江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3139号
上诉人（原审被告）:蒋志新,男,1979年7月26日生,汉族，住徐州经济技术开发区。
上诉人（原审被告）:马蓓蓓,女,1982年5月16日生,汉族，住徐州经济技术开发区，系被告蒋志新之妻。二上诉人诉讼
委托代理人：郑庆普，江苏清韵律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：孟召民,男,1965年3月14日生,汉族，住徐州经济技术开发区。诉讼
委托代理人：赵萱，江苏清正苑律师事务所律师。诉讼
委托代理人：孙杰，江苏清正苑律师事务所律师。
上诉人蒋志新、马蓓蓓因与被上诉人孟召民房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初1675号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蒋志新、马蓓蓓的委托代理人郑庆普，被上诉人孟召民的委托代理人赵萱、孙杰到庭参加诉讼活动。现本案已审理终结。
上诉人蒋志新、马蓓蓓向本院提出上诉请求：请求改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：
一、一审法院认定事实错误。上诉人从未收到被上诉人22万购房款，当时急着到新疆干活，相信当事人一定给上诉人打款，上诉人是基于对当事人及中间人的信任出具收条，一审法院不能因此认定上诉人收到该款。另外，被上诉人一口咬定通过银行打款给上诉人。事实上，该款通过银行打给中介，上诉人并没有收到中介的款项。上诉人也向一审法院书面提出测谎申请，但一审法院没有受理。现实中先打条后付款的情形也普遍存在，被上诉人的银行记录充分说明，上诉人没有收到22万元的购房款。
二、一审法院适用法律错误。1、根据法律规定，非本村村民不得购买本村的宅基地及其房屋。上诉人的被安置权利就是基于本村村民的身份而享有的，一审法院认为“拆迁安置后房屋的土地性质必须是国有建设用地。”是本末倒置。2、上诉人未安置的拆迁房不是商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，该司法解释适用的对象是房地产开发企业，拆迁安置协议的双方当事人均不是房地产开发企业。到目前为止，房屋也没有取得商品房预售许可证明。作为商品房的建设，必须有建设用地规划许可证，建设用地施工许可证等手续，特别是商品房预售许可证，本案中，涉及的安置房系无证的“小产权房”，不能上市交易，一审法院变相支持无证的“小产权房”的非法买卖，显然是错误，更不能适用商品房的赔偿条款。综上，一审法院违背上诉人未收到22万元房款的事实，武断将无证的“小产权房”定性为商品房，并适用赔偿条款是错误。
被上诉人孟召民辩称：房屋买卖协议是上诉双方的真实意思表示，上诉人将拆迁安置取得的房屋进行转让不违反法律的强制性规定，被上诉人也支付了约定的购房款项，因此买卖行为合法有效。上诉人在收到房款后应当诚实履约，协助被上诉人办理抓阄、上房手续，否则应当承担协议和法律规定的违约责任。因此一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。孟召民向一审法院起诉请求：1.判令解除孟召民与蒋志新、马蓓蓓签订的房屋买卖协议，由蒋志新、马蓓蓓返还孟召民已支付的房款220000元，并赔偿损失70400元（利息是以22万元为基数，从2011年6月24日计算，暂计算到2016年10月23日，共计5年零4个月，以年息6%计算，即220000*6%除以12个月*64个月等于70400元），同时按照协议第4条约定，支付违约金220000元。一审法院认定事实，蒋志新、马蓓蓓系夫妻关系。2011年6月23日，孟召民与蒋志新、马蓓蓓在徐州市求是法律服务所两位法律工作者王琼、岳修武的见证下，签订房屋买卖协议一份。协议约定蒋志新、马蓓蓓将其拥有的座落在孤山安置区的期房，面积92平方米的拆迁安置房一套出售给孟召民，房屋总售价22万元，由孟召民在合同签订后一次性付清。蒋志新、马蓓蓓如违约，按房款双倍赔偿，孟召民如违约，蒋志新、马蓓蓓不再退还房款。由于双方所交易的房屋在当时没有具体的楼层楼号，需在房屋建成后进行抓阄确定，双方约定由蒋志新、马蓓蓓协助孟召民进行抓阄并办理房屋过户手续。合同签订后，孟召民一次性将22万元房款支付给蒋志新、马蓓蓓，蒋志新、马蓓蓓给孟召民出具收条一份。该收条内容为：“今收到孟召民购孤山安置区期房92平方米拆迁安置房壹套。房款已全部付清。房款总价￥220000元整（贰拾贰万元整）收款人：蒋志新、马蓓蓓2011年6月23日”。2013年1月22日，蒋志新、马蓓蓓与案外人蒋继果签订授权委托书。授权委托书主要内容为：“委托蒋继果办理拆迁赔偿相关事宜，代为签署相关权益文书。出售大庙镇孤山安置区安置房的（106平方米、92平方米两套）相关事宜及代收售房款。代理人在其代理权限内签署的一切有关上述文件，本人均予以承认，由此产生的相关权利义务均由本人承担。以上授权委托书系本人真实意思表达，双方签字或捺印后，即产生效力。”