（2017）苏03民终4907号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-03
案件名称
梁永生与江苏杉林置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏杉林置业股份有限公司,梁永生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终4907号上诉人（原审被告）：江苏杉林置业股份有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区科工路8号。法定代表人：毛月健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:梁永生,男,1976年5月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：张争，江苏彭祖律师事务所律师。上诉人江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）因与被上诉人梁永生房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初8331号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杉林公司的委托代理人张茂其，被上诉人梁永生的委托代理人张争到庭参加诉讼活动。现本案已审理终结。上诉人杉林公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对该案无管辖权，应当裁定驳回被上诉人的起诉。上诉人原新沂分公司在未取得建设用地规划许可等审批手续的情况下，在新沂市马陵山镇农村集体土地上建设“马陵山浙江家具批发市场”，该类房产因无相关建设审批规划审批手续，属于违章建筑，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，该类房屋买卖合同关系不受法律保护，对于该类房产的认定与处理，属于国家行政机关职权范围，不属于人民法院受案范围。2、一审法院认定上诉人有过错，判决赔偿被上诉人利息损没有事实及法律依据。因双方系小产权房买卖，该种类合同应当无效，双方对此均知晓。因此，过错是双方均有，一审法院仅认定上诉人单方有过错错误。且本案并非民间借贷，一审法院根据民间借贷的司法解释关于利息的规定赔偿被上诉人损失无事实依据。3、上诉人与案外人李灿明签订了《马陵山镇新农村建设综合交易市场项目整体转让合同》，就该项目的权利义务由李灿明承担，即便法院对该类案件有管辖权，被上诉人应向李灿明主张。4、被上诉人的起诉超过法律规定的诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定的交房日期为2011年8月31日，被上诉人如没有在该期间内领取房屋，被上诉人应在2013年9月1日前向法院提起诉讼，但被上诉人直到2013年11月4日才向一审法院提起诉讼，明显超过诉讼时效，一审法院应当驳回被上诉人起诉。被上诉人梁永生辩称：1、被上诉人没有起诉交付房屋或者对房屋确权，而且经省高院法官现场勘查，涉案房产已被拆除，本案不涉及也无法设计到房产的认定与处理问题。二、因三名被上诉人所签订合同中，均含有“关于产权登记的约定”的条款，均约定了由上诉人负责办理并取得《土地使用产权证书》、《房屋所有权证书》。所以被上诉人在签订合同时已经对房屋是否系依法建设等事项进行了慎重了解，并获得了上诉人明确承诺涉案房屋是可以办理两证，被上诉人对合同被确认无效不存在任何过错。上诉人收取购房款后，长期占用拒不返还，必然给上诉人造成利息损失，所以一审判决利息是有依据的。三、合同具有相对性，未经被上诉人同意的前提下，上诉人与案外人李灿明签订的合同与本案无关联。四、上诉人在原审一审审理时并未提出诉讼时效抗辩，本次提出也不是基于新证据，2012年8月6日报案事实确实存在，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，一审不支持上诉人的时效抗辩是正确的。梁永生向一审法院起诉请求：1.确认梁永生与四季青新沂分公司订立的关于新沂市马陵山镇浙江家具批发市场大棚B区一排106号房屋的买卖合同无效；2.判令杉林公司向梁永生返还购房款114200元并赔偿利息损失21309.72元。一审法院认定事实，2010年12月19日，四季青新沂分公司与梁永生签订《新沂市“马陵山浙江家具批发市场”房屋买卖合同》，主要内容为：四季青新沂分公司将马陵山·浙江家具批发市场大棚B区一排106号房屋出卖给梁永生，价款114200元；合同签订后三日内，梁永生付清价款；四季青新沂分公司负责办理土地使用权及房屋所有权的初始登记；如因四季青新沂分公司原因不能办理房屋产权登记的，由其承担全部责任。合同书签订的当日，梁永生向四季青新沂分公司支付购房款114200元。次日，双方签订《马陵山·浙江家具批发市场房屋买卖合同补充协议》，主要内容为：三层房屋的使用年限为70年，大棚房屋为40年；四季青新沂分公司应当于2011年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合使用条件的房屋交付给梁永生，如有特殊原因，除协商变更或解除合同外，出卖方可据实予以延期。