（2017）渝0110民初9220号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-06
案件名称
重庆市綦江区千山物业有限公司与许科洋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市綦江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市綦江区千山物业有限公司,许科洋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第二十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初9220号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：陈正军(系该公司员工)，男，1974年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：许科洋，男，1989年10月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告许科洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法由审判员王光灿适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人陈正军、被告许科洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费2529.6元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费230元；三、判决被告立即支付原告违约金2731.57元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所住小区提供物业管理服务，但被告从2015年9月1日至2017年7月31日共拖欠物业服务费2529.6元（1元/月/平方米×110.01平方米×23个月）、水电公共能源费230元（10元/月/户×23个月），依照《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，被告应当支付违约金，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费、水电公共能源费，并从本案起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至付清时止。被告许科洋辩称，被告不交物管费是有原因的。原告与被告是多年前签的物业服务合同，早已过期，被告现在并未聘请原告，故原告不能向被告收取物业服务费。开发商曾在售房时宣传送游泳票等承诺未兑现，原告管理不善，小区游泳池、电梯广告等收益从未公示，小区内开设有发廊、培训学校，影响业主的安全，底楼业主私自占用公共区域开麻将馆，被告向原告反映，原告没有任何回应，被告不同意交纳原告所诉费用。本院经审理认定事实如下：被告许科洋（作为乙方）于2011年4月18日与原告千山物业公司（作为甲方）签订了《X前期物业服务协议》，双方约定由甲方对位于綦江区的X小区提供物业服务，服务期限为三年，服务期满后，由小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并至少提前三个月书面通知原告。协议约定，物业管理费按建筑面积计收，高层高级住宅按1.1元/月/平方米收取，多层高级住宅按1元/月/平方米收取,公共设施设备产生的费用按国家收费标准据实分摊；物业管理费按月交纳，乙方应在每月5日之前（或物业管理公司通知时间前）将物业管理费缴清，逾期将从欠缴之日每日按欠费金额千分之三的标准向千山物业公司支付违约金。协议还约定，该协议未约定的内容，适用X《业主临时管理规约》。X《业主临时管理规约》约定，物业服务费采取包干制，高层住宅按1.1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，多层住宅按1元/月/平方米（不含公摊水电费）收取。原告在庭审中陈述，在实际收取物业服务费时，高层住宅按1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，多层住宅按0.65元/月/平方米（不含公摊水电费）收取，因水电公共能源费据实分摊执行起来较难，且大多数小区已经不采用该方式分摊水电公共能源费，故原告结合小区水电公共能源费的情况实际按照10元/月/户收取的水电公共能源费。因X小区未成立业主委员会，原告一直对该小区提供物业服务至今。被告许科洋的房屋位于该小区，产权面积110.01平方米。被告从2015年9月至2017年7月共计23个月未交纳物业服务费和水电公共能源费等费用。庭审中，针对被告的抗辩，原告提出，小区的公共收益没有进行公示是事实，但原告已经单列，并未纳入原告的营业收入，待将来小区成立业委会签订新的物业服务合同后再决定分配比例。前述事实，有《X前期物业服务协议》、《X临时管理规约》及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告重庆市綦江区千山物业有限公司与被告许科洋签订的《X前期物业服务协议》系依法成立的合同，因合同期满后X小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，此种情况下原告为了小区的有序管理，按照《X前期物业服务协议》继续提供物业服务至今，原告虽有盈利的目的，但业主仍享受了相应的物业服务，是受益人，应当支付原告实施物业管理的费用，故本院对被告所述其与原告签订的《X前期物业服务协议》因期满而无需支付物业管理费的理由不予支持。关于被告抗辩小区存在业主私自占用公共区域开麻将馆等管理混乱的现象，因被告对此未举示证据，本院不予采信。关于物业服务费的收费标准，根据双方协议，高层住宅按照1.1元/月/平方米的标准收取，原告自愿请求按照1元/月/平方米的标准收取，符合法律规定，本院予以准许。关于水电公共能源费的标准问题，原告庭审中陈述因据实分摊具体执行起来较难，其一直按照10元/月/户的标准收取的水电公共能源费，本院认为，该费用系小区实际支出的公共费用，应当由全体业主承担，根据《X前期物业服务协议》的约定本应据实分摊，但原告陈述的未据实分摊的理由存在一定的合理性，结合綦江本地区小区水电公共能源费收取的一般水平，按照10元/月/户的标准符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院予以支持。被告应当交纳2015年9月至2017年7月共计23个月的物业服务费2530.2元（1元/月/平方米×110.01平方米×23个月），原告自愿要求被告支付2529.6元，符合法律规定，本院予以支持。被告还应当支付原告水电公共能源费230元（10元/月/户×23个月）。关于违约金，被告抗辩原告对小区公共收益未进行公示，原告对此未举证予以反驳，可见原告在管理上存在一定的瑕疵，虽然该瑕疵尚不足以成为被告对抗物业服务费交纳的理由，但仍可看出被告并非恶意拖欠物业管理费，故本院对原告主张的违约金不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告许科洋支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费2529.6元、水电公共能源费230元，以上共计2759.6元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清；二、驳回原告重庆市綦江区千山物业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告许科洋负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告许科洋在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王光灿二〇一七年十月二十四日法官助理 李红梅书 记 员 刘 颖 来源：