2015年5月20日，蒋继果作为甲方（出售方）与作为乙方（购买方）的案外人蒋昌辉签订房屋买卖协议，约定甲方将座落在大庙孤山安置区的房屋1套面积92平方米的安置房出售给乙方。房屋总售价24万元。2016年4月份，孟召民得知交易的房屋可以抓阄选房时，联系蒋志新，蒋志新向孟召民发短信称手机信号不好、能抓阄的时候我会通知你们的。2016年4月8日，蒋志新向孟召民借款18000元筹办上房事宜，后蒋志新、马蓓蓓因无法提供房屋拆迁补偿安置协议原件，未能协助孟召民完成抓阄选房等手续。另查明，蒋志新自2011年6月23日与孟召民签订房屋买卖协议至本案一审审理期间，均具有完全民事行为能力。一审法院认为，（一）孟召民与蒋志新、马蓓蓓之前签订房屋买卖协议合法有效。蒋志新、马蓓蓓辩称，涉案房屋系拆迁安置房屋，没有取得产权证，不允许买卖，且蒋志新、马蓓蓓对涉案房屋不享有完全产权，无权对涉案房屋进行处分，所以双方之间签订的房屋买卖协议无效。1.购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。本案中，蒋志新、马蓓蓓基于房屋拆迁补偿安置协议对于涉案房屋享有既得利益，即蒋志新、马蓓蓓依据拆迁补偿安置协议将取得一套92平米的房屋，蒋志新、马蓓蓓将即将得到的权利通过协议的方式进行转让是不违反法律、法规的禁止性规定的。2．房屋拆迁补偿安置协议上明确写明被拆迁人是蒋志新，说明被拆迁房屋产权人是蒋志新。蒋志新企图用被安置人口概念混淆产权人概念，被安置人口是被拆迁房屋的常住人口，而常住人口并不等同于房屋共有人，被拆迁房屋的产权还是以房屋产权证上登记的产权人为准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收的补偿是对被征收房屋价值等的补偿，而不是对房屋常住人口的补偿。蒋志新在无证据证明常住人口是被拆迁房屋产权共有人的情况下，以房屋拆迁补偿安置协议中的被安置人口说明是涉案房屋的共有人是不能成立的。3.虽然该房屋在签订合同的时候没有取得产权证，但该房屋在2016年3月份就已经具备上房及办理产权登记的条件。庭审查明，涉案房屋无法进行上房及产权登记的原因是蒋志新无法提供拆迁补偿安置协议原件，并非涉案房屋因自身性质原因无法取得产权证。对于产权明晰、能够办理产权登记的涉案房屋买卖应当认定为是合法有效的。4.孟召民与蒋志新、马蓓蓓之间买卖的是拆迁安置后建造的房屋，并非被拆迁的房屋，所以不存在房屋只能在本村村民之间流转的问题。拆迁安置后房屋的土地性质必须是国有建设用地。对于国有建设用地上的房屋是可以在全民之间进行交易买卖的，所以双方签订的房屋买卖协议也不因孟召民并非本村村民而无效。5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这一规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所谓的强制性规定范围。从民事法律规范的角度分析，调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范，管理性规范被赋予公法责任，而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为，强制性规定对合同效力的影响，在于其是否属于调整私法行为的强制性规定，是否为了规范私法行为的效力，进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同；违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十八条第六项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人。因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。（二）蒋志新、马蓓蓓已经实际收到孟召民的购房款22万元。首先，蒋志新、马蓓蓓在与孟召民签订房屋买卖协议的当天已经向孟召民出具了收条。蒋志新在庭审中自认自2011年6月23日与孟召民签订房屋买卖协议至一审审理期间，均精神正常。其次，孟召民与蒋志新、马蓓蓓举证的银行取款、存款等证据已经证明，孟召民已经在签订合同的当日提供银行支付了大部分款项。另外，孟召民陈述小部分购房款以现金方式支付。第三，蒋志新履行了合同后续义务但未能成功。合同约定由蒋志新、马蓓蓓协助孟召民办理产权等手续。2016年4月间，孟召民电话通知蒋志新协助办理抓阄选房事宜。蒋志新予以配合，并向孟召民借款18000元，但因自身原因未能提供涉案房屋拆迁补偿安置协议原件，导致未能抓阄选房。此间，如果蒋志新没有收到孟召民支付的购房款，当然要向孟召民依约索要购房款，而不会向孟召民借款18000元并进行了一些协助行为。（三）关于孟召民诉讼请求的认定。1.孟召民享有单方解除权。鉴于当事人之间签订的房屋买卖协议合法有效，该涉案房屋在2016年3月份就已经具备上房及办理产权登记的条件。由于蒋志新自身的原因即其向案外人蒋继果委托授权办理出售涉案房屋等相关事宜，并将拆迁补偿安置协议原件交给了蒋继果，而其本人无法提供拆迁补偿安置协议原件、协助孟召民办理上房手续失败，造成孟召民无法实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，孟召民依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项请求解除合同，应于支持。