吉林省龙井市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2405民初650号
原告：赵丽，女，1974年10月3出生，住吉林省延吉市。
委托代理人：孔涛，延吉市河南法律服务所法律工作者。
被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市。
法定代表人：苗颖坤，总经理。
委托代理人：李国军，男，1966年10月21日出生，延边恒宇房地产开发有限公司副总经理，住吉林省延吉市。
委托代理人：麻百平，男，1953月2月28日出生，延边恒宇房地产开发有限公司法律顾问，住吉林省延吉市。
被告：司信吉，男，1958年9月24日出生，住吉林省延吉市。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
第三人：蔡满银，1966年3月3日生，住吉林省延吉市。
第三人：王晓，男，1954年4月12日出生，住吉林省延吉市。
委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
原告赵丽与被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、司信吉、第三人蔡满银、王晓之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日作出（2016）吉2405民初560号民事判决书，原告赵丽对判决不服，提起上诉。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）吉24终691号民事裁定书，发回我院重审。本院于2017年7月17日受理后，依法另行组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告赵丽的委托代理人孔涛、被告恒宇公司的委托代理人李国军、麻百平、被告司信吉的委托代理人扈玉海、第三人王晓的委托代理人王德源到庭参加诉讼，第三人蔡满银经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丽向本院提出诉讼请求：1.确认我与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效（房屋位于延吉市光华路华府嘉苑3单元0301号），并确认我享有诉争房屋产权；2.排除妨碍，司信吉返还其非法占用的诉争房屋。事实与理由：2010年11月29日，案外人靳超与恒宇公司、蔡满银签订房屋转让协议，约定蔡满银将恒宇公司抵账的延吉市光华路华府家园第三单元3层1号房屋以33万元的价格卖给我。2013年12月26日，我与案外人靳超、恒宇公司签订房屋买卖变更协议，将房屋购买人变更为我。2014年7月30日，我陆续交付该房屋的各项税费。2015年9月，我准备装修房屋时发现别人正在装修房屋，事后得知恒宇公司于2009年4月20日将该房屋抵押给司信吉。我向恒宇公司和司信吉主张权利未果。恒宇公司辩称：本案诉争房屋一房二卖的效力应当举证后待定。王晓靠挂我公司开发建设延吉市华府家园工程，并将该工程施工项目发包给延边威远实业开发有限公司（以下简称威远公司），合同约定施工完成期限为2008年10月，但该工程至今未能竣工验收，导致我公司极大的经济损失。我公司在施工过程中将盖有公司公章的商品房买卖合同书和收款收据交给了王晓，收款收据都由王晓管理，我公司没有收到本案诉争房屋的房款。虽然部分业主现已居住，但该工程还没有竣工验收，故我公司不应承担责任。司信吉辩称：1.赵丽与恒宇公司之间房屋买卖合同无效，双方没有直接的买卖合同关系。恒宇公司将诉争房屋以物抵债给蔡满银，蔡满银又抵账给案外人靳超大理石款。顶账行为为实践性法律行为，在尚未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立，事实上的权利人王晓也不认同用诉争房屋清偿债务，因此，赵丽与恒宇公司之间不存在直接买卖关系；2.我与恒宇公司之间房屋买卖合同合法有效，该合同并非抵押合同关系。2009年4月21日，我在房产局办理了商品房买卖合同登记备案，因当时房产局并未开展物权法上的预告登记，我办理了商品房买卖合同备案，登记备案具有对外公示效力。不动产物权变动以登记生效为原则，此类公示效力应具有对外排他性。赵丽主张的抵账时间也晚于合同备案登记时间，赵丽不是善意受让人，其权利不能对抗我的房屋所有权；3.我从恒宇公司合法购买诉争房屋，且王晓于2013年8月将诉争房屋钥匙交付给我，我装修占用、使用诉争房屋至今，我占有诉争房屋是合法的，赵丽要求我返还诉争房屋于法无据；4、无论赵丽与恒宇公司之间是否存在买卖合同关系，是否有效均是债权债务关系，赵丽只能主张债权请求权，不能主张物权请求权，因此，赵丽要求确认诉争房屋所有权归其所有的主张不成立。综上，请求法院依法驳回赵丽的诉讼请求。蔡满银未向本院提交答辩意见。王晓述称：我将华府家园工程承包给威远公司，威远公司将诉争房屋卖给赵丽。我施工之前用房屋以物抵债威远公司的工程款，包括本案诉争房屋。华府家园工程至今未验收交付，也未结算工程款，我不同意把诉争房屋交付赵丽，根据相关法律规定以登记备案为准。
