（2017）苏05民终6947号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-31
案件名称
陈宗灏与上海奥银房地产开发有限公司、荣澳资产管理（上海）有限公司等商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈宗灏,上海奥银房地产开发有限公司,荣澳资产管理（上海）有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6947号上诉人（原审原告）：陈宗灏，男，1948年7月3日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李敏，女，1951年3月11日生，汉族，住上海市黄浦区，系陈宗灏的妻子。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。法定代表人：董建晶，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：荣澳资产管理（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层406-110室。法定代表人：穆根才。被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市尊源恒律师事务所律师。上诉人陈宗灏因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房地产公司）、荣澳资产管理（上海）有限公司（以下简称荣澳资产管理公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016)苏0507民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈宗灏上诉请求：撤销一审判决，改判奥银房地产公司、荣澳资产管理公司、名品城公司继续履行2013年12月3日的认购合同书，按合同办理网签及房地产权属登记手续，向陈宗灏支付违约金12420元并承担诉讼费。事实和理由：一、2013年12月陈宗灏与奥银房地产公司签订认购合同书后，按照合同约定，奥银房地产公司应在6个月内通知订立正式买卖合同，后奥银房地产公司承诺2014年12月1日前办理网签手续。合同书在上海亚龙广场签订。2015年1月12日奥银房地产公司公告办证事宜由苏州市相城区华元路818号办证中心办理，上海接收处搬迁至淮海中华大厦，虽然网签暂时无法办理，但上海及苏州中心的电脑上对产权、租金、债务均有明确。2016年2月18日，奥银房地产公司上海接收处关闭，苏州办证中心除承认名品城自身项目外，其余均不予承认，网签手续发生变故，导致诉讼。二、在其他关联案件中，一审法院认定奥银房地产公司的销售行为后果由名品城公司承担，奥银房地产公司作为名品城公司的唯一股东，无法证明财产相互独立，故承担连带清偿责任。三、对于涉案商铺情况，相城区住建局开发管理科查阅电脑后回复该商铺状态可售，尚未登记，铺位早已划分。四、一审法院追加名品城公司参加诉讼，最后又认定奥银房地产公司违约，增加诉累。奥银房地产公司、荣澳资产管理公司未作答辩。名品城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。陈宗灏向一审法院起诉请求：1、要求奥银房地产公司、荣澳资产管理公司、名品城公司继续履行2013年12月3日与陈宗灏签订的认购合同书，并按合同办理房地产权属登记手续；2、奥银房地产公司、荣澳资产管理公司、名品城公司向陈宗灏支付违约金人民币12420元；3、诉讼费由奥银房地产公司、荣澳资产管理公司、名品城公司承担。审理中，陈宗灏将第一项诉讼请求明确为根据陈宗灏与奥银房地产公司签订的认购合同书，要求名品城公司与陈宗灏签署网签合同，并将认购项目中C馆1层1068号单元的相应产权证办理至陈宗灏名下，第二项诉请中的违约金是依据奥银房地产公司的承诺，按照购房款的5%主张，只要求奥银房地产公司承担。荣澳资产管理公司在本案中与陈宗灏主张的两项诉讼请求均没有关系，主要是立案的时候认为该公司与本案有关联，有代收款的情况，所以列为被告。一审法院认定事实：2013年12月3日，陈宗灏（乙方）与奥银房地产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“鉴于：1、乙方已充分知晓苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城，以下简称该项目）项目各项具体情况，拟自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜；……3、甲方已就收购苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）项目公司全部股权订立股权转让合同。”；乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1068号单元，建筑面积为12.42平方米，用途为商业；第二条“价款与支付方式”2.1款约定，该物业总价款248400元整；2.2款双方约定付款方式按照以下第2.2.1款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项；2.2.1约定，乙方同意一次性支付该物业总价款。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。2013年12月3日，荣澳资产管理公司向陈宗灏出具248400元的收据一份，收款事由为代收款。同日，奥银房地产公司向陈宗灏出具承诺一份，载明公司承诺于2014年12月1日前为客户陈宗灏办理苏州商铺C1068网签手续，若延期办理，以购铺款的5%作为补偿金，若超出约定时间一个月后还未办理，客户可以选择退铺，退铺金额按购铺款的110%计算。一审又查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现在的名品城公司。奥银房地产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东。庭审中，陈宗灏与名品城公司一致确认双方就涉案商铺网签合同的内容未进行磋商。庭审中，关于名品城公司和奥银房地产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房地产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，奥银房地产公司所收的款项至今尚未支付给名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、签购单、收据、承诺、工商登记查询资料以及当事人陈述等予以证明。庭审中，陈宗灏陈述，2012年3月26日，陈宗灏的妻子李敏将1000000元支付给了奥银房地产公司投资月月贷理财产品，当时如果不买商铺就按20%计息，到期本息一起还1200000元，其中2000元是现金交付的定金，余下的998000元是由李敏的银行卡刷卡转账，奥银房地产公司当即向李敏开具了金额为1000000元的收据，收款事由为代收款。2013年1月25日奥银房地产公司一共归还了陈宗灏600000元，还欠600000元。欠款600000元中的300000元用于支付陈宗灏与奥银房地产公司另外签订的C馆1117号商铺认购合同的价款，后来因为别的原因，该认购合同没有办法履行，奥银房地产公司按照购铺款的13%作为利息补偿给陈宗灏，故应返还陈宗灏本息合计339000元；余下的300000元，奥银房地产公司在2013年9月17日又归还了90000元，还欠210000元，与陈宗灏另外在苏州奥食卡项目A馆购买商铺仍需缴纳的购房款15090元相抵，加上奥银房地产公司许诺补偿给陈宗灏的利息20000元，故奥银房地产公司仍结欠陈宗灏214910元，该笔欠款均转化为本案商铺的购房款，不足部分33490元，是从前述C馆1117号商铺应返还的本息339000元中抵扣的，至此，涉案商铺的款项就全部付清了。至于奥银房地产公司还欠陈宗灏的305510元，陈宗灏另案再向奥银房地产公司主张。对此陈宗灏提供签购单复印件、家庭户籍本、银行账户明细复印件予以证明。陈宗灏另陈述，涉案商铺是现房，不存在交付问题，是由奥银房地产公司统一租出去的，对此提供陈宗灏与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订的预约租赁合同一份，证明奥银房地产公司已经将涉案商铺交付给陈宗灏，租金尚未拿到，因为根据租赁合同还没有到支付租金的时间。审理中，经一审法院释明，陈宗灏明确不要求变更诉讼请求。名品城公司认为，无法确认认购合同书及收据的相关情况，因为C馆1层并未分割，并无所谓的1068号商铺，陈宗灏与奥银房地产公司就一个不存在的商铺进行买卖，名品城公司未参与，具体情况不清楚，也从未收到过上述款项。陈宗灏的陈述恰恰证明，其本意是购买理财产品，后将部分款项转化为购房款。预约租赁合同并非正式的租赁合同，只是双方有个意向，故陈宗灏没有主张租金的权利。名品城公司明确，即使涉案商铺已经进行分割，也不愿意与陈宗灏签订网签，办理过户，因为其从未收到过涉案商铺的购房款。一审法院认为，结合陈宗灏在本案中的陈述及其举证的签购单及收据，根据高度盖然性证明原则可以认定陈宗灏确曾与奥银房地产公司有过投资1000000元而后在大约一年时间后返还20%收益的约定。奥银房地产公司在支付部分本金及收益后，因后续投资款及收益无法及时支付，与陈宗灏协商其中的248400元通过签订涉案《认购合同书》以认购商铺的方式实现。