（2017）鄂12民终1137号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-06
案件名称
咸宁市天成投资有限公司、易琼商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省咸宁市中级人民法院
所属地区
湖北省咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
咸宁市天成投资有限公司,易琼
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂12民终1137号上诉人（原审被告）：咸宁市天成投资有限公司，住所地咸宁市贺胜路特1号。法定代表人：关雨斌,系该公司董事长。委托诉讼代理人：游甜，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄鹏，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：易琼，女，1972年12月12日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王煜，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成投资公司）因与被上诉人易琼商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，天成投资公司上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项中确认上诉人天成投资公司“支付逾期退货购房款的违约金及第二、第三期房款的违约金”部分；本案一、二审案件受理费由易琼负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。天成投资公司与易琼签订的《协议书》是合同当事人的真实意思表示，应认定合法有效。二、一审判决增加第二、第三期退款违约金没有事实和法律依据。《协议书》第三条约定了退房违约金：“首期退房款元，如不能如期支付，逾期则按年利率12%支付违约金。”而本案第二、三期退款没有约定逾期退款违约金。依照法律规定，违约金的本质是对守约方的经济补偿，按照12%计算利息足以补偿易琼购房款占用期间的损失，因此，一审判决对第二、第三期退房款部分增加12%的年利率标准计算损失，没有事实依据和法律依据。三、易琼第三期购房款退回没有到达退款期限，天成投资公司向任晓萍退款条件尚不成就。按照《协议书》第三条第三款约定，待解除购房合同备案手续完成后当天支付保留的购房款30000元。一审超前判决天成投资公司履行退款义务没有法律依据。请求二审依法裁判。易琼未提交书面答辩。诉讼中口头提出答辩意见：天成投资公司的上诉请求依法不能成立，应予以驳回。1.天成投资公司所称《协议书》约定的违约利息不足以弥补任晓萍的经济损失。协议约定的损失补偿与天成投资公司占用购房款期间的利息损失计算标准不对等，守约方可以申请增加，一审判决对此作出调整，符合法律规定。2.天成投资公司自始违约，判决其支付违约金的条件已成就。3.天成投资公司至今没有按照《协议书》的约定办理撤案手续。一审判决认定事实清楚，请求依法予以维持。易琼向一审法院起诉请求：解除2016年4月6日签订的关于分期退款的《协议书》；判令天成投资公司一次性退还支付的购房款共计人民币663646元；判令天成投资公司支付逾期付款的违约金共计11324元；判令天成投资公司支付逾期交房的违约金共计23237元；判令天成投资公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年1月6日，易琼与天成投资公司签订了一份编号为XN201504820的《商品房买卖合同》，合同约定，易琼购买天成投资公司开发的天成财富中心3号楼D馆1层1129号商铺以及2层2244号商铺，1129号商铺建筑面积为27.16平方米、单价为13810.86元/平方米，总价款为375103元，2244号商铺建筑面积为29.08平方米、单价为9922.39元/平方米，总价款为288543元，出卖人应于2015年12月31日前将验收合格、并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。后易琼按约付清了全部购房款663646元，而天成投资公司未能按期交房。后经双方及案外人湖北奥莱商贸有限公司于2016年4月6日协商签订一份解除合同的《协议书》，双方约定：一、双方自愿解除于2016年1月6日签订的商品房买卖合同。二、甲方（天成投资公司）分四期全额退还乙方（易琼）支付的663646元购房款，即首期2016年10月31日前退还购房总款的20%合计132729.2元，如逾期付款甲方按年利率12%支付违约金；第二期2017年4月30日前退还购房总款30%合计199093.8元；第三期除保留60000元暂不退还外，于2017年10月31日退还购房总款50%的剩余部分合计271823元；第四期60000元待解除购房合同备案手续完成后当天支付，双方约定于2017年11月10日前办理解除购房合同备案手续，办理撤案手续的相关费用由被告天成公司承担。