（2017）冀09民终5504号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-11-03

案件名称

陈秀云、沧州隆和房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省沧州市中级人民法院

所属地区

河北省沧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈秀云,沧州隆和房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省沧州市中级人民法院民事判决书（2017）冀09民终5504号上诉人（原审原告）：陈秀云，女，1984年2月2日出生，汉族，现住沧州市运河区。委托诉讼代理人：马元清，北京慈惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州隆和房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区泰和世家42#楼。法定代表人：罗明佳，公司经理。委托诉讼代理人：徐晓雷，男，公司员工。上诉人陈秀云因与被上诉人沧州隆和房地产开发有限公司（以下简称隆和地产公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2017）冀0902民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人陈秀云委托诉讼代理人马元清、被上诉人隆和地产公司委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈秀云上诉请求：1、请求依法撤销新华区人民法院（2017）冀0902民初398号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）上诉人向法院起诉的诉讼请求是要求被上诉人给付延迟交房违约金，而一审判次却称因为被上诉人未向上诉人交付房屋，故根据合同规定要求被上诉人承担延期交房违约金。很显然，一审法院擅自改变了上诉人的诉讼请求。作为人民法院只能根据国家法律和经过庭审质证的证据审理当事人的诉讼请求，无权擅自改变当事人的诉请。一审判决的这种做法显然是违法的。（二）一审判决认定上诉人与被上诉人之间订立的商品房买卖合同未履行，与事实不符。2011年5月11日，被上诉人与案外人任铁营签订了编号为1105170003的商品房买卖合同，将泰和世家4号楼1单元1201室房屋卖给任铁营。任铁营按照合同约定交付了房屋全部价款。2012年6月25日，任铁营与上诉人签订房屋居间合同，将上述房屋转让给上诉人。随后，任铁营与上诉人一起到被上诉人处，由上诉人与被上诉人重新签订了编号为0003966的商品房买卖合同。条款与被上诉人与任铁营所签合同完全一致，包括合同签订的时间也是一致的，没有改变。只是将买受人处任铁营变更为上诉人。这说明，在任铁营与上诉人签订居间合同后，已经通知被上诉人。合同的权利包括附随权利一并转移给了上诉人。而且，被上诉人与上诉人签订合同的行为表明，被上诉人同意将原来其与任铁营所签合同的一方主体变更为上诉人，其与任铁营所签商品房买卖合同己经被其与上诉人所签商品房买卖合同替代。而且，上诉人己经向法庭提交了任铁营给上诉人出具的收款收条、以上诉人名义缴纳该房契税的证据、沧州市房地产咨询服务中心出具的房屋登记信息查询结果，证明该房屋是直接登记在上诉人名下。被上诉人将该房屋直接交付给了上诉人。这些证据充分证明，本案是合同转让后受让人与债务人之间的合同履行纠纷，不是一房二卖的合同纠纷。被上诉人已经收取了任铁营的购房款，上诉人也依据居间合同将购房款交付给了任铁营。任铁营向被上诉人交付购房款的行为就是合同的履行行为。上诉人不会也不可能再向被上诉人交付房屋价款，这是基本常识。如果上诉人再向被上诉人支付购房款，就等于是被上诉人一套房屋收取两份购房款。一审判决以合同签订后上诉人未向被上诉人交款为由，认为合同未履行，既不是不懂常识，也不是无知，是故意歪曲事实。（三）一审认定被上诉人已经将房屋交付任铁营，上诉人从任铁营处接收了房屋。违反事实和法律强制性规定。首先，我国法律对商品房验收有法律的强制性规定。我国《建筑法》第61条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《合同法》第279条第二款也有同样的规定。《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之口起15日内，将建设工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。