（2017）浙0111民初7076号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-18
案件名称
徐洪明与柴欢春、吴叶波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐洪明,柴欢春,吴叶波,杭州富阳鸿运房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十五条
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0111民初7076号原告（反诉被告）：徐洪明，男，1969年03月10日出生汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：蒋建新，浙江德名律师事务所律师。被告（反诉原告）：柴欢春，男，1974年01月28日出生汉族，住杭州市富阳区。被告（反诉原告）：吴叶波，女，1975年05月02日出生汉族，住杭州市富阳区。上述两被告委托诉讼代理人：张赵泳，浙江杭天信律师事务所律师。第三人：杭州富阳鸿运房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：913301835966473306，住所地：杭州市富阳区富春街道西堤路118-21号。法定代表人：蒋桂平。原告徐洪明诉被告柴欢春、吴叶波、第三人杭州富阳鸿运房地产经纪有限公司（以下简称鸿运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法由审判员蒋明适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行审理。审理中，被告柴欢春、吴叶波提起反诉，本院予以受理并就本诉与反诉进行合并审理。徐洪明及委托诉讼代理人蒋建新，柴欢春、吴叶波委托诉讼代理人张赵泳及柴欢春，第三人鸿运公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐洪明起诉请求柴欢春、吴叶波：一、确认案涉双方于2017年4月23日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、继续履行《房地产买卖居间合同》约定的合同义务，配合徐洪明办理位于杭州市富阳区房屋（以下简称507室房屋）过户登记手续，并承担过户产生的土地出让金，鸿运公司对上述事项予以配合；三、将507室房屋一套及全套灯具、洁具、窗帘、柜机空调、挂机空调、冰箱、洗衣机、电热水器和太阳能热水器各一件、餐座椅一套、床一套、油烟机煤气灶各一个，储藏室一间（约6平方米）等交付给徐洪明（价值1170000元）；四、支付违约金200000元；五、承担诉讼费用。本案审理中，原告徐洪明向本院申请撤回违约金诉求。原告徐洪明起诉的事实和理由为：2017年4月23日，徐洪明、柴欢春（共有人：吴叶波）、鸿运公司签订房地产买卖居间合同一份，约定将507室房产以1170000元售予徐洪明。徐洪明在签订合同当日支付定金100000元，于2017年9月10日前，徐洪明按银行要求将首付款待贷款审批通过后，双方到行政服务中心办理过户及抵押手续。然后银行将余款打进卖方账户。另约定违约方应支付违约金200000元。合同签订当日，徐洪明如约支付定金100000元，但在2017年8月份左右，被告明确拒绝售卖案涉房屋，要求解除合同。为此徐洪明明确要继续履行合同，并支付剩余首付款602000元，合计支付首付款702000元。原告徐洪明认为，案涉房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行。被告已拒绝出售房产，已构成根本违约，应支付违约金200000元。因首付款已支付到鸿运公司，故需鸿运公司配合房屋过户。现起诉要求支持徐洪明的诉求。原告徐洪明就本诉所诉事实向本院提交如下证据材料：1、房地产买卖居间合同1份，证明2017年4月23日，徐洪明、柴欢春（共有人：吴叶波）、鸿运公司签订一份房地产买卖居间合同，其中约定被告将507室房屋以1170000元价格出售给徐洪明，同时约定徐洪明签订合同当然付100000元定金，于2017年9月10日前，徐洪明按银行要求将首付款，待贷款审批通过后双方到行政服务中心办理过户及抵押手续，然后银行将余款打进卖方账户，另约定违约方应支付违约金200000元的事实。