湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1760号
上诉人（原审被告）：湖南尚格置业有限公司，住所地：湖南省株洲大道8号。
法定代表人：洪卫军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李慧兰，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉、进行和解等。
委托诉讼代理人：毛徐淼，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被
上诉人（原审原告）：刘英，女，1983年10月6日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：杜南羲，湖南鉴庭律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉、进行和解等。
上诉人湖南尚格置业有限公司（以下简称尚格公司）因与被上诉人刘英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行公开开庭审理，上诉人尚格公司的委托诉讼代理人李慧兰，被上诉人刘英的委托诉讼代理人杜南羲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人尚格公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院将涉案房屋交付标准认定为取得《建设工程竣工验收备案表》并以此判决上诉人承担逾期交房违约责任错误。1、合同约定的房屋交付使用条件“验收合格”应是指质量经五方验收合格；2、验收合格不能等同于办理验收备案手续；3、法律没有将办理验收备案手续作为房屋交付的强制性规定，备案仅是行政管理规定；4、涉案小区房屋至今已交付使用1000多套，没有行政监督机关要求责令停止使用或重新组织竣工验收，可见上诉人交付的房屋符合法定和约定条件。综上，一审判决超出双方合同约定范围，扩大解释验收合格标准，有违契约原则，请求二审法院依法改判。
被上诉人刘英辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，上诉人所述的上诉理由违反法律规定，其对法律规定的验收合格做了假设性的解释，与法律规定本意不符。根据法律规定商品房交付的验收除五方验收外，还有消防、人防、规划、环保等部门的综合验收。上诉人所指的五方验收，因系上诉人组织，受聘于上诉人，故与上诉人有利益关系，其验收结果可想而知，因此一审认定事实清楚，适用法律正确。刘英向一审法院起诉请求：判令尚格公司因逾期交房支付违约金5596.09元，以及因层高不符合合同约定造成的损失10000元，共计15596.09元并承担本案诉讼费。一审认定事实：2014年10月13日，原告刘英（乙方）与被告湖南尚格置业有限公司（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告刘英向被告湖南尚格置业有限公司购买《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下7栋2602室，政府批准的规划用途为成套住宅。该房屋建筑面积为85.27平方米，层高为2.9米。原告购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币3646元，房屋总价格为310894元，原告刘英已按照合同约定付清全部购房款。《株洲市商品房（预）销售合同》第十条：“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该商品房经验收合格”；第十一条：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理”；第十二条：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第一、二种方案追究甲方责任：
一、乙方有权解除本合同。
二、逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之二的违约金”；第十三条：“该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出的书面交房通知。……”2016年12月27日至2016年12月29日，涉案房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2016年12月初，被告湖南尚格置业有限公司电话通知原告刘英收房，2016年12月9日，原告刘英在被告湖南尚格置业有限公司领取了《尚格·岭秀天下入伙通知书》，通知原告于2016年12月30日至2017年1月5日前办理入伙手续，原告刘英以房屋未通过竣工验收，未取得竣工备案表及房屋层高不符合约定为由拒绝收房。至2017年7月3日本案辩论终结时，被告湖南尚格置业有限公司就上述房屋正在办理工程竣工验收备案手续，原告仍没有收房。另查原告刘英购买被告湖南尚格置业有限公司《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下7栋2602号房屋净高约为2.75米。《国家住宅建筑设计规范》中规定，商品房住宅层高不应高于2.80m。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房;涉案房屋的层高是否符合合同约定，原告诉讼请求被告赔偿损失10000元，有无事实和法律依据。（一）涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。根据原告刘英与被告湖南尚格置业有限公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，被告湖南尚格置业有限公司应将“经验收合格”的房屋于2016年12月31日前交付给原告刘英，但双方未在合同或补充协议中明确“经验收合格”的具体标准。被告湖南尚格置业有限公司所出售的房屋已于2016年12月27日至2016年12月29日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并书面通知原告刘英于2016年12月30日至2017年1月5日前办理入伙手续，原告刘英以房屋未通过竣工验收，未取得竣工备案表及房屋层高不符合约定为由拒绝收房。
