（2017）沪02民终7055号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-03
案件名称
余致峰与邹汉育房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余致峰,邹汉育
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终7055号上诉人(原审被告)：余致峰，男，1973年4月13日出生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：赵明亮，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邹汉育，男，1989年10月1日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：杭舟，上海斐航律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱夏玲，上海斐航律师事务所律师。上诉人余致峰因与被上诉人邹汉育房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初11973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余致峰上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判驳回邹汉育诉讼请求第一、三、四、五项。事实和理由：双方在签订房屋租赁合同时，邹汉育知晓房屋部分面积为无证建筑，租金因此也低于同一地区的租金平均价。因此，一审认定余致峰对合同无效承担主要责任缺乏依据。一审法院参考邹汉育单方聘请的工程造价咨询公司作出的咨询报告结论缺乏程序公正。余致峰对该报告不能接受。邹汉育完全可以通过提供当时的装修装饰合同、发票等来证明其装潢损失的具体数额。邹汉育退租是其自己经营状况出现问题，并非余致峰的原因所致，其如愿意继续做下去，也可以同房东施某某签约。邹汉育辩称，不同意余致峰的上诉请求。双方于2016年6月16日完成对房屋的交接，之后本方委托公证处进行证据保全，并聘请一家评估单位进行现场测量及评估。基于房屋已交接，邹汉育当时也只能通过此方式来证明装潢费用。邹汉育向一审法院起诉请求：1、余致峰赔偿邹汉育相当于一个月租金的违约金人民币(以下币种均为人民币)30,000元；2、余致峰返还邹汉育水电费押金20,000元；3、余致峰支付邹汉育房屋维修费3,000元；4、余致峰赔偿邹汉育装修损失378,053元；5、余致峰赔偿邹汉育工程咨询费18,000元、公证费6,000元。一审法院认定事实：2014年6月8日，邹汉育、余致峰签订一份房屋转租合同，由余致峰向邹汉育出租位于江桥镇华江路XXX号一至二层面积为320平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)，双方约定租期自2014年6月14日起至2018年6月15日止，年租金为360,000元，租金每半年一付，第四年起租金增长为每年378,000元。合同还约定任何一方在对方未违反合同的情况下提前解除合同的，需赔偿对方相当于一个月租金的违约金。签约当日，邹汉育向余致峰支付180,000元租金及20,000元水电费押金。嗣后，邹汉育向余致峰陆续支付了后续租金。2016年4月6日和4月21日，案外人胡中一两次向邹汉育发出告知书，称其与余致峰的租赁合同已于2015年11月底终止，余致峰租给邹汉育房屋中40平方米属其所有，其与余致峰已无租赁关系，其即将安排施工队进场施工，重新装修房屋，并要求邹汉育尽快搬离。2016年5月23日，邹汉育收到案外人施某某的书面通知，该通知称：施某某就嘉定区华江路XXX号2幢号一至二层320平方米房屋与余致峰签订的房屋租赁合同已于2016年4月30日到期，余致峰将房屋转租给邹汉育，既没有得到房屋产权人施某某的同意，而且转租租赁期限与施某某和余致峰签订的房屋租赁合同租赁期限不一致，明显超出了施某某和余致峰签订的合同期限，已经违约。故施某某要求邹汉育清退房屋，如邹汉育需要继续承租该房屋的，可以与施某某本人签订房屋租赁合同。为此，本人(施某某)曾在2016年5月6日用短信方式将上述内容通知邹汉育，邹汉育也同意与本人签订合同，但邹汉育至今未来签订房屋租赁合同，现再次通知邹汉育在接到本通知三日内来本人处签订合同，否则本人将收回房屋等。2016年6月2日，邹汉育委托律师发函要求余致峰承担相应的违约责任。2016年6月16日，邹汉育和余致峰就系争房屋完成交接(邹汉育已拆除室内的厨房设备、设施及所有餐具等)。2016年10月，邹汉育向法院提起诉讼。