（2017）琼9003民初4169号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-05-30
案件名称
儋州信恒旅游开发有限公司与史雪琴商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
儋州市人民法院
所属地区
儋州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
儋州信恒旅游开发有限公司,史雪琴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9003民初4169号原告：儋州信恒旅游开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼102室，统一社会信用代码×××。法定代表人：汤济泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭钦，该公司员工。被告：史雪琴，女，1974年11月23日生，汉族，江苏省江阴市人，住江苏省江阴市，公民身份证号码×××。原告儋州信恒旅游开发有限公司诉被告史雪琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法由审判员林生明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告儋州信恒旅游开发有限公司的委托诉讼代理人谭钦到庭参加诉讼，被告史雪琴经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告信恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担违约金15317元；3、判令被告向原告偿还4997.56元保证金；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛267栋1108房，房屋总价335317元，2015年12月29日前支付首付款105317元，余款230000元以银行按揭借款方式支付，借款期限为10年。随后，被告与银行签订了按揭合同，原告作为连带保证人为被告向银行的贷款提供担保。被告在签署《商品房买卖合同》后，仅向原告支付了15317元的首付款（原告选择特惠首期方式支付首期款，剩余首期款实际未付）。被告与银行签订按揭合同后，银行于2016年8月4日一次性为被告向原告支付了购房余款230000元。后因被告没有按约定偿还贷款本息，导致银行提前收回贷款并要求原告承担连带保证责任，银行于2016年12月6日从原告的账户扣除保证金234997.56元用于偿还被告的贷款本息及相关费用。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应全面履行义务。该合同附件七《本合同补充协议》第二条第（一）款第4项约定，原告在承担了保证责任后，有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项作为违约金不予退还。被告仅支付了15317元首付款，按合同约定被告应向原告支付15317元违约金，比起原告被扣保证金的利息、已支付的销售佣金和第三人推荐购房奖励、经营费用、营销费用、广告费用等经济损失，15317元违约金显然不高。另外，原告被扣除的保证金234997.56元与被告的按揭款230000元之间的差额4997.56元，被告也应向原告偿还。为此，原告有权依约解除合同，并追究被告的违约责任，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告史雪琴既不作答辩，也不到庭应诉。原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》。以证明（1）被告向原告购买中国海南海花岛2号岛267栋1108房，房屋总价335317元，付款方式为2015年12月29日前支付首付款105317元，余款230000元以银行按揭贷款方式支付；（2）合同附件七《本合同补充协议》第二条第（一）款第4项约定，原告在承担了保证责任后，有权单方解除合同，收回该商品房。同时，约定合同解除被告应承担违约责任的标准。2、《交款核对单》。以证明被告在签署《商品房买卖合同》后向原告支付了15317元首付款。3、《个人住房（商业用房）借款合同》。以证明（1）被告向中国建设银行海南省分行贷款230000元，用于向原告支付购房款，贷款期限为10年。（2）原告作为保证人为某的连带保证责任。4、《个人贷款支付凭证》。以证明2016年8月4日，银行向被告发放了230000元贷款，作为购房款直接划入原告的银行账户。5、《关于履行担保责任提前结清贷款的通知》。6、《史雪琴贷款情况说明》。7、《个人贷款还款凭证》。8、《个人贷款结清证明》。以上证据5－8，共同证明（1）因被告不按照贷款合同约定向贷款银行归还按揭贷款，银行从原告保证金账户划扣了保证金234997.56元，以用于偿还被告的贷款本息及相关费用。（2）贷款银行划扣原告234997.56元保证金后，被告230000元按揭贷款已结清。原告的上述证据因被告缺席，本院不主持质证，但因原告提供的证据复印件与原件核对无误，本院确认其真实性、关联性和合法性。经审理查明，2015年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛267栋1108房，房屋总价335317元；被告应在2015年12月29日前支付首付款105317元，余款230000元以银行按揭借款方式支付。随后，被告与按揭银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为连带保证人为被告向银行的贷款提供担保。庭审查悉，被告实际仅向原告支付了15317元的首付款（原告选择特惠首期方式支付首期款，剩余首期款实际未付）。被告与银行签订按揭合同后，银行于2016年8月4日一次性为被告向原告支付了购房余款230000元。后因被告没有按约定偿还贷款本息，导致银行提前收回贷款并要求原告承担连带保证责任。银行于2016年12月6日从原告的账户扣除保证金234997.56元用于偿还被告的贷款本息及相关费用。另查，《商品房买卖合同》的附件七《本合同补充协议》第二条第（一）款第4项约定，原告在承担了保证责任后，有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项作为违约金不予退还。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告系从作为开发商的原告处所初次购买的在建商品房，非二手房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，立案时以房屋买卖合同纠纷为案由不妥，本院现予以纠正。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，对原、被告所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。现因被告未能如约偿还按揭银行的贷款本息，导致原告向按揭银行承担了保证责任。根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》的附件七《本合同补充协议》第二条第（一）款第4项”原告在承担了保证责任后，有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项作为违约金不予退还。”的约定，原告行使合同解除权的条件已形成，故原告诉请解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，且要求被告承担已支付的首付款15317元作为违约金，理由成立，本院予以支持。对于原告主张被告应向其偿还被银行扣的4997.56元保证金的问题。因被告违反银行规定，致使原告承担了担保责任并支付了共计234997.56元，比原告通过银行按揭贷款支付给原告的230000元，多出了4997.56元。原告被银行扣的4997.56元保证金，系原告为被告对银行的违约行为而承担的保证责任。根据《担保法》第三十一条”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告主张被告偿还被银行扣的4997.56元保证金系法定的追偿权，理由成立，本院予以支持。被告史雪琴经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条”被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的...可以缺席判决”的规定，本案依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告儋州信恒旅游开发有限公司与被告史雪琴于2015年12月30日所签订的《商品房买卖合同》。二、被告史雪琴应向原告儋州信恒旅游开发有限公司承担违约金27572元（该违约金已支付，无须另行支付）。三、被告史雪琴应于本判决生效之日起十日内向原告儋州信恒旅游开发有限公司偿还保证金4997.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3164.88元，由被告史雪琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 林生明二〇一七年十月二十四日书记员 叶兆鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 来源：百度“”