（2017）浙01民终2978号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-15

案件名称

杭州广益投资有限公司、建德喜洋洋家居城房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州广益投资有限公司,建德喜洋洋家居城

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2017）浙01民终2978号上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州广益投资有限公司,住所地浙江省杭州市萧山区金城路1177号银通大厦1幢东单元2211室。法定代表人：施祁勇，执行董事。委托诉讼代理人：阮梅珍、占光胜，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：建德喜洋洋家居��,住所地浙江省建德市。经营者：黄国华，男，1970年10月12日出生，汉族，住浙江省临安市。委托诉讼代理人：夏忠勤、饶刚，浙江杭星律师事务所律师。上诉人杭州广益投资有限公司（以下简称广益公司）因与被上诉人建德喜洋洋家居城（以下简称喜洋洋家居城）房屋租赁合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2016）浙0182民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院对有争议的证据和事实，认定如下：1、广益公司、喜洋洋家居城双方关于租赁物使用及租金支付的协商过程。广益公司提供了18份函件证明了广益公司与喜洋洋家居城、浙江金润置业有限公司（以下简称金润公司）、建德市金马物业管理服务有限公司（以下简称金马公司）关于租赁物使用过程中的问题进行告知并答复的过程。喜洋洋家居城对2份《关于尽快落实解决建德喜洋洋家居城开业若干问题的函》及《要求解决漏水损失修复的函》真实性、合法性无异议，但认为广益公司函中所提的问题与事实不符，也不是喜洋洋家居城的合同义务，喜洋洋家居城也给予了相应的协助，这只是广益公司拖延支付租金的理由。《关于催促开具租金发票以及解决漏水、卸货中转区占道等问题的函》是广益公司收到喜洋洋家居城第二份要求支付租金的函后给予喜洋洋家居城的回复，对真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，广益公司已经将租赁物维修工作委托给金润公司完成，与喜洋洋家居城无关联。《关于再次催促开具租金发票的函》、《浙江杭星律师事务所函》都是针对喜洋洋家居城要求广益公司支付租金的函的回复内容，但其中的理由均不构成广益公司可以拒付租金的抗辩事由。《终止委托管理服务协议书》及《回复函》、《有关喜洋洋家居城开业若干问题的回复函》、金润公司分别于2015年10月12日《函》、《有关解除委托管理服务协议的回复函》、均是广益公司与金润公司或者金马公司之间的沟通函件，与本案无关联，金润公司委托浙江天册律师事务所发送的《律师函》与本案无关联，金润置业2016年1月29日的《复函》与本案无关联。《要求支付房屋租金的通知函》及付款证明是喜洋洋家居城在2015年9月要求广益公司出具付款证明配合喜洋洋家居城代开发票遭到拒绝后喜洋洋家居城又向广益公司发送函件，予以确认。《回复函》是喜洋洋家居城向广益公司发送的第二份催付租金函并回复了广益公��提出的一些问题，予以确认。《浙江天册律师事务所律师函》是喜洋洋家居城委托律师事务所发出解除合同通知书，通知书已经到达广益公司，合同已经解除。2份《复函》真实性无异议，喜洋洋家居城对广益公司所提出有关租金发票开具方面各种问题的正面回复。该院经审查后认为，以上函件符合证据要件，予以认定。金润公司与金马公司发给广益公司的《有关喜洋洋家居城开业若干问题的回复函》、金润公司2015年10月12日《函》、《有关解除委托管理服务协议的回复函》、金润公司委托浙江天册律师事务所发送的《律师函》、金润公司2016年1月29日的《复函》部分反映的本案的事实，予以认定。