经审理查明：2007年7月8日，王晓以恒宇公司项目经理的名义与威远公司签订联合建房协议书，由威远公司全部垫资施工华府家园综合楼的土建工程，约定所有工程款均用房屋抵债。蔡满银从威远公司转包华府家园综合楼的工程。王晓以恒宇公司的名义将涉案房屋抵债工程款给威远公司，威远公司又将涉案房屋抵债工程款给蔡满银。2010年5月24日，蔡满银与恒宇公司以签订“内部申购协议”的形式将126.54平方米的诉争房屋（位于延吉市光华路明新河西侧华府家园3单元0301号）以301165元的价格抵债工程款。2010年11月29日，蔡满银与案外人靳超在“内部申购协议”上添加“此合同同意变更为靳超”内容将涉案房屋抵债大理石工程款给案外人靳超。案外人靳超与赵丽离婚后，双方于2013年12月26日在“内部申购协议”上添加“此合同同意变更为赵丽”内容将涉案房屋购房人变更为赵丽。2014年7月30日，赵丽向延吉市房产局缴纳房屋维修资金7569元；2014年8月1日，赵丽向负责华府家园物业的延边三环物业管理有限公司缴纳多项物业费用，领取涉案房屋的钥匙；2014年9月4日，赵丽向恒宇公司缴纳诉争房屋的契税、面积差价及多项入住费用。2015年12月2日，蔡满银与案外人靳超签订协议书，协议书内容为案外人靳超于2013年承包大理石工程，工程结束后经双方结算拖欠工程款为40万元。蔡满银同意以诉争房屋顶账给案外人靳超，价格为33万元。2003年，案外人王士军向司信军借款20万元用于经营练歌厅，约定利息为月息三分。2006年，案外人王士军将练歌厅转让给王晓，并约定由王晓承接偿还借款的义务。2007年4月30日，王晓出具保证书，承诺2007年8月前偿还借款。2009年4月20日，王晓出具顶账书，承诺以诉争房屋抵顶拖欠司信吉的借款，本金20万元及利息14.2万元。同日，司信吉与恒宇公司签订商品房买卖合同，司信吉以342549元的价格购买涉案房屋，并于2009年4月21日在延吉市房产局办理了商品房买卖合同登记备案。2015年9月，赵丽准备装修房屋时发现司信吉正在装修房屋，赵丽和司信吉以涉案房屋为自己所有为由发生纠纷。另查明，2008年4月17日，恒宇公司与王晓签订合同，约定由王晓挂靠恒宇公司开发建设延吉市华府家园综合楼项目，开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权、债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收与决算监督管理。王晓向恒宇公司支付开发总产值2%的管理费。延吉市华府嘉苑综合楼至今没有竣工验收。认定上述事实的证据有：联合建房协议书、内部申购协议书、吉林省住宅专项维修资金专用票据、延边三环物业管理有限公司出具的收据三张、恒宇公司出具的收据4张、协议书、证人王某证言、王晓出具的保证书及顶账书、商品房买卖合同、延吉市房屋产权管理中心出具的证明材料及当事人的陈述。
本院认为，蔡满银与恒宇公司签订的“内部申购协议”是双方当事人的真实意思表示，蔡满银作为购买人将其权利义务转让给案外人靳超，案外人靳超又将其权利义务转让给赵丽。合同相对方恒宇公司并未对上述转让行为提出过异议，且其收取了赵丽缴纳的关于诉争房屋的相关入住费用，应视为已认可合同相对方的权利转让行为，故双方已实际达成了房屋买卖合同。赵丽与恒宇公司达成的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，故对赵丽提出确认房屋买卖合同有效的主张，本院予以支持。恒宇公司与司信吉已签订书面房屋买卖合同，该合同自双方签字时合同成立并生效。本案中，赵丽与恒宇公司、司信吉与恒宇公司双方达成的房屋买卖合同均合法有效。现双方均要求履行合同，本院根据诉争房屋的产权登记情况、诉争房屋现占有管理情况、合同履行情况、买卖合同成立先后时间顺序（诉争房屋在房产部门的产权登记人为司信吉、房屋现占有人为司信吉、恒宇公司对司信吉已履行合同义务无异议、恒宇公司主张与蔡满银的工程款未结算、合同成立时间司信吉在先）确定司信吉的权利保护顺位在先，故对赵丽提出确认拥有诉争房屋产权及排出妨碍返还诉争房屋的诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告赵丽与被告延边恒宇房地产开发有限公司达成的房屋（位于延吉市光华路明新河西侧华府家园3单元0301号）买卖合同有效。
二、驳回原告赵丽的其他诉讼请求。案件受理费5625元，由原告赵丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 于季伟
审判员 许佳晶
审判员 翟丽娜
二〇一七年十月二十三日
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