《消防法》第十三条规定：按照国家工程消防技术标准需要消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应该进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。这些法律规定都表明，?房地产开发企业在房屋竣工后，要依法对房屋进行验收，并到有关部门备案后，才能交付房屋。未经有关部门验收合格的房屋不得交付。即使交付也是无效的。其次，无论是任铁营与被上诉人签订的商品房买卖合同还是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同。都约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房经验收合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合冋纠纷案件适用法律若干问题的解释》十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中。本案中，双方当事人已经约定了被上诉人应该依照国家和地方政府有关规定将经过验收合格的房屋交付给上诉人。因此，被上诉人应该向上诉人交付经过验收合格的房屋。未经验收合格，不能交付。即使交付也属无效行为。而到目前为止，被上诉人一直未能提供证据证明其已经按照法律规定和合同的约定向上诉人交付了房屋。第三、上诉人是直接从被上诉人处领取的钥匙，不是从任铁营处领取的钥匙；交钥匙行为不代表房屋交付。这是截然不同的两个概念。2012年8月2日，由于当时房屋还是网签在任铁营名下，因此在交付物业费和燃气初装费时，是上诉人以任铁营的名义交付的。房屋钥匙也是上诉人直接领取的。因此，不存在所谓的上诉人与任铁营居间合同履行完毕的问题。更不存在被上诉人向任铁营交付房屋的问题。房屋交付不是简单地交钥匙。依法房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，证明房屋业己竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具的测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差：3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品房住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出的说明，并提出使用注意事项的文书。而本案中，被上诉人并没有向上诉人交付上述资料。仅仅是交付了房屋钥匙。很显然。被上诉人并未能按合同约定完成房屋交付。己经构成实质性违约。当然应之按照合同承担违约责任。交付燃气初装费、取暖费、生活垃圾、公摊照明、装修及清运费等费用和交付房屋没有任何联系。这些费用除去燃气初装费之外，都是物业公司收的，不是被上诉人收取的。燃气初装费虽然是被上诉人收取的，但是是代收行为。是为燃气公司收取的。一审判决以上诉人交付这些费用作为被上诉人交付房屋的证据，显然没有任何法律依据。（四）、本案上诉人所诉是延迟交付违约，并不是房屋质量之诉。房屋质量是否合格，有专门的机构进行验收。在没有验收之前，不能判定房屋是否合格。上诉人也没有这方面的诉求。一审判决所称如果交付时未验收合格，让上诉人另行起诉。不知道其观点是从哪里来的。上诉人所诉的是：被上诉人未能按照合同的约定时间向上诉人交付经过有关部门验收合格的房屋，因此依照合同规定，被上诉人应该承担违约责任。和房屋是否存在质量问题没有半点关系。不知道一审判决中的这段表述从何而来。二、一审判决程序严重违法，使用未经质证的证据作为定案依据。一审判决中所称的验收报告，是被上诉人在2017年5月23日提交的（一审判决是如此陈述的），该案是2017年4月11日，开庭审理的。该证据是庭后提交的。但是一审并未就该证据再次开庭组织质证。上诉人到现在也没有看到该证据。依据我国民事诉讼法103条的规定证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。因此，本案在程序上存在使用未经质证的证据的情况，是违法的。被上诉人隆和地产公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。