本院认为，勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格是取得建设工程竣工验收备案的基础性条件之一，如果原、被告双方在合同或补充协议中明确约定“五方验收合格”为房屋交付标准，根据当事人意思自治原则，本院予以认可；本案中，原、被告没有在合同或补充协议中明确约定以“勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格”作为房屋交付标准，本院认定涉案房屋的交付标准为取得行政主管部门的《建设工程竣工验收备案表》，至2017年7月3日本案辩论终结时，被告湖南尚格置业有限公司就上述房屋正在办理工程竣工验收备案手续，原告有正当理由拒绝收房。综上，被告湖南尚格置业有限公司未能按照合同约定于2016年12月31日前将房屋交付给原告刘英，现逾期超过90日，原告刘英要求被告湖南尚格置业有限公司按日向原告刘英支付已交房价款的万分之二的违约金，计算至2017年3月31日为5596.09元（具体计算方式：310894元×0.2‰/日×90日=5596.09元），一审法院予以支持。（二）涉案房屋的层高是否符合合同约定，原告诉讼请求被告赔偿损失10000元，有无事实和法律依据。原告刘英购买被告湖南尚格置业有限公司《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下7栋2602号房屋净高约为2.75米。《国家住宅建筑设计规范》中规定，商品房住宅层高不应高于2.80m。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米。被告出售给原告的房屋净高为2.75米，符合相关建筑规范要求，并且原告刘英没有提交证据证明被告出售的房屋层高没有2.9米，故对原告刘英诉讼请求被告湖南尚格置业有限公司赔偿因房屋层高不符合合同约定造成的损失10000元，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：
一、被告湖南尚格置业有限公司在本判决生效后三日内向原告刘英支付逾期交房违约金人民币5596.09元；
二、驳回原告刘英要求被告湖南尚格置业有限公司赔偿因房屋层高不符合合同约定造成的损失人民币10000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费190元，减半收取95元，由原告刘英承担60元，被告湖南尚格置业有限公司承担35元。二审期间，上诉人尚格公司提交了消防验收意见书，拟证实涉案房屋经过了消防验收。被上诉人对该意见书真实性提出异议，并认为仅消防验收不能证明涉案房屋经过了全部验收手续并验收合格。经本院核对，该消防意见书有株洲市消防大队盖章确认，故对该消防意见书和涉案房屋已经过消防验收的事实，本院予以确认。被上诉人未提交新证据。一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为：涉案房屋是否已达到合同约定的验收合格交付条件？上诉人是否应承担延期交房违约责任？现分析如下：涉案购房合同系上诉人尚格公司与被上诉人刘英的真实意思表示，合法有效，合同双方应首先遵从合同约定履行各自义务。本案双方当事人虽然在合同中约定了房屋交付需满足“验收合格”的条件，但因双方对验收的标准理解不一，故而引发本案纠纷。虽然上诉人主张的验收合格系五方验收，即建设、施工、勘察、设计、监理等单位验收合格，符合《建设工程质量管理条例》第十六条关于工程交付使用的规定，但是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条也规定了房地产项目除五方验收合格外，还有质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格或取得相关许可使用文件等，因此
本院认为在买受双方当事人未明确约定商品房验收合格是五方验收合格，还是相关部门的综合验收合格乃至最后的验收备案的前提下，将涉案房屋验收合格理解为经过相关部门综合验收直至验收备案，从严要求上诉人等房地产开发商履行房屋交付条件，更有利于规范房地产交易秩序，保护被上诉人等业主权益。上诉人虽然提供了涉案房屋经过五方验收和消防验收的资料，但至今未提供涉案房屋已经过规划等其他相关部门的联合验收合格或已完成验收备案程序的证据，故一审法院以双方当事人对房屋验收合格交付条件约定不明为由，作出不利于合同提供一方即上诉人尚格公司的解释合法合理，并以此认定上诉人尚格公司需支付延期交房违约金5596.09元并无不妥，本院予以确认。上诉人认为一审法院系扩大解释验收合格标准的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人尚格公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人湖南尚格置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 石安旭
审 判 员 陈 蓉
审 判 员 梁雄文
法官助理 谢晓红
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自