（2017）京02民终8614号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 0001-01-01
案件名称
李玉华与张义忠、李梅房屋���赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李玉华,李梅,张义忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8614号上诉人（原审原告）：李玉华，女，1955年10月30日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：李梅，女，1966年1月12日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：张义忠，男，1964年1月13日出生，住北京市西城区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：谢雪梅，北京兴尚律师事务所律师。上诉人李玉华因与被上诉人李梅、张义忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉华上诉请求：撤销原判，改判支持我的诉讼请求。事实和理由：在我和李梅的租赁合同履行期间，涉案房屋已经进行拆迁测量评估，我方已经不能正常经营，按照拆迁补偿的政策文件，我应该得到补偿。李梅、张义忠辩称：同意一审判决。李玉华的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。李玉华向一审法院起诉请求：1、判令李梅、张义忠返还附属物补偿150000元、搬迁补助费90000元、其他补偿125000元、奖励费324000元、设备收购价400000元、自行拆除费210000元、自行腾退费400000元，停产停业补偿900000元，各项拆迁补偿金额合计2599000元；2、本案诉讼费由李梅、张义忠承担。一审法院认定事实：2010年8月22日，李梅（出租方、甲方）与李玉华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定李梅将位于大兴区东芦垡村南路西院内厂房及宿舍约1600平方米（除院内北边二层楼房自用不得出租外）租赁给乙方经营家具厂使用。合同第二条约定，租期为三年，双方约定租金人民币每年十四万元，自2010年10月1日至2013年9月30日止，合同生效后因第��年乙方需要安装租赁房内电路等设施，甲方减免乙方租赁房租金一万元，如乙方第四年、第五年续租，年租金十五万元。合同第三条约定，房屋租金一年一付，合同签订之日乙方付甲方第一年房屋租金，以后每年房屋租金需在每年8月15日以前付清。合同第四条约定，乙方租赁甲方房屋合同期内必须合法经营，所经营的业务必须与营业执照有关，如违法经营与营业执照不相关，甲方有权干涉并提前收回房屋和场地。合同第六条约定，在租赁期内房屋等设施由乙方负责维修和维护，不得擅自改动房屋主体结构，如需改动，需通知甲方，乙方如在院内再建房屋，合同期内归乙方使用归甲方所有。合同第七条约定，甲乙双方同意在合同有效期内如发生不可抗力事件，双方互不承担责任，合同自行终止，如遇合同期内国家政策性拆迁，生产经营性补偿归乙方，房屋土地补偿等归甲方。此外，合同还约定了其他方面的权利义务。2011年10月5日，李梅与李玉华签订补充协议，约定因李玉华租赁李梅厂房一年未取得东芦垡村本所在地营业执照，因政府取缔无照经营和异地经营，李梅规劝李玉华解除合同搬走，如不搬走继续违章使用，以后发生一切后果，由乙方李玉华负担，李梅不承担任何责任。此后，李玉华继续租赁涉案房屋使用。2013年9月30日之后，李玉华继续租赁涉案房屋并缴纳房租。2014年8月16日，李玉华向李梅交纳了2014年9月30日至2015年9月30日的房屋租金15万元整。2015年10月4日，李玉华与李梅签署协议，载明：“因李玉华租李梅房屋合同到期，房屋内物品没搬走，限十月十五日前搬走，特此证明。”李玉华主张，其在涉案土地上作为厂房使用，经营北京市慧海龙腾科技开发有限责任公司（注册地北京市丰台区未来假日花园S5F07），其提交东芦垡村村委会及魏善庄镇村镇建设规划管理科盖章的企业住所证明。李玉华称系涉及拆迁，不允许再迁入，公司注册地一直未迁入东芦垡村。李玉华于2015年11月彻底搬离承租地。李玉华称，因拆迁事宜，其自2015年1月份开始便无法正常经营，其搬离涉案房屋时，周围的厂房已经大部分拆除。李梅称涉案房屋于2016年6月份被拆除进行绿化建设。2015年2月9日，相关部门对涉案土地上的房屋进行入户勘查并制作房屋估价勘查表。2015年9月18日，北京市国土资源局发布京（兴）地征（2015）5-1号征地补偿安置公示，载明为实施大兴区2016年世界月季洲际大会周边配套（国家新媒体产业基地A组团）土地一级开发项目，拟征收善庄镇东芦垡村农村集体土地22.4445公顷，经魏善庄镇东芦垡村民主决议，与北京市土地整理储备中心大兴区分中协商，于2015年7月19日达成征地补偿安置协议，将补偿安置情况进行了公示。