0102民初5489号原告南京安居物业有限公司，住所地在南京市秦淮区大明路105-6号六楼四层。法定代表人龚林，该公司总经理。委托诉讼代理人，李会玲，江苏泓图律师事务所律师。委托诉讼代理人，刘艳，江苏泓图律师事务所律师。被告：贺春生，男，1961年3月12日生，汉族，住南京市玄武区。原告南京安居物业有限公司（以下简称安居物业）与被告朱建华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人李会玲、被告贺春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2008年5月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费4267.46元及违约金（违约金以应缴费用为基数，按照日0.05%的标准计算至实际支付之日止，截止2016年12月31日，共产生违约金3561元），合计7828.46元；2、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年5月26日江苏汇远房地产发展实业公司（以下简称汇远公司）与安居物业签订《兴贤佳园前期物业服务合同》，委托原告对兴贤佳园小区二期提供前期物业管理服务事宜。同时约定委托管理期限自2006年6月1日起至兴贤佳园小区业主委员会成立后代表全体业主签订新的物业服务合同生效时止。物业管理服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积0.35元/月/平米，高层住宅建筑面积按0.6元/月/平米。物业费每半年收取一次。被告所有的位于兴贤佳园小区26-1803室房屋建筑面积为68.39平米，故每半年的物业服务费为246.2元，每期应支付246.2元物业服务费。原告依据与被告签订的《前期物业服务合同》履行了相关义务，但被告自2008年5月1日至2016年12月31日止，共拖欠物业管理服务费4267.46元，并产生违约金3561元（合同约定如业主未能按时支付物业服务费应按照日0.05%的标准支付违约金），上述合计7828.46元。被告贺春生辩称，不认可原告的诉请，被告跟物业公司反馈过数次房屋房顶问题，物业公司没有到被告家看过，也没人跟被告沟通，房顶是被告自己喊人维修的，家里重新自行装修过。被告的房顶问题物业公司说是开发商的问题，不是他们的问题，让被告找开发商，被告认为房屋漏水不是开发商的问题。楼底像垃圾场，汽车停在小区连电动车都无法进出，走廊的灯都是物业人为破坏的，走廊里防火门上的锁都没有了，楼道里的垃圾一个礼拜物业才扫一次。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下基本事实：被告贺春生系南京市玄武区兴贤佳园尚贤苑26-1803室业主，房屋面积为68.39平方米。2006年5月26日，原告与汇远公司签订《兴贤佳园小区前期物业服务合同》，汇远公司委托原告对兴贤佳园小区二期提供前期物业管理服务事宜。同时约定委托管理期限自2006年6月1日起至兴贤佳园小区业主委员会成立后代表全体业主签订新的物业服务合同生效时止。物业的管理服务费，按照物价局核定的标准向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期未交物业管理费从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五加收滞纳金。2007年10月26日，汇远公司向被告出具《兴贤佳园入住通知书》一份，内容为“您所购买的兴贤佳园二期B042幢1803室已具备入住条件，请您于2007年8月1日上午9:00前往兴贤佳园现场办理入住手续”。2007年10月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对南京市玄武区兴贤佳园二期小区提供物业管理服务。物业服务费收费标准为小高层0.6元/月/平方米。合同签订后，原告为被告提供了物业服务。被告贺春生拖欠物业服务费0.6元/月/平方米×68.39平方米×104个月（2008年5月1日至2016年12月31日）=4267.46元。本院认为，原告与汇远公司签订的《兴贤佳园小区前期物业服务合同》，以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，均为有效合同，双方应依约履行。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就无法进行，甚至陷入瘫痪。业主维护自身权益应当采取正确方式，拒交物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了物业的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。另民事权利和义务是对应的，物业为小区业主提供了物业服务，业主就应按约交纳物业服务费；小区内业主支付物业管理费，物业服务企业就应承担相应的物业管理职责。本案中，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等，并对物业管理服务质量作了明确约定。被告在庭审中提供了证明自家房屋漏水、房顶开裂、汽车堵住单元门门口、楼梯口垃圾成堆、防火门门锁撬掉的照片，原告亦未否认小区存在乱停车问题，根据该小区其他业主反映及本院走访了解，原告确实存在未尽到维护和管理职责的情况，被告以此为由拒交物业服务费，属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务；其本身并无行政执法权，无权对乱停车的车主进行处罚，其所能做的只是向相关部门反映并应执法部门要求提供协助。因此贺春生提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。被告认为自家屋顶漏水自行维修损失系因物业不作为造成，可另行通过诉讼解决。本案中原告服务存在的不尽如人意之处都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约，针对原告的违约程度，本院将原告诉请的2008年5月1日至2016年12月31日期间物业管理服务费酌减为应交物业服务费的80%，故被告应支付的物业服务费为3413.96元。关于安居物业主张贺春生支付自2008年5月1日起至实际支付之日止应交物业服务费金额为基数每日万分之五的违约金，本院认为被告贺春生除没有按时足额交纳物业费，其他没有给安居物业造成损失，安居物业在诉讼前的催缴过程中也未曾就违约金向贺春生提出主张，安居物业在提供物业管理服务方面亦存在瑕疵，同时，考虑到物业公司与业主之间良好关系的维护，此项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告贺春生于本判决生效之日起十日内给付原告南京安居物业有限公司2008年5月1日至2016年12月31日的物业服务费3413.96元；二、驳回原告南京安居物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告贺春生负担（该款原告已预交，被告给付上述款项时加付此款给原告）。本判决为终审判决。审判员 邵小波二〇一七年十月二十四日书记员 孙 颖 微信公众号“”