但至今，四季青新沂分公司未向梁永生交付房屋。另查明：1.包括涉案房屋在内的房地产项目至今未办理建设用地审批手续，亦未取得建设工程规划许可证。因四季青新沂分公司迟迟未交付房屋，梁永生等人于2012年8月6日向新沂市公安局报案。2.2015年2月15日，四季青公司的企业名称变更为杉林公司。四季青新沂分公司已被注销。3.2011年1月11日，四季青新沂分公司与李灿明签订《“马陵山镇新农村建设综合交易市场”项目整体转让合同》，主要内容为：自2011年1月11日起，四季青新沂分公司将涉案项目转让给李灿明，该项目所有事宜由李灿明负责处理，债权债务与四季青新沂分公司无关。项目所在地的村民委员会及镇政府均同意该转让行为。一审法院认为，本案中梁永生与杉林公司因房屋买卖合同而产生权利义务关系，法律关系的性质应为房屋买卖合同关系。梁永生提出的诉讼请求中不仅有确认房屋买卖合同无效，还有要求杉林公司返还购房款并赔偿损失的请求。因此，确定的立案案由确认合同无效纠纷，不能准确反映本案讼争的法律关系性质，应予纠正，本案的案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。梁永生起诉要求确认合同无效、返还价款、赔偿损失等并不涉及涉案房屋性质的认定和处理问题，符合起诉条件，人民法院应当受理。杉林公司关于本案不属于人民法院民事诉讼受理范围的抗辩理由，没有法律依据，不予支持。原四季青新沂分公司将其在未办理建设用地审批手续的土地上建造的且未取得建设工程规划许可的涉案房屋出卖给梁永生，违反了法律强制性规定，双方订立的房屋买卖合同及补充协议应为无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失。原四季青新沂分公司系杉林公司曾经设立的分公司，故房屋买卖合同虽由原四季青新沂公司与梁永生订立，但合同责任应当由杉林公司承担。杉林公司虽主张梁永生支付的购房款实际由李灿明收取，但未举证证明，故对该事实，不予认定。原四季青新沂分公司虽然与李灿明订立了项目转让合同，但杉林公司据此主张应免除其合同责任，没有法律依据，不予支持。梁永生于2012年8月6日向新沂市公安局报案的行为，依法产生诉讼时效中断的效力，故杉林公司关于诉讼时效的抗辩理由，不能成立，不予采纳。综上，对梁永生要求确认合同无效、杉林公司返还购房款114200元、赔偿利息损失（2010年12月19日至2013年12月20日期间）的请求，予以支持。但梁永生主张按照年利率6.22%计算利息损失，没有法律依据；参照司法解释关于民间借贷利息的有关规定，其利息损失可按年利率6%计算，经核算，为20556元。遂判决：一、梁永生与原江苏四季青置业股份有限公司新沂分公司关于马陵山·浙江家具批发市场大棚B区一排106号房屋订立的买卖合同及补充协议为无效合同；二、江苏杉林置业股份有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向梁永生返还购房款114200元、赔偿利息损失20556元（2010年12月19日至2013年12月20日期间），合计134756元；三、驳回梁永生的其他诉讼请求。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、该案是否属于人民法院民事案件受案范围；2、原审法院判决上诉人返还购房款及利息是否正确；3、该案是否超过了诉讼时效。二审双方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中上诉人与被上诉人之间因履行房屋买卖合同权利义务发生纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。虽上诉人主张涉案房屋因系集体土地上的小产权房，但被上诉人并未要求确认权属，而是要求合同无效，上诉人返还房款，与房屋权属性质没有关联，故上诉人主张本案不属于人民法院受案范围没有法律依据。关于原审法院判决上诉人返还购房款及利息是否正确的问题。因上诉人原设立的四季青新沂分公司，开发建设涉案房屋时未办理建设用地审批，亦未取得建设工程规划许可，违反了法律强制性规定，导致双方签订的合同及补充协议均无效。原审法院据此判决上诉人返还被上诉人购房款及利息并无不当。虽然上诉人抗辩称涉案项目已经转让给李明灿，应由李明灿向被上诉人承担债务，但根据法律规定，债务转让的必须经债权人同意方能有效，本案中，上诉人并未举证证明被上诉人同意其转让债务。故，上诉人的该主张本院不予支持。关于本案是否超过了诉讼时效问题，经审理查明，被上诉人为维护其权利于2012年8月6日向公安机关报案，该事件能够产生时效中断的法律效力，被上诉人于2013年11月14日向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2995元，由上诉人江苏杉林置业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 李 琳二〇一七年十月二十四日法官助理 曹 勇书 记 员 陆滢冰 更多数据：搜索“”来源：