（2017）沪0120民初10896号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
：张明龙与：周德贵、第三人：上海旭鼎房地产经纪有限公司一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张明龙,周德贵,上海旭鼎房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十八条第一款，第六十九条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初10896号原告（反诉被告）：张明龙。委托诉讼代理人：张元花（原告张明龙女儿），住同原告张明龙。委托诉讼代理人：吴渊源，上海景昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：周德贵。第三人：上海旭鼎房地产经纪有限公司。法定代表人：于新旺，总经理。委托诉讼代理人：王小影，女，上海旭鼎房地产经纪有限公司工作。原告张明龙诉被告周德贵、第三人上海旭鼎房地产经纪有限公司（以下简称旭鼎房产）及反诉原告周德贵反诉反诉被告张明龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。2017年7月11日，原告张明龙申请追加旭鼎房产作为第三人，本院依法追加后，于2017年8月23日再次公开开庭进行了审理。2017年8月28日，被告周德贵提起反诉，本院受理后，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告张明龙及其委托代理人张元花、吴渊源、被告周德贵、第三人旭鼎房产的法定代表人于新旺、委托代理人王小影均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张明龙向本院提出本诉诉讼请求：1、继续履行原、被告于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》；2、被告涤除设立于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押债权；3、被告将上述房屋过户至原告名下。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》及居间合同；2、暂存于第三人处180,000元予以退还；3、被告返还购房款400,000元；4、被告支付违约金180,000元。事实和理由：2016年11月23日，原告通过第三人与被告签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告坐落于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为2,440,000元。首期房款在签订示范合同并办理公证后22日支付1,100,000元，被告将上述款项用于清偿银行借款办理抵押注销手续。双方还约定此交易于2017年3月31日结束。同日双方签订《房地产买卖居间协议》约定原告支付意向金180,000元由第三人保管，上述款项为定金，若违约，该款作为违约金。合同签订后，原告当日支付了定金180,000元和居间费15,000元。2017年1月22日，被告以清偿银行贷款名义向原告收取400,000元。2017年3月，因案外人起诉被告，原告又为被告支付了借款260,000元。但直至2017年4月，双方才签订网签合同，但被告至今未注销抵押。原告遂涉讼。被告周德贵本诉辩称，合同约定2017年3月底完成交易，如果哪一方没有完成就是哪一方违约，所以原告违约。在交易之前，原告应当支付房款1,100,000元，由于原告未支付造成合同没有履行，也造成被告巨大损失。第三人旭鼎房产述称，180,000元定金确实代收了，由于系争房屋存在抵押，被告承诺撤销抵押，抵押撤销后同意将上述钱款给付被告。如果交易解除，同意将上述钱款返还原告。反诉原告周德贵向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告支付违约金180,000元及解除合同违约金488,000元。事实和理由：2016年11月23日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定签订示范合同后22日支付1,100,000元。双方于2017年4月签订了示范合同，但原告至今仅支付购房款400,000元构成违约。按照居间协议应支付被告违约金180,000元。由于原告已经根本违约，给被告造成损失，按照合同总价20%向被告支付违约金。反诉被告张明龙反诉辩称，被告违约在先，其没有违约，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、上海市不动产登记簿信息、收款收据、银行交易回单、承诺书、证人证言），本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，原告与案外人的协议、银行明细、借条，难以确认与本案存在关联性，本院不予采信。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年11月23日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人签订《房地产买卖居间协议》约定，乙方为表示购买系争房屋的诚意，向丙方支付意向金180,000元。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。还约定，乙方支付意向金暂时由居间方保管，甲方确认此笔款项为乙方购房定金，若乙方违约，此笔款项作为违约金，若甲方违约，需向乙方支付180,000元作为乙方的补偿。当天，甲乙双方还签订《房屋买卖合同》约定，乙方购买甲方系争房屋，价格为2,440,000元。本合同签署后22天内前往居间方签订示范合同。签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后22日，乙方通过居间方或自行支付甲方首期房价款1,100,000元，甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时还清尚欠借款余额，办理抵押注销手续；第二期房款支付1,300,000元；交房后支付尾款40,000元。双方还约定，此交易于2017年3月31日前结束，若此日期前完不成，哪方原因导致的由哪方承担违约责任。2016年11月23日，原告支付定金180,000元，由第三人保管。2017年1月22日，原告支付被告购房款400,000元。2017年3月15日，被告出具《承诺书》承诺配合原告审税，若未完成，承诺法律后果及经济损失（撤销前备案合同，完成审税）。2017年4月1日，原、被告双方签订示范合同。还查明，系争房屋存在抵押权人为中国银行股份有限公司上海市奉贤支行350,000元债权及抵押权人为冯伦华1,400,000元的债权。2017年3月，冯春军起诉周德贵民间借贷纠纷一案，并保全裁定查封系争房屋，同月又解除了保全。诉讼过程中，原告陈述，合同履行过程中，由于系争房屋被查封，网签不成，双方变更了付款方式，原告先支付400,000元，被告涤除抵押后，原告再付款。被告认为，付款方式没有变更，由于原告未按约付款，导致被告无法归还欠款，不能涤除抵押，收到400,000元后其也没有向原告催讨，认为这是第三人的责任。第三人确认，付款方式确实进行过变更，被告突然要求原告先付款400,000元，应该由被告涤除抵押，但被告没有配合涤除抵押，也屡屡失信，公司认为风险较大，故提示原告暂缓支付房款。证人孙旭东陈述，其为中介工作人员，原、被告原本协商由原告支付1,100,000元，被告支付400,000元，先将抵押涤除，但由于被告一直没有涤除抵押，致使合同无法履行。嗣后公司提示原告由于被告欠债较多，资不抵债，要求原告暂缓支付钱款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原、被告双方一致同意解除合同，故上述合同解除，已经收取的款项予以返还。本案争议焦点在于谁存在违约行为。原、被告双方虽然约定2017年3月31日前完成交易，但在未完成情况下，原、被告均同意继续履行合同，并在2017年4月1日签订示范合同，原告应按合同约定在签订示范合同后22天内支付首付款1,100,000元。但本院注意到，原告在未签订示范合同前已经先行支付了房款400,000元，对于上述款项原告及第三人、证人均确认由被告将该款项用于涤除抵押。且合同也约定在原告支付首付款后，被告负有合同义务亦是优先归还银行借款。但被告未优先用于归还借款，涤除抵押，且在原告及第三人一致要求与债权人进行协商情况下，也未予配合，致使第三人及原告均认为继续给付被告风险过大，而行使不安抗辩权，但被告依然未提供切实措施积极促成合同继续履行，致使合同解除，被告应承担相应违约责任，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。对于违约金金额，本院酌情予以调整。被告认为系原告未按约支付房款构成违约理由不成立，故对被告反诉请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）张明龙与被告（反诉原告）周德贵于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》；二、被告（反诉原告）周德贵于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张明龙购房款400,000元；三、第三人上海旭鼎房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告180,000元；四、被告（反诉原告）周德贵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张明龙违约金70,000元；五、驳回被告（反诉原告）周德贵全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币19,200元，减半收取计人民币9,600元，诉讼保全费5,000元，反诉案件受理费5,240元，由原告（反诉被告）张明龙负担4,800元，被告（反诉原告）周德贵负担15,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一七年十月二十四日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 关注公众号“”