广益公司提供的《要求支付房租租金的通知函》及附件付款证明与喜洋洋家居城提供的《要求支付房租租金的通知函》及附件付款证明内容有不一致之处，广益公司提供的��知函时间为2015年10月12日，喜洋洋家居城提供的通知函时间为2015年10月10日，广益公司提供的附件比喜洋洋家居城提供的附件多了“双方无其他争议”的内容，喜洋洋家居城对广益公司提供的通知函无异议对附件有异议，认为并未加上“双方无其他争议”字样，广益公司对喜洋洋家居城提供的通知函无异议，对附件有异议，认为广益公司收到的书面确认中有“双方无其他争议”内容，这也是广益公司不在该证明上盖章的原因。该院经审查后认为，该通知函制作方为喜洋洋家居城，喜洋洋家居城对广益公司提供的通知函无异议，则以广益公司提供的通知函内容为准，双方对对方的付款证明均不予认可，两份付款证明中均包含了“建德市地税局：我公司同意支付杭州广益投资有限公司房屋租金人民币210000元整。特此证明。建德市喜洋洋家居城”，唯一有分歧的是否存在“双方无其他争议”的内容。故该院对于喜洋洋家居城曾经向广益公司发送通知函和附件的事实予以认定，附件中包含了“建德市地税局：我公司同意支付杭州广益投资有限公司房屋租金人民币210000元整。特此证明。建德市喜洋洋家居城”的内容。其他函件符合证据要件，予以认定。2、广益公司、喜洋洋家居城、金润公司就广益公司可使用场地的范围及租金约定情况。广益公司提供了租赁合同、委托管理服务协议、物业管理合同各一份，证明广益公司、喜洋洋家居城双方存在租赁合同关系以及广益公司分别与金润公司、金马公司签订了委托管理服务协议与物业管理协议的事实，金润公司与喜洋洋家居城委托了金马��司的刘某经手签字，协议抬头中的字体均系由刘某书写。喜洋洋家居城对证据真实性无异议，称2600平方米的租赁物出租给广益公司时是约定租金60万元，后将维修保养等内容分开由广益公司委托给金润公司负责，约定服务报酬每年为18万元，广益公司不再承担维修保养义务，所以租金金额减为42万元。从物业管理服务协议内容上也可以确认物业管理公共部位、公共设备、环境卫生、安全协助等都不是本案出租方的义务。广益公司补充陈述称，2600平方米的租赁物约定的租金就是42万元，但是包括租赁物的通道、出入口问题、人员疏散问题、地下室停车问题如果不能解决好，广益公司经营的商场价值无法体现，广益公司与金马公司约定的物业费是每平方米1.5元，过低的物业费标准使金马公司无法解决以上问题，所以广益公司委托了金润公司来管理，每年支付18万元报酬。喜洋洋家居城有义务对房屋质量问题如渗水要负责修复。金润公司名下的部分场地当时也是由广益公司、喜洋洋家居城及金润公司协商后也置换给广益公司使用。该院经审查后认为，广益公司、喜洋洋家居城双方有争议的租金是60万元还是42万元，根据《租赁合同》第三条第4款的约定“租金计算：乙方所承租的商铺租金合计为人民币42万元。租金递延方式：第一年租金42万元，第二、三年租金每年增加1.8万元，从第四年起，每年增加3万元。”单从合同上看双方就2600平方米租赁物约定的第一年租金就是42万元。另广益公司与金润公司签订了《委托管理服务协议》，该协议约定广益公司将位于建德市新安江街道金马中心2幢301、303共2600平方米的物业委托给金润公司管理，广益公司每年支付管理费18万元，该协议约定委托管理事项：（1）、房屋建筑的维修、保洁和管理。（2）、房屋建筑设施设备的维修。（3）、物业规划红线内的市政公用设施的维修、养护和管理。（4）、规划红线的属配套服务设施的维修、养护和管理。（5）、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（6）、交通、车辆行驶及停泊。（7）、配合和协助当地公安机关进行安全监护和巡视等保安工作。（8）、营业时间的秩序维护工作。以上八项内容中并未涉及广益公司陈述“通道、出入口问题、人员疏散问题、地下室停车问题”的约定，故对于广益公司所陈述的与金润公司签订“委托管理服务协议”是为了解决通道、出入口问题、人员疏散问题、地下室停车等问题的事实不予认定。