上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初5757号原告(反诉被告)：李金木，男，1946年12月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：钟兰杰，上海钰澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海恒企教育培训有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：江勇，董事长。
委托诉讼代理人：桑林，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
第三人：邰雨和，男，1963年7月15日出生，汉族，住江苏省宝应县曹甸镇东大街*******号。
委托诉讼代理人：陶卫星，江苏安宜律师事务所律师。
第三人：上海天磊金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：王彩云，总经理。
委托诉讼代理人：林岚。
原告(反诉被告)李金木与被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司(以下简称恒企公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加邰雨和与上海天磊金属材料有限公司(以下简称天磊公司)作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金木的委托诉讼代理人钟兰杰，被告恒企公司的委托诉讼代理人桑林，第三人邰雨和及其委托诉讼代理人陶卫星到庭参加诉讼。第三人天磊公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告李金木向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室-XXX室房屋；2、被告支付原告拖欠的2016年7月至2017年12月的租金262,800元；3、被告按照每天1710元(3.8元/平方米/日*450平方米)的标准向原���支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日止的使用费；4、被告支付原告逾期支付租金违约金1324.8元。事实和理由：2013年3月10日,原告与第三人天磊公司签订《租赁合同》，约定天磊公司将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼出租给原告，总面积1608.41平方米，租赁期限自2013年3月10日至2023年3月10日，租金以天磊公司欠原告的一千余万元的借款折抵，并且天磊公司同意原告转租。2013年11月15日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室-XXX室房屋(以下简称系争房屋)转租给被告，面积450平方米，日租金为3.2元/平方米，月租金为43,800元，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，租金支付方式为付三押一，每期租金提前五日向原告支付，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的5%支付违约金。因被告自2016年7月起拖欠原告租金，直至2016年12月31日合同到期后，被告仍继续占用也未支付占用费。故原告要求被告付清费用、承担违约责任并将系争房屋交还原告。
被告恒企公司辩称并反诉称，第三人邰雨和通过司法拍卖成为合法权利人的情况下，被告和邰雨和于2016年7月签订了房屋租赁合同，并从2016年7月1日起向邰雨和缴纳租金。根据有关文件精神，以租赁形式折抵债务不适用“买卖不破租赁”的原则，故原告在邰雨和取得系争房屋产权后已不具有租赁权，被告没有向原告继续履行合同缴纳租金的必要。原、被告签订合同时，原告称是房屋权利人，故意隐瞒了以租赁形式折抵债务的事实，且出租给被告时系争房屋已被司法查封。原告的行为造成被告不能按照合同约定正常使用租赁的房屋，原告违反诚实信用原则，导致房屋权利纠纷影响被告的正常经营，实质上违反了转租合同约定的出租方的义务���故被告不同意原告全部诉讼请求，并反诉要求原告按照合同约定的月租金43,800元的3倍支付违约金计131,400元。反诉被告李金木辩称，恒企公司在租赁期间一直承租并使用系争房屋，李金木与第三人邰雨和的纠纷并未影响到恒企公司的使用。故恒企公司的反诉诉请不能成立，请求驳回反诉诉请。第三人邰雨和述称，原告并非系争房屋所有权人，是原房东天磊公司的委托代理人，原告称与天磊公司2013年3月10日签订的十年租期的合同，实际起租日是2013年5月20日，晚于抵押权设立时间，且没有办理租赁登记备案手续，依法不得对抗抵押权人和买受人邰雨和。原告所称天磊公司以债抵租，但钱款的付款方或出借方均不是原告，收款方也不是天磊公司，债权债务是否真实存疑。司法拍卖时，邰雨和从未看过房地产评估报告，只看过拍卖公司提供的特别告知，仅知道特别告知中提示的四份租赁合同，不知道原告与天磊公司的租赁合同。总之，邰雨和和被告就系争房屋已签订了房屋租赁合同，且在正常履行之中，邰雨和不同意原告的全部诉讼请求。第三人天磊公司未到庭应诉答辩，但向本院述称：天磊公司原系系争房屋权利人，因欠原告一千余万元的债务无法偿还，故和原告签订了的租赁合同，将系争房屋的十年租赁权给予原告折抵债务，并同意原告享有转租权。之后，因天磊公司资不抵债，被法院“带租拍卖”。本院