一审审理中，邹汉育提供了公证书和公证费发票各一份，以证明邹汉育向上海市东方公证处申请办理保全证据公证，该公证处工作人员和邹汉育于2016年6月30日一同到达上海市华江路XXX号“野人岛烤肉”店旁的“客福来中式快餐华江店”，由邹汉育使用公证处的摄像机对该店铺的外部和内部环境现状予以录像并拍照，录像所得视频文件和拍照所得照片文件由公证处工作人员刻录制成光盘。邹汉育还提供了工程咨询报告和咨询费发票各一份，以证明邹汉育装修的情况和餐厅装修的价值。余致峰对公证书真实性无异议，但表示邹汉育系自行搬走，与余致峰无关。余致峰认为评估单位系邹汉育单独聘请，故对工程咨询报告真实性余致峰不予认可，邹汉育承租后确实进行过装修，但装修费用余致峰无法确认。对公证费发票和咨询费发票余致峰均无异议，但与本案无关。邹汉育表示，系争房屋中属施某某的280平方米的面积为违章建筑，而属胡中一的部分为有证面积。余致峰则表示其出租给邹汉育的房屋部分有证、部分无证，但余致峰又表示不清楚多少面积有证及多少面积无证。为此，邹汉育庭后向法院申请调查令，向房地产登记部门调查了系争房屋的房地产登记信息和宗地图以及地籍图，邹汉育调查所得信息记载：江桥镇华江路XXX号的房地产权利人为施某某，其中登记幢号为1幢的全幢建筑面积为471平方米，层数为3层，房屋类型为店铺；登记幢号为2幢的全幢建筑面积为96平方米，层数为2层，房屋类型为店铺。余致峰则表示，从邹汉育提供的资料中不能看出余致峰转租给邹汉育的江桥镇华江路XXX号一至二层(哪些)具体部分为违章建筑，余致峰对系争房屋是否有部分为违章建筑亦不知晓，余致峰向产权人施某某了解相关情况，但施某某亦未明确说明等。一审法院认为，案外人施某某发送给邹汉育的书面通知中明确记载施某某就嘉定区华江路XXX号2幢号一至二层320平方米房屋与余致峰签订房屋租赁合同，而房地产登记信息中载明的华江路XXX号登记幢号为2幢的有证面积尚不足100平方米，法院据此可以推定余致峰出租给邹汉育的系争房屋中大部分为无证建筑，余致峰也未能提供证据证明系争房屋已经取得建设工程规划许可证，故邹汉育和余致峰签订的房屋转租合同依法应确认无效。根据法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。余致峰作为出租方显然应对合同无效承担主要责任，故邹汉育要求余致峰赔偿因合同无效所造成邹汉育的装潢损失合法有据，法院予以支持。鉴于邹汉育的装潢已被拆除，本案现已无法通过司法鉴定来确定邹汉育的装潢现值损失。邹汉育提供的关于邹汉育装修工程造价估算的咨询报告虽由邹汉育单方委托，但毕竟是由专业的工程造价咨询公司经过现场测量后所作出，可资参考。法院参酌本案具体情况，也考虑到邹汉育对合同无效也应承担一定责任等因素，酌情确定由余致峰赔偿邹汉育装修损失200,000元。合同无效后，邹汉育要求余致峰赔偿其相当于一个月租金的违约金30,000元已无合同依据，法院不予支持。余致峰收取邹汉育的水电费押金20,000元应予返还邹汉育。邹汉育要求余致峰支付其房屋维修费3,000元，没有事实依据，法院不予支持。邹汉育所支付的工程咨询费18,000元、公证费6,000元，系邹汉育为保全证据支付的必要费用，法院酌情确定由余致峰赔偿邹汉育14,000元。一审法院判决：一、邹汉育、余致峰双方就系争房屋签订的房屋转租合同无效；二、余致峰应于判决生效之日起十日内赔偿邹汉育装潢损失200,000元；三、余致峰应于判决生效之日起十日内返还邹汉育水电费押金20,000元；四、余致峰应于判决生效之日起十日内赔偿邹汉育工程咨询费、公证费合计14,000元；五、邹汉育的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，余致峰的上诉主张是围绕无效合同的处理结果展开，即无效合同的责任承担比例不当，无效合同派生的损失认定有误。导致涉案合同无效的原因在于余致峰用于出租的房屋包含大量的无证建筑，余致峰作为相应建筑的提供者，显然应当承担主要过错责任。邹汉育作为承租人，未尽审慎义务，或者基于商业利益考虑默认租赁物的现状，相较余致峰的过错，应属次要责任。余致峰上诉主张改变主次比例，缺乏依据。关于损失范围，余致峰对邹汉育装修的投入存有异议，主张以装修合同、发票作为认定依据。对于装修投入的确认，相应的装修合同、发票确系认定的依据。但是，有资质的评估公司的评估报告也是认定依据之一。虽然涉案的评估报告系邹汉育单方委托的评估公司出具，但余致峰并未指出该报告不能被采信的具体情形，一审法院基于已无法通过司法鉴定来确认装潢现值，参考评估报告并无不当。综上，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,510元，由上诉人余致峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年十月二十四日书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……