2、收条1份、收据1份、银行记录3份，证明徐洪明如约支付定金100000元及首付款602000元，合计支付首付款702000元。3、录音（复印件）、光盘各1份，证明被告以涨价为由拒绝将案涉房屋出售给徐洪明的事实。4、住房查询记录、结婚证各1份、证明徐洪明符合购买案涉房屋资格。5、结婚登记审查处理表1份，证明两被告系夫妻关系。6、不动产权属信息查询记录1份，证明案涉房屋登记在柴欢春名下。7、委托代理合同1份，发票2份，证明徐洪明支付律师费55000元，诉讼费和保全费56644元，主张违约金具有合理性。8、微信截图2份，证明柴欢春、吴叶波将案涉房产在签订合同后，另行出售价格为1650000元，高于本案双方签订的价格。9、短信1份，证明柴欢春、吴叶波因害怕支付200000元违约金而履行，并不是真实履行。被告柴欢春、吴叶波就本诉答辩称：第一，案涉房地产买卖居间合同系预约合同，买卖双方明确必须签订房屋转让合同。双方对面积误差、物业、公摊面积、过户时间、抵押银行、尾款支付时间等其他合同细节均需落实，所以该合同非本约，徐洪明以此要求办理过户手续于法无据，第二，被告签订合同后做了积极响应，已全部将户口迁出。按照合同约定，合同签订后下一步应当由徐洪明支付首付款，支付首付款后徐洪明应当通知被告办理房屋评估网迁和配合办理贷款手续，但徐洪明在8月19日支付首付款后在8月21日直接起诉，并没有履行告知和通知义务，被告无法继续履行合同；第三，徐洪明恶意提起诉讼且鸿运公司没有起到应尽的居间义务，所以合同应解除。被告柴欢春、吴叶波就本诉提交如下证据材料：1、《户口簿》1份1页，证明被告积极配合徐洪明履行案涉合同，并将户口迁出的事实。2、《短信截图》2份（复印件）、《联系人截图》1份（复印件）、《顺丰速运》快递面单3份；《物流信息截图》1份（复印件），证明被告积极配合徐洪明明确要求继续履行合同。3、《收件单》1份，证明卖方已将土地证、契证交与鸿运公司，并约定买方需准备好资料和房款后，才需要卖方办理手续。4、《通话记录》1份，证明徐洪明与鸿运公司在8月18日、8月19日、8月20日（即支付完首付款后至起诉前）并未联系被告，未告知被告首付款已付，也未告知被告配合办理房屋评估、网签、配合办理货款审批等事项。第三人鸿运公司陈述称：2017年4月23日，买方（徐洪明）和卖方（被告）在我公司签订房地产买卖合同，具体房屋地址就是本案地址，所有约定事项都在合同内详细说明。2017年9月10日前办理按揭过户手续。作为居间方，8月份联系双方约定时间来办理手续。最后是8月3日，我们合作的居间公司告知本公司有意向交易不能进行。本公司意思在8月8号由买卖双方进行商谈。谈判之后没有达成共识，当天双方回去之后在商量。2017年8月19日收到买方的首付款602000元，当天收到首付款后通知房东需要办理过户手续。2017年8月底，柴欢春邮寄催告函给鸿运公司要求办理过户手续，此时房屋已在诉讼状态，无法办理过户手续，直至今天开庭为止。第三人鸿运公司向本院提交短信截图2页，微信记录3-4页，证明卖方曾经提出不卖房屋，鸿运公司进行过调解。被告柴欢春、吴叶波反诉称：徐洪明在起诉状中称柴欢春、吴叶波在2017年8月左右明确拒绝卖案涉房屋，要求解除合同，但事实并非如此。买卖居间合同约定买方应于2017年9月10日前支付首付款等，而2017年9月5日，柴欢春、吴叶波分别向鸿运公司、买方等邮寄送达告知函，且多次发短信给鸿运公司和买方告知同意履行。另，为积极配合履行合同，卖方已将户口从案涉房屋迁出。可见卖方为履行合同义务作了正面响应和配合。徐洪明仅在2017年8月14日有目的的电话联系柴欢春、吴叶波并进行电话录音。在卖方明确表示想坐下来谈谈后，跳开卖方直接向鸿运公司支付首付款（柴欢春、吴叶波在收到起诉状才知道此事）。然后起诉要求履行合同并支付违约金，全然不顾卖方要求协商的请求及要求继续履行的告知。柴欢春、吴叶波认为，买方应当在2017年9月10日前按银行要求支付首付款，办理贷款审批，然徐洪明并未履行合同义务，已构成根本违约，故要求确认案涉合同于2017年9月10日解除。