而以上协议中的（1）-(3)项内容涉及到了租赁物及原有的建筑设施设备包括管道、水电器设备的维修和保养，��义务在广益公司与喜洋洋家居城的《租赁合同》约定为喜洋洋家居城的义务，该合同第四条内容约定“租赁期间，出租人应提供各项设施完好的房屋给承租方。出租人应定期对电线、给排水设施、消防设施、房屋地面墙体屋顶渗漏水等保养、维修，维修及保养的费用由出租人承担。……”，《租赁合同》与《委托管理服务协议》约定的义务内容重复，不符合常理。且租赁物及原建筑设施的维修和保养应属于出租方义务，即使需要将该内容委托给第三方单位实施，也应该由出租方委托，而非承租方委托，但本案中承租人不但将出租人的义务约定为金润公司的义务，且已经实际支付了“管理费”90000元，结合本案《租赁合同》与《委托管理服务协议》同一日签订等事实，该院认为广益公司陈��的三方约定将租赁物及相关设施的维修保养从出租人的义务中分离开由金润公司承担的更符合生活常理，即喜洋洋家居城同意将部分出租人义务分离开由金润公司负担，而广益公司支付金润公司相应的费用，故对于广益公司陈述的委托管理费用实际是从原2600平方米租赁物的总租金中拆分出来支付金润公司的事实也予以认定。因《委托管理服务协议》中关于公用设施的维护、管理，物业区域内的保洁垃圾清运、门岗执勤、配合公安部门维护秩序和公共安全的内容，在广益公司与金马公司签订的《物业管理服务协议》当中也已经尽数约定为金马公司的义务。广益公司与金润公司就《委托管理服务协议》约定的每年18万元的费用按什么比例分别计算“建筑物及设施维修保养”费用和“公用设施的维护、管理，物业区域内的保洁垃圾清运、门岗执勤、配合公安部门维护秩序和公共安全”的费用，因涉及到金马公司，本案中无法确认。关于广益公司可使用场地的范围，除去租赁合同中约定的2600平方米之外是否包含金润公司名下的300多平方米，不影响本案的处理，在此不作分析。3、关于代开发票所需的书面确认证明。广益公司提供了国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知及国税函[2004]1024号通知各一份、通用机打发票代开内容一份、浙江省税务局关于印发《办税服务指南（2011版）》的通知中第45条的摘录内容及浙国税征[2005]3号文件一份、建德市地税局建地税发（2012）41号文件及浙地税纳便函（2016）23号通知一份，证明代开发票时有付款方对于所购物品品名（或劳务服务项目）、单价、金额等出具的有关业务合同、协议即可，并不需要另外出具书面付款证明，本��中《租赁合同》对付款时间、租金金额明确，无须另行出具付款证明。喜洋洋家居城对真实性、合法性无异议，本案所涉长期租赁合同，当期租金付款金额多少并不明确，税务部门需要出具付款证明，喜洋洋家居城也向法庭提交了税务部门出具的相关业务指南，说明建德税务部门在实际业务操作过程中还是要求申请代开发票的主体提供付款证明才给予代开发票的事实。广益公司提供的文件附件中也可以确认合同和付款证明是需要同时提供的，且本案租赁合同履行过程中，喜洋洋家居城第一次向税务部门申请代开发票也是取得广益公司出具的付款证明才开票成功的。建德市地税局浙地税纳便函（2016）23号通知是2016年5月才实施的，不适用于本案。喜洋洋家居城提供了税务部门代开发票需要报送材料及收付款方均为本地单位的开房租发票所需提供的资料、机打发票、付款证明各一份，证明当地地税部门要求代开发票需要承租人出具付款证明的事实，且广益公司交第一期租金时喜洋洋家居城代开发票要求广益公司配合出具了付款证明的事实。广益公司对代开发票需要报送材料无异议，但对收付款方均为本地单位的开房租发票所需提供的资料有异议，未加盖税务局印章，内容与加盖有税务分局该页资料内容有相互冲突之处；对机打发票、付款证明无异议，但不能证明是税务部门必须要求提供的资料。该院经审查后认为，广益公司提供的各项文件、通知符合证据要件，予以认定。喜洋洋家居城提供的证据中收付款方均为本地单位的开房租发票所需提供的资料无法判断证据来源，不予认定，其他证据符合证据要件，予以认定。4、喜洋洋家居城向广益公司寄送解除合同的通知情况。