三、所有退房手续完成后，甲方按下列标准赔付违约金：针对一次性全款购房客户，以已付房款为计算基数，从2016年1月1日至2016年3月31日，按日万分之0.5的标准计算违约金；从2016年4月1日至2016年10月31日止，按年利率6%计算违约金；从2016年11月1日起至支付第二期退房款之日（2017年4月30）止，以已付房款的80%为计算基数，按年利率6%计算违约金。从2017年5月1日起至支付第三期退房款之日（2017年10月31日）止，以已付房款的50%为计算基数，按年利率6%计算违约金。但约定的退款时间到期后，天成投资公司仅分10次支付违约金23260.83元，但未能按约履行退还购房款。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系双方真实意思，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。现天成投资公司逾期交房，经双方协商一致解除合同，并签订了协议书，天成投资公司未按约退还易琼购房款及仅支付部分违约金，显属违约，应承担产生本纠纷的全部责任，故对于易琼主张天成投资公司一次性退还购房款及支付违约金的诉求，予以支持。易琼要求解除双方签订的《协议书》分期退款之条款，因天成投资公司延迟履行债务，发生了逾期违约行为，予以支持。易琼认为《协议书》仅约定首期逾期付款支付违约金实际低于天成投资公司占用易琼购房款所造成的损失，要求增加，即天成投资公司除按年利率12%支付首期逾期付款违约金外，还应当对逾期退还第二期、第三期、第四期款项支付违约金，增加的标准参照首期年利率12%的标准，予以支持。据此判决：一、解除《协议书》第二条有关第三期、第四期退还房款的约定；二、咸宁市天成投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还易琼购房款663646元；三、咸宁市天成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付易琼逾期交房违约金18792.05元及最后一期逾期交房违约金（已付房款663646元的50%为计算基数，按年利率6%从2017年5月1日起计算至实际支付之日止）。四、咸宁市天成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付易琼逾期退还购房款违约金（首期以132729.2元为基数按年利率12%从2016年11月1日起计算至实际付清之日止；第二期以199093.8元为基数按年利率12%从2017年5月1日起计算至实际付清之日止；第三期以271823元为基数按年利率12%从2017年11月1日起计算至实际付清之日止；第四期以60000元为基数按年利率12%从2017年11月11日起计算至实际付清之日止）。案件受理费5235元，由咸宁市天成投资有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。上诉人天成投资公司属依法登记设立的企业法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务。被上诉人易琼属可以独立实施民事法律行为的完全民事行为能力的成年人。因此，双方之间所作出的民事法律行为对当事人具有法律约束力。涉案争议焦点问题为：天成投资公司与易琼于2016年4月6日以协议方式约定解除双方之间于2015年1月6日所签订的《商品房买卖合同》的民事法律行为所签订的《协议书》效力的认定问题。经审查，天成投资公司作为适格的企业法人与具备完全民事行为能力的自然人易琼之间所达成的《协议书》，双方所作出民事法律行为，符合民法规定的成立条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故双方所作出的上述民事法律行为有效。合法有效的民事法律行为对设立该民事权利义务的当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。天成投资公司应依照法律规定或者合同约定全面履行自己的义务。天成投资公司未按照双方设立签订的《协议书》所约定，履行向易琼给付因解除《商品房买卖合同》应当返还所支付的购房款义务，并怠于办理解除《商品房买卖合同》备案撤除手续，已构成违约，天成投资公司应当承担因迟延履行解除《商品房买卖合同》应当向易琼返还购房款给付义务，支付占用购房款期间给易琼所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故一审判决天成投资公司分期承担逾期向易琼返还购房款占用该资金期间的利息损失并无不当。因天成投资公司没有按照《协议书》的约定向易琼履行分期返还购房款的义务，构成天成投资公司应当先履行债务而未按期履行，必然导致易琼对天成投资公司自动履行债务的不信任和债务履行不能的不安，故易琼行使不安抗辩的权利，请求判令天成投资公司向其一次性返还购房款并承担违约责任，符合法律规定。天成投资公司上诉提出返还购房款的条件不成就的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，天成投资公司上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费821元，由咸宁市天成投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐金美审判员 涂海兰审判员 陈 飚二〇一七年十月二十四日书记员 夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”