被告柴欢春、吴叶波未就反诉请求未提交证据材料。原告徐洪明就反诉答辩称：柴欢春、吴叶波反诉请求不能成立。其称要求履行，是因为惧怕徐洪明在起诉两被告要求支付违约金200000元，才发短信要求履行。从柴欢春短信中记载，中途我们两夫妻意见不一致，但考虑200000元违约成本过高，才决定履行。所以被告的反诉要求没有事实与法律依据，应予驳回。原告徐洪明就反诉提交的证据材料除与本诉一致外，另补充证据材料短信1份，证明柴欢春、吴叶波系害怕支付200000元违约金，并非真实履行。第三人鸿运公司未就反诉进行陈述，也未提交证据材料。经庭审举证、质证，各方当事人的质证及本院认证意见如下:一、对徐洪明提交的证据材料，鸿运公司均无异议，柴欢春、吴叶波认为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同为预约合同，不能直接要求履行。本院予以认定。对证据2中100000元收据的真实性无异议，600000元收据不清楚。本院予以认定。对证据3电话录音的真实性无异议，对证明目的有异议，电话录音中柴欢春明确表示想坐下来谈谈和到时候再说，对合同履行有些迟疑，并不能直接证明待证事实。本院认为从该电话录音看，柴欢春并未完全、明确地表示不再售房，但提出了加房款的条件，由此导致双方意见不一，故对真实性、合法性及关联性予以认定，但对待证事实不予认定。对证据4、5无异议，本院予以认定。对证据6的真实性无异议，但是夫妻共同财产。本院予以认定。对证据7的真实性、合法性及关联性均有异议，委托代理合同金额为6万余元，但发票仅有5万余元且没有银行转账记录辅证，委托律师非必要事项，不能作为直接损失，缺乏关联性。本院对真实性、合法性及关联性予以认定，但对主张违约金具有合理性这一待证事实不予认定。对证据8的真实性、合法性及关联性均有异议，首先，不能核实该微信的真实性；其次，微信中记载房屋非案涉房屋；第三，不能证明被告委托他人再行挂牌出售。本院不予认定。对证据9的真实性无异议，但不能证明待证事实。本院对真实性、合法性及关联性予以认定，但对待证事实不予认定。二、对柴欢春、吴叶波提交的证据材料：鸿运公司认为：对证据1、2、3、4的真实性无异议，对称鸿运公司没有办理手续有异议。2017年8月3日，鸿运公司接到合作方微信，讲到被告不想卖房屋，鸿运公司决定不了，需把双方叫来洽谈，并于2017年8月6日主动发短信给吴叶波（有短信记录），告知他们按合同履行，并于2017年8月8日在杭州富阳立新房产经纪有限公司（以下简称立新公司）约谈一次，双方没有达成共同意见。期间，鸿运公司与立新公司法定代表人交谈，劝他做双方工作能够将继续交易。期间，双方互留手机号码。2017年8月14日下午，徐洪明告诉鸿运公司卖方不同意卖，徐洪明说要房屋并把首付款打进来。2017年8月18日下午3点，鸿运公司用固定电话打给柴欢春，告知买方拿不到房屋要起诉，首付款会打进来。在首付款付掉几天后，鸿运公司在准备双方过户材料时发现房屋已经查封，不能办理过户手续，就以短信告知柴欢春不能办理手续。鸿运公司已尽告知义务。徐洪明的质证意见及本院认证如下：对证据1的真实性无异议，但系起诉后为规避200000元违约金才把户口迁出。本院对真实性、合法性及关联性予以认定。对证据2中短信的真实性无异议，说明徐洪明不起诉，被告不会履行。对联系人截图无异议，顺丰快递、物流信息截图均收到，无异议。本院对真实性、合法性及关联性认定。对证据3不清楚。本院予以认定。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，被告拒绝卖房，已将首付款打入鸿运公司，鸿运公司已通知被告。本院认为该材料内容无法显示待证事实，不予认定。三、对鸿运公司提交的证据材料，徐洪明无异议，柴欢春、吴叶波对短信截图的真实性无异议，但短信发生时间是在2017年8月6日，早于首付款支付，只能证明吴叶波在履行过程中有瑕疵行为。对微信记录有异议，也不知情，是一个与第三人的聊天记录，真实性无法判断。本院对短信截图予以认定，对微信聊天记录不予认定。四、对徐洪明就反诉提交的证据，该证据为两被告在本诉中提交的证据，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，对待证事实不予认定。