关于事实部分，上诉人与被上诉人之间的合同是被上诉人不知情的情况下由销售人员私自出具的，而且被上诉人与任铁营也按照双方的合同约定接受了房屋，被上诉人与任铁营之间的合同除了办理房产证之外，已经履行完毕，上诉人办理产权登记被上诉人并不知情。而且办理房产证过程中也没有被上诉人出具的相关手续，我们不知道其房产证是如何办理下来的，因为被上诉人与任铁营之间的网签合同并没有撤销备案，根据办理房产证的程序，上诉人办理房产证显然是有瑕疵的。陈秀云向一审法院起诉请求：请求判令被告给付原告延迟交房违约金41853.7元（自2012年7月31日起至2014年5月31日止）。一审法院认定事实：2011年5月11日，任铁营与被告沧州隆和房地产开发有限公司签订了编号为1105170003的商品房买卖合同，合同约定任铁营从被告处购买泰和世家4号楼1单元1201室房屋，房屋面积为84.76平方米，房屋总价款为312341元，合同约定交房日期为2012年7月30日，约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。任铁营按照合同约定向被告支付了房价款。2012年6月25日，原告与任铁营、河北沧房房地产经纪有限公司签订了沧房经纪房屋居间合同，约定任铁营将其从被告处购买的泰和世家4号楼1单元1201室房屋出售给原告。以上事实有商品房买卖合同、房屋居间合同予以证实。2012年8月2日，被告将泰和世家4号楼1单元1201室房屋交予任铁营，原告在任铁营收房后拿到上述房产钥匙，并以任铁营名义交纳燃气初装费、取暖费、生活垃圾、公摊照明、装修垃圾清运费。以上事实有原告询问笔录、交费票据予以证实。2017年5月23日，被告向本院提交河北省建设工程竣工验收报告，该报告显示，泰和世家住宅小区4号楼于2012年6月30日竣工，于2013年6月3日经验收合格。以上事实有验收报告予以证实。原告主张，根据第0003966号商品房买卖合同，被告应在2012年7月30日前向原告交付房屋，现被告未向其交付房屋，故应根据合同约定承担延期交房违约金。一审法院认为：原告根据第0003966号商品房买卖合同的内容，要求被告向其支付延期交房违约金。因第0003966号商品房买卖合同签订后原告并未按照合同约定向被告支付购房款，故该买卖合同并未实际履行。原告与任铁营签订沧房经纪房屋居间合同，并向任铁营支付购房款，在居间合同中，虽未明确约定任铁营向原告交付房屋的时间，但是原告在被告将泰和世家4号楼1单元1201室房屋交予任铁营之后即拿到该房产钥匙，并以任铁营名义交纳燃气初装费、取暖费、生活垃圾、公摊照明、装修垃圾清运费后进行装修并入住，故原告与任铁营之间的居间合同已实际履行完毕。因原告已从任铁营处实际接收房屋，而第0003966号商品房买卖合同并未履行，故本院对其要求被告向其支付延期交房违约金的主张不予支持。对于原告称因被告交房时房屋未验收合格的主张，本院认为，原告自任铁营处收取了房屋钥匙并办理了入住手续，应认定为该商品房已经交付完成。如原告认为该房屋交房时未验收合格，应另行就不合格房屋依据有关法律规定起诉解决，本案不再涉及，而不应以房屋不合格为由按逾期交房违约金进行主张，故原告的该项主张，本院不予支持。判决：驳回原告诉讼请求。本案受理费440元，由原告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。本案上诉人陈秀云与任铁营于2012年6月25日签订沧房经纪房屋居间合同，购买任铁营房屋，约定任铁营包改名。后上诉人又与被上诉人签订商品房买卖合同，签订时间却提前至2011年5月11日，上诉人与被上诉人双方均认可签订该合同的原因系为了办理更名，商品房买卖，应按规定缴纳相应契税，上诉人陈秀云、被上诉人隆和地产公司、任铁营三方为更名签订不真实的合同，损害国家、集体利益，上诉人陈秀云与被上诉人隆和地产公司签订的时间提前为2011年5月11日的商品房买卖合同应予认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上诉人陈秀云与任铁营、被上诉人隆和地产公司之间关于房屋改名的约定，应按照双方有无过错及过错程度另行主张。本案上诉人陈秀云认可已于2012年8月2日领取房屋钥匙，缴纳取暖费、生活垃圾清理费、公摊照明等相关费用，已经实际接收了房屋，原审未予支持其主张的逾期交房违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，陈秀云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人陈秀云负担。本判决为终审判决。审判长　　齐桂苓审判员　　郭景岭审判员　　刘晓莉二〇一七年十月二十四日书记员　　刘　婷更多数据：搜索“”来源：