喜洋洋家居城提供了浙江天册律师事务所律师函一份，复函一份、邮寄回执两份，证明喜洋洋家居城于2015年11月11日向广益公司寄送了解除《租赁合同》的律师函。广益公司对律师函及邮寄送达回执真实性无异议，确实已收到，对喜洋洋家居城在函件中主张的“广益公司构成违约，喜洋洋家居城单方解除合同条件已成就”有异议，该解除合同的效力由法院进行裁决。该院经审查后认为符合证据要件，予以认定。喜洋洋家居城起诉至原审法院,请求1、请求判决确认广益公司解除与喜洋洋家居城签订的租赁合同的民事行为无效；2、本案诉讼费用由广益公司承担。后广益公司提起反诉：1、判令广益公司有权没收喜洋洋家居城交付保证金5万元；2、判令喜洋洋家居城支付广益公司2015年10月1日至2015年11月12日期间的租金49450元；3、判令喜洋洋家居城立即腾退房屋，并赔偿自2015年11月17日至实际腾退日的房屋占用费，暂计208788元；4、反诉费用由喜洋洋家居城承担。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、案涉的房租金代开发票是否需要书面确认证明及发票无法代开的原因。2、广益公司未开具发票是否能成为喜洋洋家居城不按时支付租金的理由。1、综合双方提供的证据，国家税务总局在2004年的文件中、浙江省税务局在2005年的通知中对于代开发票时提供有关证明材料是指“1、申请代开发票人的合法身份证件、付款方（或接受劳务服务方）对所购物品品名（或劳务服务项目）、单价、金额等出具的书面确认证明”，并未提到合同可以作为书面确认证明使用，而浙江省建德市地税局2012年的文件附件《门征代开发票税收征收类别一览表中对于“非住房出租用于经营”行业需携带资料确定为“1、房屋产权证……2、租赁合同原件及复印件一份……4、出租方单位盖有公章的对劳务服务项目、时间、数量、单价、金额等出具的书面确认证明一份（与合同不一致时需提供）”，说明只有在代开发票中会涉及的劳务服务项目、时间、数量、单价、金额与合同不一致时才会在已经有租赁合同的情况下要求代开主体提供书面确认证明。喜洋洋家居城提供的浙江省地税局浙地税纳便函[2016]23号通知中对于出租不动产申请代开发票需要报送的资料为“申报单、个人身份证明、租赁合同”，说明在2016年4月22日之后不动产出租代开发票不需要提供书面确认证明。广益公司提供的税务部门代开发票需要报送材料加盖了浙江省建德市地税局新安江税务分局的纳税申报受理��，该材料出处为建德市地税局，广益公司从建德市地税局调取的机打发票开票日期为2014年10月9日，付款证明落款时间为2014年9月21日，说明广益公司在2014年去建德市地税局代开发票被要求提供了付款方的付款证明，广益公司提供的2014年的发票付款方为建德市喜洋洋家居城，收款方为杭州广益投资有限公司，经营项目为房租费、数量为1、单价为210000、金额210000.00，以上项目可以直接从租赁合同中看出的是收款方、付款方、经营项目，《租赁合同》关于租金的金额的约定是第一年42万，第二、三年的租金每年增加1.8万元，具体的每年房租金额都有载明，因原、广益公司双方约定租金按半年度支付一次，关于每半年支付多少租金即发票中对应的单价和金额，《租赁合同》中并未直接记载，但租金并非每月有变化的项目，在每年租金均载明于合同中的情况下半年租金金额��是确定的数额。广益公司无喜洋洋家居城盖章确认的书面确认证明无法代开发票，喜洋洋家居城查询各种文件确定代开发票不需要书面确认证明，最终的租金发票无法代开，属于不可归责于双方当事人的原因。2、按照《租赁合同》第三条第一款内容“…租金按半年度支付，先付后用，并在每半年度到期之日前支付下一期租金，在支付前15个工作日甲方开具房屋租赁发票给乙方…”。本案中，广益公司在2015年10月12日发给喜洋洋家居城《要求支付租金的通知函》中“要求贵公司配合提供付款证明以便我方开具房租租赁发票”内容，附件也包含了付款证明并要求喜洋洋家居城盖章后寄回，说明广益公司向喜洋洋家居城提出了要求其出具加盖单位公章的书面确认证明的请求，广益公司已经就发��的开具尽了努力。