（2017）苏0205民初2356号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-23
案件名称
李文生与高苹、高建维房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李文生,高苹,高建维,朱合为
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0205民初2356号原告：李文生，男，1969年1月16日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张翔，江苏宏润律师事务所律师。被告：高苹，女，1963年8月15日出生，汉族，住无锡市崇安区。被告：高建维，男，1958年10月8日出生，汉族，住无锡市崇安区。委托诉讼代理人：殷锦昌（受高苹、高建维共同授权委托），无锡市梁溪区九鼎法律服务所法律工作者。第三人：朱合为，男，1982年4月20日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告李文生与被告高苹、高建维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。2017年7月6日，本案经批准转为普通程序审理。同日，本院通知朱合为作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告李文生的委托诉讼代理人张翔、被告高苹及被告高苹、高建维的共同委托诉讼代理人殷锦昌到庭参加了诉讼。第三人朱合为经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李文生向本院提出诉讼请求：要求高苹、高建维支付违约金535500元。事实和理由：高苹与高建维系夫妻关系，李文生与高苹、高建维于2016年10月24日签订房屋买卖合同，约定高苹、高建维将无锡市锡山区东亭镇新光中路43号房屋转让给李文生，转让价为3570000元，并约定于2016年11月15日前腾空上述房屋进行交付，后李文生依约履行了合同义务，而高苹、高建维至今未腾空房屋交付给李文生，根据合同约定，逾期未交接房屋的，需按房屋成交价的15%支付违约金，故诉至法院。被告高苹、高建维辩称，李文生在合同签订前已知晓所购房屋存在租赁，并明确知道租期至2019年8月。虽然合同中约定了腾空房屋并交付，但在合同约定的腾空房屋日期前，高苹、高建维与李文生已在中介方的协调下变更了该约定，李文生同意承接与原租房朱合为的租赁关系，高苹、高建维减少购房款6万元，该款项应当视为李文生收取的朱合为的租金。故高苹、高建维不存在违约行为，而李文生在交付购房款时，拖延了三天，存在违约。李文生不存在实际损失，其主张的违约金在金额和期限上均不符合事实，也高于法律规定。故要求驳回李文生的诉讼请求。第三人朱合为述称，朱合为与高苹、高建维于2014年8月20日起签订了为期五年的无锡市锡山区东亭镇新光中路43号房屋的租赁协议，现租赁协议未到期，要求继续租赁，不同意腾空房屋。自2016年8月起，已与高苹、高建维口头约定将租金变更为18万元每月。朱合为将另案起诉，要求行使优先购买权。其曾与李文生协商过由李文生承接租赁合同，但没有谈妥。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：无锡市房产买卖居间合同、银行卡对账单、房屋租赁合同、产权证、吴某的证人证言，本院予以确认并在卷佐证，并确认以下事实：位于无锡市××区××路××号房屋系高建维、高苹共同共有。2014年8月10日，高建维与朱合为签订房屋租赁合同一份，约定将位于无锡市××区××路××号房屋出租给朱合为经营使用，租赁期限自2014年8月20日至2019年8月19日，计五年。自2016年8月20日起，每年年租金为22万元。2016年10月24日，高苹作为甲方，李文生作为乙方，无锡诚信房产经纪有限责任公司作为居间方，签订无锡房产买卖居间合同一份，约定由乙方出资357万元购买高苹、高建维所有的位于无锡市××区××路××号房屋。合同中载明：该房屋有出租，甲方保证承租户已放弃优先购买权。乙方于2016年11月15日前付清购房款。甲方承诺于2016年11月15日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙将于乙方，甲方在交房当日应结清本房屋交接前的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费等相关费用。房屋无户口、无抵押。房屋交易税费和产权过户费用均由乙方承担。甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，逾期三十日约方有权要求违约方支付该房屋成交价的15%作为违约金。房产买卖居间合同签订后，李文生于2016年11月18日付清了购房款，并于之后办理了房屋过户登记手续。证人无锡诚信房产经纪有限责任公司总经理吴某陈述称：“房产买卖居间合同中约定房屋交接时间为2016年11月15日，后经协商，房屋买卖双方在房款中扣除租金6万元，并把交房时间延期至2017年2月19日，但直到2月高苹还是没有把房屋交接。”“在中介公司双方没有谈过2月20日之后关于房租的事情。”双方对以下事实存在争议：一、房产买卖居间合同中高苹于2016年10月15日前腾空该房屋的约定有无变更，高苹有无违约行为。高苹、高建维认为经协商，李文生收取了租金6万元，可以视为同意承接与原租户朱合为的租赁合同，该约定条款已变更，高苹无需再腾空房屋，故不存在违约。李文生认为双方仅在中介公司主持下协商将腾空房屋的时间延期至2017年2月19日，扣除的6万元不是收取的租金，而是因李文生同意给予宽限期而高苹少收取的房款，高苹在2017年2月19日后仍未腾空房屋，系违约。二、李文生是否存在实际损失，实际损失的具体数额如何确定，违约金是否过高。高苹认为李文生不存在实际损失，违约金也过高，应予调整。李文生陈述实际损失为该房屋的租金损失每月22000元及李文生另行租赁场地支付的租金每月10000元，按每月30000元计算，现主张的违约金未超过实际损失，不属于过高。本院认为，2016年10月24日，高苹作为甲方，李文生作为乙方，无锡诚信房产经纪有限责任公司作为居间方，签订的无锡房产买卖居间合同合法有效，各方均应按照合同全面履行各自的义务。对于双方争议的事实一（房产买卖居间合同中高苹于2016年10月15日前腾空该房屋的约定有无变更，高苹有无违约行为），高苹在签订房屋买卖合同时其所有的房屋有出租，且未到期，但仍作了腾空房屋的约定，其真实意思表示应当为与房屋租户提前解除租赁合同，交付房屋；现根据居间方总经理吴某的证言，高苹与李文生仅就延期腾空房屋协商一致，未变更合同条款为不再腾空房屋，李文生少支付6万元购房款不能认为是以行动同意变更合同条款；根据买卖不破租赁的原则，现租户朱合为明确表示不愿意解除租赁合同，要求继续租赁，高苹与李文生均无权要求朱合为提前解除租赁合同，故腾空房屋履行不能；可见高苹存在违约行为。对于双方争议的事实二（李文生是否存在实际损失，实际损失的具体数额如何确定，违约金是否过高），李文生陈述认为朱合为的房屋租金向高苹缴纳，其不能取得，故该房屋租金部分系损失，其另行租赁场地使用的租金也系损失，根据法律规定，李文生取得本案诉争房屋所有权后，朱合为即与其形成租赁关系，租金应当向其支付，该部分租金不能视为损失，李文生另行租赁场地的租金也未超出诉争房屋的出租费用，故李文生陈述的损失部分没有依据，但高苹交付的房屋上存在租赁导致李文生购买的房屋物权受限，双方约定的办理房屋所有权过户及房屋交付仅履行了前项，故本院调整违约金为150000元。对于李文生要求高苹、高建维共同承担违约金，因高建维系诉争房屋的共有权人，且在诉讼中未提出异议，故本院确定由高苹、高建维共同向李文生支付违约金，李文生主张的超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高苹、高建维于本判决生效之日起十日内共同向原告李文生支付违约金150000元。二、驳回原告李文生的其他诉讼请求。案件受理费9155元，财产保全费3260元，二项合计12415元，由原告李文生负担8937元，被告高苹、高建维负担3478元（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 王 玄人民陪审员 周锡培人民陪审员 曹梦云二〇一七年十月二十四日书 记 员 刘 琳 来源：百度搜索“”