（2017）沪01民终10561号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海金山钢材市场经营管理有限公司诉李新亮土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金山钢材市场经营管理有限公司,李新亮
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10561号上诉人（原审被告）:上海金山钢材市场经营管理有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路6495弄168号5幢。法定代表人：刘光清，董事长。委托诉讼代理人：张耀青，男，汉族，1974年1月31日生，住江苏省滨海县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李新亮，男，汉族，1976年1月14日生，住所地安徽省霍邱县。上诉人上海金山钢材市场经营管理有限公司（以下简称金山钢材公司）因与被上诉人李新亮土地租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区（2017）沪0116民初6939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金山钢材公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉请。事实与理由：1、按照合同约定，租赁土地应本着“先付后用”的原则，自2015年5月28日《土地租赁协议书》签订后，被上诉人未曾支付过租金，而上诉人亦未曾交付过上海市金山区XX公路XX弄XX号南货场（以下简称系争土地），被上诉人称其曾委托案外人余某1进行土地平整一事纯属虚构，且其与案外人施工款的结算并无转账凭证，其主张现金一次性支付的说辞缺乏有效依据，故一审法院判令上诉人承担60%的土地平整费用实属有误；2、2015年9月28日上诉人与被上诉人重新签订了《土地租赁协议书》，然被上诉人自9月26日支付50,000元（人民币，下同）土地租金后，未曾再按约支付任何租金，按照“先付后用”的原则，上诉人也未交付过系争土地，而正是由于被上诉人拖欠租金的违约行为，导致上诉人未能按约定取得收益，故上诉人将系争土地另租他人以获取土地收益，上诉人并无任何违约行为，一审法院判令上诉人返还土地租金50,000元缺乏事实依据。被上诉人李新亮辩称，不同意金山钢材公司的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、被上诉人对系争土地进行平整一事上诉人是知晓的，被上诉人不可能在未征得上诉人同意的情况下进场施工，且上诉人的办公楼距离施工现场很近，完全能够看清楚施工状况，现上诉人在未征得被上诉人同意的情况下将系争土地转租他人，其应当赔偿被上诉人的损失；2、上诉人早已于2015年9月26日支付土地租金50,000元，然被上诉人在9月28日重新签订《土地租赁协议书》后，始终未交付系争土地，并曾谎称其土地已被政府收回，事实上其系将土地转租他人，该违约行为不仅造成了被上诉人平整土地费用的损失，更使得被上诉人赔偿案外承租人叶某206,500元，该损失均应由上诉人承担。李新亮向一审法院起诉请求：1、判令解除李新亮、金山钢材公司签订的土地租赁协议；2、判令金山钢材公司返还李新亮租金50,000元及利息（利息计算公式以50,000元为基数，年利率4.75%，自2015年10月1日始至实际清偿之日止）；3、判令金山钢材公司赔偿李新亮平整土地费用165,000元；4、判令金山钢材公司赔偿李新亮转租土地损失206,500元。一审法院认定事实：2015年1月28日，李新亮、金山钢材公司双方签订《招商协议书》，约定由李新亮为金山钢材公司位于上海金山工园区XX公路XX弄XX号约60亩地块的物品堆放负责招商，但该协议没有履行凭证。2015年5月28日，双方签订《土地租赁协议书》，约定由金山钢材公司将XX公路XX弄XX号约45亩土地租赁给李新亮，用于建筑物品、木材堆放等，租赁期限为6年，从同年6月1日至2021年5月31日止，场地整改时间为2015年6月1日至同年6月30日止，前三年租金每亩13,000元，三年后在原租金基础上每年递增5%，租金每年支付一次，应遵守“先付后用”原则，每次支付必须提前30天，协议还对水电、物业管理费、违约责任等作了约定。根据该协议关于土地整改的约定，李新亮于2015年6月20日（此处一审误写为2015年9月26日）与案外人余某2签订《挖土机平整土地协议书》，约定由余某2负责平整上述土地15亩，每亩平整费用11,000元，总计165,000元，工期自同年6月20日至7月20日，同年11月20日，在验收合格后，李新亮支付给案外人余某2土地平整费165,000元。2015年9月26日，李新亮支付金山钢材公司土地租金50,000元，由金山钢材公司合同签订人即授权代表刘善兰签收。2015年9月28日，李新亮、金山钢材公司双方重新签订《土地租赁协议书》，租金单价等其他内容不变，将租赁面积由45亩调整为15亩，租期仍为6年，但起始日期作了相应调整。