根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定的事实如下：2017年4月23日，柴欢春（出售人、卖方），徐洪明（买售方、买方），鸿运公司（居间方）三方签订房地产买卖居间合同一份，约定：第二条提供居间的标的基本情况与达成的成交款：所有权人：柴欢春，共有人：吴叶波。房屋坐落：富春街道秋月路30号507室（现康月路136号507室），产权证号：富初字第025213号，土地证号：富国用2009第0071**号。其他情况：含固定的装修和不可移动家具，全套灯具、洁具、窗帘、柜机空调、挂机空调、冰箱、洗衣机、电热水器和太阳能热水器各一件、餐座椅一套、床一套、油烟机煤气灶各一个，储藏室一间（约6平方米）。房屋成交为1170000元。……；2、转户费用约定：1、土地出让金归卖方。2、除出让金以外的其他过户费用（包括个税、契税、银行按揭服务费等）归买方。第三条委托事项：1、卖方委托事项：卖方委托居间方向其报告订立《房屋转让合同》的机会，并代办卖方委托事项：①拉取网签合同和产权转移；2、买方委托事项：买方委托居间方向其报告订立《房屋转让合同》的机会，并代办①办理不动产权证；②房屋交付；③房款支付；④贷款；⑤抵押登记；⑥拉取网签合同等相关事宜。第四条居间方提供的居间服务范围……；5、提供银行抵押贷款、公积金贷款等事项的咨询服务；8、协助买卖双方办理产权转移登记等相关手续。第五条居间方提供的服务自接受买卖双方委托时起到卖方收到全额房款，买方收到产权证，房屋钥匙之日，居间服务结束。第九条其他事项1、付款方式：买方在本合同签订之日付定金人民币壹拾万元，2017年9月10日前，按银行要求支付首付款，待贷款审批通过后双方到行政服务中心办理过户抵押手续，然后银行将余款打进卖方账号（买卖双方配合居间方提供相关资料和办理）；……；4、交房约定：按下列⑴种交付：⑴卖方收到全额房款后3天内交付房屋。乙方同意在交付后以1300元每月的租金返租该房屋壹年。第十条违约责任……。2、三方商定，买方、卖方有下列情形之一的，应承担违约责任：①无正当理由（不可抗力的除外）不履行合同；……。3、三方商定，上述违约行为，按下列约定的方式作为违约金支付给各守约方：①买卖双方约定违约金为人民币贰拾万元；……。第十二条交房时，卖方负责无条件将该房中已有户口迁出（包括卖方及卖方之前的任何一任户主都归现卖方负责解决）。第十三条卖方在三证过户前自行将该房屋名下贷款还清并注销抵押，交付前，卖方暂押人民币陆万元作为交房押金在鸿运公司公司，待房屋交付后由鸿运公司公司退还卖方。合同对其他权利义务作了约定。合同签订当日，徐洪明支付柴欢春定金100000元。鸿运公司收取柴欢春交付的案涉房屋的土地证和契证。2017年8月7日，徐洪明妻子吴叶波（案涉房屋共有人）与鸿运公司法定代表人蒋桂平通过手机进行联系，告知蒋桂平不想卖案涉房屋了。蒋桂平表示把买方叫过来进行双方面谈。8月8日左右，鸿运公司召集涉案双方就案涉房屋买卖进行协商，但无果。8月14日，柴欢春与徐洪明就案涉房屋买卖问题进行了电话交流。柴欢春表示妻子吴叶波不想卖房了，想坐下来谈谈。要么就是赔钱，要么加点钱。徐洪明表示要房屋，不同意加钱。2017年8月19日，徐洪明将首付款602000元交付鸿运公司，但徐洪明及鸿运公司均未就该情形告知柴欢春、吴叶波。2017年9月5日，柴欢春以手机方式联系徐洪明，表示“中途我们两夫妻意见不一致，但考虑到200000元违约金成本过高，决定在期限内履约”。柴欢春同时向徐洪明发书面催告函一份，要求买房人在9月10日前把首付款打到吴叶波中国光大银行富阳支行账上。账号：62×××15。并于9月10日前办理房屋过户及抵押相关手续。2017年8月21日，徐洪明向本院起诉柴欢春、吴叶波，并申请保全案涉房屋。同年8月26日，本院查封了案涉房屋。9月6日，柴欢春将户口从案涉房屋所在地迁移到富阳区富春街道东兴路320-10号。本案审理中，经本院向柴欢春、吴叶波询问是否履行房屋买卖居间合同，柴欢春、吴叶波表示不履行。徐洪明因本案诉讼委托律师支付代理费56644元。经本院向徐洪明征询，如银行贷款审批未通过是否愿意以一次性现金支付房款，徐洪明表示同意。