喜洋洋家居城在2015年10月15日发给广益公司的函件中提到“合理延长6个月免租期，”在2015年10月26日发给广益公司的函件中提到“先开票后付款，关于发票问题贵司可直接持有合同到财税窗口开具”，喜洋洋家居城也提醒了广益公司可以持合同开具发票。综合双方的函件往来，结合《租赁合同》，免租期为2014年10月1日至2015年3月31日，喜洋洋家居城已经预交了半年租金，则喜洋洋家居城本应在2015年10月1日前支付下一期租金。广益公司认为喜洋洋家居城超过30日未支付租金，符合合同约定的解除条件，但《租赁合同》第三条约定了广益公司在喜洋洋家居城支付下一期租金前15个工作日开具发票给喜洋洋家居城，因广益公司一直无法取得发票，喜洋洋家居城未按时支付租金，不属于合同约定的解除条件��经成就。故对于喜洋洋家居城要求确认广益公司解除《租赁合同》的行为无效的诉讼请求，该院予以支持。广益公司要求没收保证金5万元并要求喜洋洋家居城腾退案涉的租赁物，因喜洋洋家居城的行为不符合《租赁合同》约定的解除情形，案涉的合同并未解除，《租赁合同》约定广益公司在乙方未按时支付租金超过30日的情况下有权没收保证金，本案喜洋洋家居城未交付租金有一定的原因，也不属于合同约定的没收保证金情形。对广益公司该项反诉诉请，该院不予支持。广益公司要求喜洋洋家居城支付2015年10月1日至房屋实际腾退之日止按照《租赁合同》约定的租金计算租金，但广益公司同时说明计算以上租金是以广益公司将出租人的建筑物及相应的设施维修义务分离开由金润公司承担并由喜洋洋家居城支付金润公司每年18万管理费为前提，喜洋洋家居城在未通知��益公司的情况下，私自与金润公司解除《委托管理服务协议》，将广益公司本来已经分离给金润公司的义务重新转嫁为广益公司的义务，明显违背诚信原则，若法院认为广益公司解除《租赁合同》行为有效的，广益公司同意按照《租赁合同》约定的租金计算喜洋洋家居城未支付的租金，若法院确认《租赁合同》尚未解除的，要求喜洋洋家居城计算租金时按照《租赁合同》约定的租金加上每年的18万元作为计算租金基数。该院认为，根据该院查明的事实，《委托管理服务协议》中关于2600平方米的建筑物及相关设施的维修费用确实约定在内，广益公司要求喜洋洋家居城按照《租赁合同》约定的租金数额计算租金，喜洋洋家居城停止向金润公司支付费用并要求广益公司承担建筑物及建筑物设施的保养维修义务，均属于将《租赁合同》与《委托管理服务协议》这两个关联协议孤立履行，与该院查明的事实不符。广益公司可按照合同的实际内容整体主张民事权利，故该项诉请本案中暂不予处理。综上所述，喜洋洋家居城诉讼请求，该院予以支持。广益司的反诉请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，于2017年2月20日判决：一、杭州广益投资有限公司解除由杭州广益投资有限公司与建德喜洋洋家居城于2014年9月19日签订的《租赁合同》的行为无效。二、驳回杭州广益投资有限公司的反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取80元，由广益公司负担，反诉案件受理费5924元，由广益公司负担。宣判后，广益公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“因广益公司一直无法取得发票，喜洋洋家居城未按时支付租金，不属于合同约定的解除条件已经成就”，系事实认定不清、适用法律错误。（一）喜洋洋家居城于2015年10月26日首次向广益公司提出先交付发票再支付租金的要求，与约定的租金支付期间相比已逾期26天，喜洋洋家居城已违约；同时，喜洋洋家居城是在广益公司两次书面发函催讨租金并明确向其提示逾期30天合同约定解除条件成就、广益公司将有权解除合同的情况下提出该要求；更是在其已经知道喜洋洋家居城因未予协助出具付款证明而未能得到税务部门代开发票的情况下才提出该要求，违背诚实信用原则，不构成先履行抗辩权。（��）发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。