经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室，建筑面积1608.41平方米。2013年3月6日，第三人天磊公司取得房屋所有权。系争房屋分别于2013年4月23日、2013年4月26日和2013年5月3日设定抵押，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行(以下简称工行虹口��行)，最高债权限额分别为2000万元、3000万元、1250万元。因天磊公司以系争房产作抵押担保为案外人上海萌兴经贸有限公司(以下简称萌兴公司)向工行虹口支行借款，而萌兴公司到期未能偿还。2013年11月27日，上述房屋因诉讼被上海市虹口区人民法院查封。2014年1月8日，经上海市虹口区人民法院调解，萌兴公司和工行虹口支行达成民事调解协议，萌兴公司承诺于2014年6月30日前支付工行虹口支行借款本金2000万元及利息、罚息等。工行虹口支行将上述民事调解书相关债权转让给上海安云信商业保理有限公司。因萌兴公司到期未履行调解协议，上海安云信商业保理有限公司向上海市虹口区人民法院申请执行。上海市高级人民法院委托上海市房地产拍卖行对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋带租约拍卖。2015年5月15日，上海市虹口区人民法院张贴公告，要求原有租��在法院评估、拍卖期间不得签订或续签租赁合同，将原有租赁合同副本交法院备案审查。经上海市高级人民法院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼市场价值进行评估，估价结果为上述房屋于2015年6月19日的总市价为3450万元。《房地产估价报告》明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。《房地产估价报告》附件6“租赁合同”中列明天磊公司与原告签订的《租赁合同》。天磊公司认为价值偏低，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2015年8月4日回复上海市虹口区人民法院，明确估价结果是考虑了由法院提供的“上海天磊金属材料有限公司与李金木的租赁合同”对该房地产市场价值的影响，租赁合同见房地产估价报告附件。2016年2月4日，上海市房地产拍卖行经公开拍卖成交(带租约)，成交���为2660万元，买受人为第三人邰雨和。2016年3月8日，上海市虹口区人民法院出具(2014)虹执字第3062号执行裁定书，裁定解除上海市虹口区人民法院对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房产的查封，将上述房产指定过户至邰雨和名下。2016年10月21日，邰雨和登记为上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋产权人。上海市房地产拍卖行于2016年向邰雨和提供的《特别告知》，载明拍卖人特别提示竞买人充分注意拍卖标的带租约拍卖，据《租赁合同》记载，现分别出租给：(1)浙江盘石信息技术股份有限公司，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止;(2)上海恒企教育培训有限公司，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止;(3)上海齐越投资管理有限公司，租赁期限自2015年11月10日起至2016年11月9日止;(4)方小强，租赁期限自2015年8月1日起至2017年12月31日止;(5)标的房屋实际租赁情��不详，须由竞买人自行调查核实，并自行负责清场事宜，与委托人和拍卖人无关。上述情况仅供竞买人参考，拍卖人不作任何担保，以竞买人自行调查核实为准，拍卖成交且取得房地产权证后，买受人须自行负责与承租人协商办理租赁关系变更、收取租金及自行解决房屋押金(保证金)结算等所有相关事宜，与委托人和拍卖人无关。另查明：案外人上海承勃物资有限公司(以下简称承勃公司)分别于2012年6月20日、2012年7月24日、2012年11月22日向萌兴公司进行银行转账100万元、210万元和750万元。2013年1月20日，原告李金木(甲方)与第三人天磊公司(乙方)签订《借款合同》，明确乙方向甲方循环借款1060万元，甲方于2012年6月20日汇款100万元，2012年7月24日汇款210万元，2012年11月22日汇款750万元，借款方式均为甲方委托承勃公司以汇款方式汇入乙方指定的账户；��乙双方确认，截止本协议签署之日，乙方尚结欠甲方借款本金1060万元，未明确约定借款期限，借款利息合计42万元，截止2013年1月20日，尚结欠利息42万元，甲方同意自本合同签订之日起不再计算借款利息。第三人天磊公司(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》(落款日期2013年3月10日)，明确甲方共结欠乙方借款本金1060万元及利息42万元债务到期后，甲方无力偿还，双方于2013年1月20日签订《借款合同》确定上述事项。甲方自愿将自有房产出租给乙方用来抵偿债务。甲方将坐落于上海市国宾路XXX号XXX室办公楼出租给乙方使用，租赁标的建筑面积合计1608.41平方米，租赁期限为10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金为每天每平方米3元，即每年租金为1,737,082.80元，十年租金共计17,370,828元，乙方无需向甲方支付租金，十年租金直接冲抵欠乙方的债务。租赁期间，乙���有权将租赁标的部分或整体转租给任何第三人，甲方无权干涉。2013年5月20日，天磊公司向原告出具“证明”，同意其将系争房屋转租或分租，有效期自2013年5月20日至2023年5月20日。2013年11月15日，原告李金木(甲方)与被告恒企公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-XXX室房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积450平方米，用途办公。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。房屋租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日。合同第四条约定，租金为每日每平方米建筑面积3.2元，月租金为43,800元。乙方应于每3个月提前五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，租金支付方式为付三押二。合同第五条约定，房屋租赁保证金为87,600元，租赁关系终止时，甲方收取的��屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条约定，乙方应在租期届满当日返还房屋，未经甲方允许逾期返还的，每逾期一日乙方应按每日每平方米建筑面积3.8元向甲方支付房屋占用期间的使用费。