2016年5月9日，北京市大兴区人民政府发布京（兴）政征地（2016）1-1号征地公告，载明北京市土地储备中心大兴区分中心实施的大兴区2016年世界月季洲际大会周边配套（国家新媒体产业基地A组团）土地一级开发项目用地，已经北京市人民政府批准，将征地补偿安置方案等事项进行公布。2016年6月12日，北京兴远房地产土地评估有限公司出具价格评估报告，李梅所承租的整个院落建筑面积4445.96平方米。2016年6月13日，李梅与北京兴福临空产业发展有限公司签订《拆迁补偿协议》，总补偿款为758万元，其中搬家费、停产停业补助、设备收购共计4411567元，房屋及其他补偿合计3168433元。具体明细：附属物补偿839016元，房屋重置成新价314462元，搬迁补助费222298元，其他补偿625467元，奖励费1333788元，设备收购价645584元，自行拆除费766025元，自行腾退费1248930元，停产停业584430元。李梅称，涉案地块系其与郝卫国共同承租，拆迁款双方进行了分割，其提交了北京市大兴区魏善庄镇人民调解委员会出具的调解协议书，双方协商确定李梅取得拆迁款的288万元，郝卫国取得拆迁款的470万元。法院至北京兴福临空产业发展有限公司调取相应的拆迁档案，档案显示停产停业补助的发放依据系北京爱特康科贸有限责任公司的营业执照（法定代表人郝卫国）、组织机构代码及税务登记证等。一审法院认为：李玉华与李梅签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房屋租赁合同的租赁期限至2013年9月30日，同时约定如第四年、第五年���租的租金标准，实际履行中，李玉华续租了涉案房屋并按约定交纳第四年和第五年租金，故双方的房屋租赁合同于2015年9月30日到期，之后双方并未订立书面的房屋租赁合同。合同到期后，双方于2015年10月4日签署协议，载明了因合同到期，要求李玉华于10月15日之前搬走。故此，法院认为，双方的租赁合同于2015年9月30日到期。李玉华主张的合同因拆迁而终止的意见，因涉案房屋在李玉华租赁期间并未被拆除，李玉华也未提交相关证据证明在合同期内，相关部门要求其停止经营，故该项意见法院不予采信。因至拆迁时房屋租赁合同已经期满终止，并且在拆迁档案中并无对北京市慧海龙腾科技开发有限责任公司进行相关补偿的材料，故对李玉华要求李梅给付搬迁补助费、奖励费、停产停业补偿等的诉讼请求，法院不予支持。合同约定，因李玉华安装电路等设施，减免租���一万元，且相关的设施安装成本在五年的使用中也应已摊销，另，合同约定，李玉华如在院内再建房屋，合同期内归李玉华使用归李梅所有，合同期内遇国家政策性拆迁，房屋土地补偿归李梅，故对李玉华主张的附属物补偿、自行拆除费、自行腾退费，法院不予支持。李玉华自称其最晚于2015年11月份彻底搬离涉案房屋，对其主张的设备收购价，法院不予支持。李玉华主张拆迁补偿明细中有一项其他补偿625467元，其称该项补偿是李梅与拆迁人员协商归实际使用人李玉华所有，未向法院提交证据予以证明，法院不予采信，故对于李玉华主张的其他补偿125000元，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回李玉华的全部诉讼请求。二审期间，李玉华申请桂海忠出庭作证，桂海忠表示其在东芦垡商贸中心经营农贸市场，其经营的房屋是2015年5月被拆的，到七八月份���路已经进不去了。李梅、张义忠不认可桂海忠陈述的内容。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为:李玉华与李梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应当遵约履行。因涉案租赁房屋被拆迁，李玉华以房屋租赁合同纠纷为案由，起诉要求李梅返还附属物补偿款、停产停业补偿款等，应当以合同约定为依据。根据《房屋租赁合同》的约定，如合同期内遇国家政策性拆迁，生产经营性补偿归李玉华，房屋土地补偿等归李梅。因此，李玉华要求李梅返还附属物补偿、设备收购价、自行拆除费、自行腾退费，与双方合同约定不符，不应予以支持。李梅和李玉华在履行租赁合同期间曾签订补充协议，约定因李玉华未取得东芦垡村所在地营业执照，政府取缔无照经营和异地经营，李梅规劝李玉华解除合同搬走，如不搬走继续违章使用，��后发生一切后果，由李玉华负担，李梅不承担任何责任。此后，李玉华继续租赁涉案房屋使用。本案审理期间，李玉华主张，其将涉案租赁房屋作为厂房使用，经营北京市慧海龙腾科技开发有限责任公司，但该公司并未在涉案租赁房屋注册登记，现涉案房屋被拆迁，根据法院调取的拆迁档案，其中并无对李玉华所主张的北京市慧海龙腾科技开发有限责任公司进行相关补偿的材料，故对李玉华要求李梅返还搬迁补助费、奖励费、停产停业补偿等，本院难以支持。综上，李玉华的上诉请求不能成立；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17940元，由李玉华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李桃审 判 员 孟龙审 判 员 王云二〇一七年十月二十四日法官助理 郭融书 记 员 耿玉 来自：