本院认为：徐洪明、鸿运公司及柴欢春、吴叶波签订的房地产买卖居间合同中，房屋买卖双方就房产标的、数量、价款、履行期限及方式、违约责任等有关内容完整、明确、具体，且系签约各方真实意思表示，应认定合法有效，柴欢春、吴叶波所作案涉合同系预约合同而非正式合同的辩称与该合同约定的内容不符，本院不采纳。查合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同合法成立、有效，涉案双方均应依法履行合同义务。依据案涉房产买卖居间合同第九条第1款约定，买方徐洪明应在2017年9月10日前支付首付款，待贷款审批通过后双方到行政服务中心办理过户抵押手续，然后银行将余款打进卖方柴欢春、吴叶波账户。徐洪明于2017年8月19日将首付款602000元交付鸿运公司，该行为符合案涉合同第三条第1款第③项，第2款第③项约定，应认定徐洪明按约履行了支付首付款的义务。柴欢春、吴叶波辩称徐洪明在支付该款项后未履行通知义务，从而享有先履行抗辩权。根据现查明的事实，徐洪明在向鸿运公司交付首付款后，徐洪明及鸿运公司确实未向柴欢春、吴叶波告知该事实，但问题是，从案涉合同第九条第1款约定看，并未赋予柴欢春、吴叶波在徐洪明或鸿运公司存在本情形时享有不再或拒绝履行合同的权利，也没有禁止徐洪明向法院提起诉讼的权利。鉴于此，本院认为柴欢春、吴叶波仍应按照案涉合同约定继续履行。另，本院注意到，案涉合同第九条第1款约定，“待贷款审批通过后双方到行政服务中心办理过户及抵押手续”，因贷款审批仅为徐洪明支付房屋款项的来源，并非案涉房产过户与否的条件。同时，经本院向徐洪明征询，如贷款审批无法通过而不能实现银行贷款时，是否愿意以其他方式交付房款时，徐洪明明确表示愿意。基于此，本院对徐洪明要求柴欢春、吴叶波办理案涉房产过户手续的诉求予以支持。至于房屋过户过程中产生的土地使用权出让金，依据案涉合同第二条第2款约定，由柴欢春、吴叶波承担。此外，案涉合同第四条第8款就房屋过户过程中由鸿运公司协助作了明确约定，故徐洪明在本案中要求鸿运公司对此予以协助的诉求本院亦予一并支持。至于徐洪明主张交付房屋及合同约定的其他财产。查案涉合同第九条第4款第①项约定，卖方收到全额房款后3天内交付房屋。因柴欢春、吴叶波尚未收到全部房款，故徐洪明该诉求尚不具备行使的条件，本院不予支持。关于柴欢春、吴叶波反诉要求确认案涉合同已于2017年9月10日解除。从柴欢春、吴叶波反诉的理由看，系认为徐洪明应在2017年9月10日前按银行要求支付首付款，办理贷款审批手续，但未履行该义务，已构成根本违约。本院认为，根据已查明的事实及本院前述认定，徐洪明已按约支付了首付款，虽然徐洪明并未将该情形告知柴欢春、吴叶波，但显不足构成根本违约。此外，从现有事实看，并无证据显示柴欢春、吴叶波已具备行使解除案涉合同的条件且已依法行使了解除权，故柴欢春、吴叶波的反诉请求不具有事实依据，本院不予支持。徐洪明自愿撤回违约金诉求系依法处分自身诉讼权利，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、确认徐洪明与柴欢春、吴叶波于2017年4月23日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、柴欢春、吴叶波将位于杭州市富阳区房屋过户给徐洪明，相应的土地使用权出让金由柴欢春、吴叶波承担，于本判决生效后十日内履行完毕；三、杭州富阳鸿运房地产经纪有限公司负责协助将杭州市富阳区房屋过户给徐洪明；四、驳回徐洪明的其他本诉请求；五、驳回柴欢春、吴叶波的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17130元，减半收取8565元，保全费5000元，由徐洪明负担13485元，柴欢春、吴叶波负担80元。反诉受理费80元由柴欢春、吴叶波负担。徐洪明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；柴欢春、吴叶波于本判决生效之日起七内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 蒋 明二〇一七年十月二十四日代书记员 胡梦璐 关注公众号“”