开具发票并不是出租人在租赁合同下主要义务，而是出租人因国家税收征管之需要、在收取租金或取得收款凭证后所负的附随义务，即便合同约定发票交付日期在前，承租人在未支付发票所对应的租金的情况下，仍不享有先履行抗辩权。1、根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。发票管理的目的是保障税收收入，国家税务部门需要根据税收法律法规的相关规定开展对发票的管理工作。本案中，喜洋洋家居城既未支付租金，也拒绝出具同意支付租金的付款证明，因此，广益公司不负有交付发票的义务。2、根据《合同法》第212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付��租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同当事人的主要义务为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，二者之间构成对待给付，开具发票不是出租人的主要义务，不构成对租金支付义务的对抗。喜洋洋家居城未支付租金构成根本性违约，导致合同目的无法实现，合同约定的解除条件及法定的解除条件均已成就，广益公司解除租赁合同的行为，有事实和法律依据，应予确认。3、案涉《租赁合同》第三条虽约定“在支付前15个工作日甲方开具房屋租金发票给乙方”，但该约定仅明确广益公司开具发票的时间，并未约定喜洋洋家居城支付租金以收到租金发票为前提，也没有约定在未收到发票的情况下喜洋洋家居城有权拒付租金或推迟支付租金的时间。故该约定并不改变开具租金发票为出租人租赁合同下附随义务的法��性质，喜洋洋家居城无权据此主张先履行抗辩。（三）本案中，未能取得税务部门代开发票的原因在于喜洋洋家居城违背诚信拒绝履行协助义务，一审判决认定“最终租金发票无法代开，属于不可归责于双方当事人的原因”，事实认定严重失实，适用法律存在重大错误。原审法院对广益公司提交的税务部门代开发票需要报送材料未予确认不当，该材料可以证明，所列报送资料未出租人向税务部门申请代开发票所必须提供的，包括承租人出具的书面确认证明（即付款证明）。而喜洋洋家居城提供的相关法律、法规和规范性文件，只能证明在2016年4月22日之后出租不动产申请代开发票不再需要提供付款方同意付款的书面确认证明，并不能证明在2015年9月至10月期间，无需喜洋洋家居城出具付款证明。故，广益公司因喜洋洋家居城拒绝出具付款证��无法取得租金发票的事实足以确认，恶意拒绝履行协助义务。二、一审判决在做出“对于原告陈述的委托管理费用实际是从原2600平方米租赁物的总租金中拆分出来支付金润公司的事实也予以认定”、且在案证据足以证明喜洋洋家居城与金润公司在未经广益公司同意与确认、擅自于2015年10月15日解除《委托管理服务协议》、加重广益公司作为出租人的合同义务的事实的情况下，无视喜洋洋家居城逾期支付租金的根本性违约事实，做出解除行为无效的判决，丧失最基本的公平与正义，该判决依法应予撤销。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销（2016）浙0182民初0493号民事判决，依法改判：1、确认《租赁合同》已于2015年11月12日解除，保证金5万元同时予以没收；2、由喜洋洋家居城立即向广益公司支付2015年10月1��至2015年11月12日期间的租金49450元；3、喜洋洋家居城立即腾退租赁房屋，并向广益公司赔偿自2015年11月17日至房屋实际腾退日期间的房屋占用费（按60万元/年的标准）。2、由喜洋洋家居城承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人喜洋洋家居城答辩称：一、本案中，喜洋洋家居城未按时支付租金系广益公司未开发票所致，喜洋洋家居城具有先履行抗辩权，不应认定为违约。（一）案涉租赁合同第三条明确约定了租金支付及开具发票的先后顺序，开具发票系支付租金的前提条件。（二）因广益公司未开具发票，喜洋洋家居城可以根据《合同法》第六十七条主张先履行抗辩权。