庭审中，李新亮、金山钢材公司双方确认涉案土地金山钢材公司实际上未交付李新亮租赁使用。又查，2015年6月14日，上海XX有限公司与案外人叶某就金山区XX公路XX弄XX号内南货场约10亩土地签订了《租赁土地协议书》，租赁期限为5年，用途为建筑物品、木材堆放等，租金每年每亩28,000元，第三年起每亩递增10%，其他约定与李新亮、金山钢材公司上述协议内容相同。一审法院认为，李新亮、金山钢材公司之间的《招商协议》因未履行，与李新亮请求权基础也没有关联，故不予审议。而发生于李新亮、金山钢材公司之间的两份《土地租赁协议书》，系李新亮、金山钢材公司之间真实意思表示，并未发现违反法律强制性规定的内容，合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行。根据有关规定，当事人之间前后有两份内容相同的协议的，以后一份协议为准。鉴于本案中第一份协议已经被第二份协议取代的事实，应以第二份协议作为判断依据，但第一份协议对于李新亮启动平整土地的工程有一定的原因关系。而金山钢材公司所谓的涉案土地不是金山钢材公司所有等抗辩意见，因未提供任何证据加以佐证，故不予采信。法院注意到，双方协议并未约定一方违约另一方可以以违约方式行使抗辩权。而李新亮、金山钢材公司之间租赁协议没有履行的原因及责任，就李新亮而言，没有按约足额支付第一年土地租赁费用，存在一定过错，就金山钢材公司而言，没有按约交付租赁土地，存在主要过错。因此，对于因金山钢材公司的违约责任而造成的李新亮土地平整费用损失，由法院酌定为四六开，即李新亮承担40%（66,000元）的责任，金山钢材公司承担60%的赔偿责任（99,000元）。双方《土地租赁协议书》应予解除，金山钢材公司收取的50,000元租金应予退还。至于上海XX有限公司与案外人叶某签订的《租赁土地协议书》，合同的主体与李新亮、金山钢材公司双方无关，与本案又系另一法律关系，而李新亮自始未从金山钢材公司处取得租赁土地，却将土地转租也有悖情理，故李新亮据此提出的赔偿转租损失的请求不予支持。一审法院据此判决：一、解除李新亮与上海金山钢材市场经营管理有限公司签订的《土地租赁协议》；二、上海金山钢材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还李新亮租金人民币50,000元；三、上海金山钢材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李新亮利息损失，以50,000元为基数，以银行同期贷款利率为标准，自2015年10月1日始至实际清偿之日止；四、上海金山钢材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李新亮平整土地费用损失99,000元；五、驳回李新亮其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3,811.25元，由李新亮承担811.25元，由上海金山钢材市场经营管理有限公司承担3,000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人签订的土地租赁协议解除的原因及责任归属，上诉人主张被上诉人未支付租金的违约行为导致合同解除，故其租金、利息损失等费用均不应返还是否成立；被上诉人提出的土地平整费等有无事实依据，一审判决双方分担是否合理。上诉人与被上诉人先后于2015年5月28日、2015年9月28日签订《土地租赁协议书》，约定上诉人租赁给被上诉人土地从45亩变更为15亩，租金每年支付一次，支付方式为先付后用。但被上诉人仅支付租金50,000元，未按约定付足租金，而上诉人在未向被上诉人催交租金、也未向被上诉人主张解除租赁合同的情况下，将该45亩土地租赁给了案外人，客观上导致双方的租赁合同无法继续履行而解除，对此，双方均有过错。故上诉人认为系被上诉人单方违约，依据不足。基于双方没有实际履行，故一审法院判令上诉人返还被上诉人租金并赔偿相应的利息损失并无不当，本院予以支持。关于被上诉人主张的场地平整费，双方在第一份《土地租赁协议书》中约定，土地整改时间为2015年6月1日至同年6月30日。被上诉人向一审法院提交了其于2015年6月20日与案外人余某1签订的《挖土机平整土地协议书》及申请余某1到庭作证，证明其对承租土地中的15亩场地进行了平整，并向余某1支付了相关费用。虽然双方没有办理过交接手续，但结合上诉人自认系争土地并无管理人员，外人可自由出入的情况，一审法院认定被上诉人进行了场地平整亦无不当。上诉人以未曾交付过系争土地为由否认被上诉人进行过任何平整，本院不予采纳。基于上述解除合同的责任认定，一审判令上诉人对平整费的损失承担主要责任，本院予以支持。综上所述，上诉人上海金山钢材市场经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,280元，由上诉人上海金山钢材市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君代理审判员 吴 丹审 判 员 杨斯空二〇一七年十月二十四日书 记 员 王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”