合同第九条约定，甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋有缺陷，危及乙方安全的，乙方可书面通知解除合同，甲方应当向乙方支付月租金的三倍作为违约金……。合同签订后，被告支付原告押金87,600元，原告将房屋交付被告，原、被告按约履行，被告支付租金至2016年6月30日。被告支付的押金87,600元已抵扣租金。2016年7月，第三人邰雨和与被告恒企公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定邰雨和作为房屋产权人将系争房屋出租给被告，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为43,800元。自2016年7月1日起，恒企公司向邰雨和支付租金。2017年1月18日，李金木向系争房屋物业公司发送催告函，称2013年1月20日李金木和天磊公司签订房屋租赁合同，租期十年，自2013年5月20日至2023年5月20日，天磊公司因债权债务关系，系争房屋被法院拍卖。根据“买卖不破租赁”原则，李金木和天磊公司签订房屋租赁合同仍然有效……。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李金木与天磊公司签订《租赁合同》，并经天磊公司同意将系争房屋转租给恒企公司。邰雨和后通过司法拍卖取得包括系争房屋在内的上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼所有权。邰雨和主张本案不适用“买卖不破租赁”，认为虽然双方的《租赁合同》落款日期为2013年3月10日，但根据天磊公司出具的证明以及李金木出具的催告函，租赁关系起始时间为2013年5月20日，晚于抵押权设定时间，受让人无需继续履行租赁合同。根据本案查明的事实，李金木实际将系争房屋转租并收取租金，天磊公司予以认可，李金木和天磊公司均确认租赁合同签订的时间为2013年3月10日。其后天磊公司的“证明”和李金木的“催告函”对租赁合同的起始时间记载错误，天磊公司出具证明用于李金木证明其有权转租，并认可有效期为2013年5月20日至2023年5月20日，不能以此否认双方之间《租赁合同》的签订时间和约定的租期起始时间。李金木向物业公司发送的催告函中对合同签订时间、合同约定的租期的表述均与《租赁合同》不一致，存在明显的错误，且发函对象为物业公司，不能以此证明李金木与天磊公司之间《租赁合同》的签订时间。邰雨和未提供充分证据支持其上述抗辩理由，本院对邰雨和的上述抗辩理由不予采信。其次，邰雨和辩称李金木与天磊公司签订的《租赁合同》未登记备案，不能对抗第三人。拍卖人在《特别告知》中说明上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋系带租约拍卖，列出房屋内存在包括恒企公司在内的实际承租人，并说明房屋内实际租赁情况不详，需由竞买人自行调查核实。李金木与天磊公司的《租赁合同》在《房地产估价报告》明确列明。邰雨和完全可以通过与实际承租人联系、查看《房地产评估报告》获知李金木与天磊公司的《租赁合同》。邰雨和称其不知道该份《租赁合同》，即使如此，也系邰雨和疏于核实导致，责任在邰雨和。同时，《房地产估价报告》和估计公司的回复均明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。拍卖价格根据评估价值确定，亦已扣除《租赁合同》对房地产价格的影响��《租赁合同》继续履行，未影响邰雨和的利益。综上所述，邰雨和应继续履行天磊公司与李金木的《租赁合同》。因李金木与邰雨和之间存在纠纷，两人均向恒企公司主张租金，恒企公司作为次承租人，对系争房屋上抵押设定时间、系争房屋权属变动情况等均无从得知，李金木未及时解决与邰雨和之间的纠纷，并未将相关情况对恒企公司进行说明，导致恒企公司无法确定李金木与天磊公司的《租赁合同》能否继续履行、无法明确向何方支付租金，鉴于恒企公司于2016年7月起向邰雨和支付租金，恒企公司未按时向李金木支付租金并非恶意拖欠，李金木以恒企公司逾期支付租金为由要求恒企公司支付违约金，本院不予支持，但恒企公司应按照合同约定向李金木支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金。2017年1月1日后，因原、被告的租赁合同已到期，李金木依据合同约定要求恒企公司返还系争房屋，并按照占用使用费的标准支付逾期返还期间的占有使用费，本院予以支持。关于反诉请求，在租赁期限内，恒企公司正常使用房屋，合同目的得到实现，且恒企公司也无证据证明系争房屋的权利纠纷影响了其正常经营，故恒企公司要求李金木支付违约金，本院不予支持。天综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市杨浦���国宾路XXX号XXX室B室房屋，并将上述房屋返还原告(反诉被告)李金木；
二、被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李金木自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金262,800元；
三、被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内按每天1710元的标准支付原告(反诉被告)李金木自2017年1月1日起至实际返还房屋之日的占用使用费；
四、驳回原告(反诉被告)李金木的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司要求原告(反诉被告)李金木支付违约金131,400元之请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件���理费10,028元，由原告(反诉被告)李金木负担1000元，被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司负担9028元；反诉费1464元由被告(反诉原告)上海恒企教育培训有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔艺萍
审 判 员 梅松松
人民陪审员 陈铭浩
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当���由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。