二、未能开具发票的原因在于广益公司。（一）广益公司提供的付款证明格式中有“双方无其他争议”的内容，此显有限制喜洋洋家居城权利之意，可能影响双方物业管理维护等其他纠纷的处理，因此未在此证明盖章。（二）为慎重起见，喜洋洋家居城当时曾向建德市地税局咨询，确认类似双方均为单位、首次房屋发票已经开过、合同标的金额未发生变化的情况下，可以简化程序仅提供租房合同原件、无需再提供付款证明，喜洋洋家居城将此情况已经告知广益公司。况且，根据国家税务总局的规定和纳税指南，应提供的是付款方的书面确认证明，合同原件系确认证明之一，且是第一顺位，在无合同的情况下才需提供其他税务部门认可的书面确认证明。（三）喜洋洋家居城已经将有关开票问题书面回复广益公司，广益公司并未再次到税务部门申请开票。特别是双方就此发生争议后，广益公司未要求一同至税务部门征询交涉，亦未向税务部门反映双方所获信息不对称、要求税务部门明确告知双方，广益公��未尽善意履行义务，不能免除其先开票之义务，其单方解除合同不具有正当性。三、案涉租赁合同以及喜洋洋家居城与案外人金润公司之间的委托管理服务协议两者并不直接关系。广益公司与金润公司在诉前的来往函件、权利主张均认为该两份合同相互独立，没有二份合同为一个整体之说。诉讼中，一审法院已经明确向广益公司征询最终意见，其亦不主张二份合同为一个整体。一审判决认定两份合同实为一体是超出双方当事人的诉讼请求及客观事实之外的认定。四、本案纠纷的发生系因广益公司作为出租人，依照合同约定负有对出租房屋维修保养之义务，但在合同履行过程中，房屋长期存在漏水问题，严重影响喜洋洋家居城的生产经营。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，广益公司与喜洋洋家居城均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于广益公司解除案涉租赁合同民事行为的效力问题。广益公司以喜洋洋家居城逾期支付租金为由解除案涉租赁合同。喜洋洋家居城则依据租赁合同第三条之约定抗辩广益公司应先开具发票，具有先履行抗辩权。对于喜洋洋家居城的抗辩，广益公司主张系因喜洋洋家居城拒绝履行开具付款证明的协助义务，导致其未能开具发票，喜洋洋家居城不具有先履行抗辩权。本院认为，开具发票与支付租金并非当然的对待给付义务，但双方可约定将本非对待给付义务的双务行为为对待给付义务。根据案涉租赁合同第三条之约定，广益公司应在下一期租金前15个工作日开具发票给喜洋洋家居城，故广益公司开具发票的义务系喜洋洋��居城支付租金的先履行义务。本案应首先审查广益公司未开具租金发票是否具有合理的理由。本院认为，在2016年4月22日之前，广益公司提交的税务部门的各类文件中，尚不能直接证明在劳务服务项目之外的租金开具发票时需喜洋洋家居城出具付款证明。2016年4月22日之后，根据喜洋洋家居城提交的文件，已无需付款证明。故喜洋洋家居城对其支付租金的义务享有先履行抗辩权，广益公司以其逾期支付租金解除案涉租赁合同的理由不能成立，原审法院对喜洋洋家居城主张解除行为无效的请求予以支持，并驳回广益公司要求没收租金的请求，并无不当。关于广益公司要求喜洋洋家居城支付租金的问题。本院认为，根据广益公司的反诉请求，如法院确认租赁合同尚未解除的，要求喜洋洋家居城按照租赁合同约定的租金加上每年18万作为��算租金的基数。本院认为，经审查，租赁合同与委托管理服务协议确有关联，且涉及案外人，原审法院在本案中未予处理，广益公司可按照合同的实际内容整体主张民事权利，亦无不当。但原审法院计算反诉受理费数额不当，本院予以纠正。综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费80元，反诉案件受理费525元，均由杭州广益投资有限公司负担。二审案件受理费525元，由杭州广益投资有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　丹审　判　员　　盛　峰代理审判员　　毕克来二〇一七年十月二十四日书　记　员　　姚丽萍来自