该《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，也系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。如前认定，陈宗灏已按约履行了其支付全部价款248400元的合同义务。奥银房地产公司至今未按约通知陈宗灏订立正式买卖合同，陈宗灏与名品城公司也未就涉案房屋签订正式买卖合同进行任何磋商，现名品城公司明确拒绝与陈宗灏签订商品房买卖合同，导致陈宗灏签订认购协议的目的无法实现，应认定系奥银房地产公司违约，陈宗灏要求继续履行认购协议并签订正式买卖合同的主张，缺乏请求权基础，不予支持。同理，对于陈宗灏主张的基于继续履行认购协议而产生的违约金的请求，一审法院也不予支持。本案中，经释明陈宗灏依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，一审法院判决：驳回陈宗灏的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2873元，由陈宗灏负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，陈宗灏为证明上诉主张，向本院提交：1、（2016）苏0507民初1539号民事判决书一份，以证明该案与本案系关联案件，但做出的判决有矛盾。2、奥银房地产公司2015年1月12日公告及2016年2月18日重大通知复印件各一份，以证明奥银房地产公司通知的办证中心有两处，在上海和苏州，上海办证中心关闭后名品城公司就不再认可认购合同和付款情况。3、奥银房地产公司工商登记资料，证明奥银房地产公司营业期限到2017年10月。4、向一审法院提交的申请材料，以证明陈宗灏曾向相城区住建局了解涉案商铺的登记状况，回复是可以出售的，申请一审法院核实情况，一审法院没有核实。5、名品城公司在业主维权群中发出的公告及邮寄凭证一份，以证明名品城公司通知有认购合同和缴费凭据但未办理网签的业主去进行网签登记，陈宗灏已经按要求办理登记并递交材料。名品城公司质证认为：1、判决书真实性无异议，但与本案无关联，且达不到证明目的，该判决与本案一审判决的诉讼请求并不一致，判决并不矛盾。2、对公告和重大通知的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。3、对工商登记资料真实性无异议，但与本案无关联性，且达不到证明目的。4、涉案商铺是可以网签的，但是名品城公司不同意就该商铺与陈宗灏签订合同，因为款项是支付给荣澳资产管理公司，且部分款项是根据投资收益转化而来，名品城公司没有收到过任何款项。5、对公告及邮寄凭证的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可，且达不到证明目的。名品城公司不会与业主进行网签。名品城公司在二审中明确，由于奥银房地产公司针对同一商铺可能存在多份认购合同，故对于只签订过认购合同而没有向名品城公司支付购房款、没有办理网签的情况，名品城公司都不同意再行办理网签及权属登记手续。本院认为，陈宗灏与奥银房地产公司就苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1068号单元商铺签订认购合同书，涉案房屋大产权登记在名品城公司名下，根据名品城公司在关联案件中的陈述，就涉案房屋其有自行销售，也有委托奥银房地产公司销售，故上述认购合同书系陈宗灏与奥银房地产公司的真实意思表示，应属有效，双方应当按约履行。根据合同书约定，奥银房地产公司应在签约后6个月内组织陈宗灏与开发商即名品城公司签订正式买卖合同，后奥银房地产公司又承诺在2014年12月1日前办理相应手续，但一直未能履行该义务，构成违约。认购合同书中仅约定奥银房地产公司组织签约的义务，并未约定名品城公司的签约义务，陈宗灏并无证据证明涉案商品的具体位置，也未与名品城公司就涉案商铺的买卖进行磋商，本案审理期间名品城公司在明确表示不同意与陈宗灏签订正式房屋买卖合同，故陈宗灏依据与奥银房地产公司签订的认购合同书要求名品城公司直接与其进行网签并办理产权登记手续没有依据。奥银房地产公司无法按约履行组织签订正式合同的义务，构成违约，陈宗灏可向其主张违约责任。陈宗灏主张的违约金12420元系依据奥银房地产公司关于逾期办理网签手续的违约金承诺，违约金的前提是继续办理网签，现网签手续无法办理，一审法院未支持该违约金并无不当。综上，上诉人陈宗灏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5746元，由上诉人陈宗灏负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 沈维佳审 判 员 杨 兵二〇一七年十月二十四日法官助理 郭 锐书 记 员 朱冰丽 来自：