2.关于孟召民主张蒋志新、马蓓蓓返还已支付的房款人民币220000元、赔偿损失70400元、支付违约金220000元诉讼请求的认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”关于返还购房款220000元的主张，应予支持。关于赔偿损失，结合当事人之间签订的《房屋买卖协议》第4条约定，“甲方自签订协议后必须按协议履行，如果甲方违约，按房款双倍赔偿乙方，如乙方违约房款不再退还。”因此，蒋志新、马蓓蓓应当赔偿孟召民的经济损失220000元。关于利息，孟召民主张以22万元为基数，从2011年6月24日计算，暂计算到2016年10月23日，共计5年零4个月，以年息6%计算，即220000*6%除以12个月*64个月等于70400元，对此不予认可。首先，双方之间的协议没有约定利息。其次，该案并非民间借贷法律关系。第三，考虑到蒋志新、马蓓蓓的根本违约与孟召民的起诉，从平衡二者的利益出发，利息起算点以孟召民起诉时间2016年7月29日为宜，至判决确定的履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：
一、解除孟召民与蒋志新、马蓓蓓之间签订的房屋买卖协议；
二、蒋志新、马蓓蓓于判决发生法律效力后十日内向孟召民返还购房款220000元、支付利息（本金为220000元，自2016年7月29日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息。）、赔偿经济损失220000元。
三、驳回孟召民的其他诉讼请求。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议是否合法有效；2、上诉人是否应当向被上诉人返还购房款22万元及利息，并赔偿损失22万元。二审期间，二上诉人向本院提供：1、徐州市规划局出具的徐州市规划局给上诉人的答复，证明涉案的房屋没有经过规划、建设许可等相关手续的审批。2、徐州市国土局关于对涉案房屋占用土地的答复，证明涉案房屋占用的土地属于非国有土地。该两份证据证明双方争议的房屋是小产权房，不能进行上市交易，双方签订的合同应为无效合同。被上诉人质证认为，对该份证据的真实性无异议，但该份证据并没有载明涉案房屋所在小区土地性质是集体土地，据被上诉人在徐州经济技术开发区国土分局了解，涉案小区土地已经国家征用，并非集体土地，该份证据不能证明涉案房屋是小产权房，不能证明上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋虽然在协议签订时还没有取得相应的手续，但是在本案二审时已经可以办理相关的产权证书。被上诉人向本院提供，从徐州经济技术开发区规划局调取的涉案小区的规划设计图，以此证明涉案小区是经过正式规划、设计，涉案房屋并非小产权房，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人质证认为，从内容上看无法证明和涉案房屋及土地有关联性，其次，从证据本身来看，仅仅是图纸，不能当然推出是经过土地部门进行规划许可、建设许可、施工许可等一系列审批手续，不能证明涉案房屋及土地的合法性，因为房屋及土地合法必须经过规划、建设及国土部门的审批、建设，因此该份独立的图纸不能证明被上诉人的观点，与涉案房屋的无关联性。
一、关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议是否合法有效问题
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖协议有效。上诉人主张涉案房屋为拆迁安置房，不是商品房不得交易，双方签订的合同因违反国家城市管理法的规定而无效。但拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，系财产性权利，上诉人作为权利人有权处分自己的权利。上诉人在签订拆迁安置协议后将自己的权利转让给被上诉人并不违反法律规定。从双方通过法律工作人员见证的方式来签协议看，协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等合同无效情形。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。另，根据徐州市规划局向上诉人出具的涉案小区有选址意见书及附图存档的答复，及被上诉人从徐州经济技术开发区规划建设局调取的涉案小区的总平面规划定点图，可知涉案小区经过规划设计，并非违法建筑，可以交易。国家城市房地产管理法系管理性规范，并非效力性规范，因此，双方的协议效力并不受该规范调整。综上，上诉人的上诉请求缺乏证据，本院不予采信。
二、关于上诉人是否应当向被上诉人返还购房款22万元及利息，并赔偿损失22万元问题上诉人主张因其未收到被上诉人的22万元购房款，所以才将涉案房屋另行委托蒋继国另行出售，故上诉人不应返还其购房款。
本院认为，上诉人虽没有明示的委托中介收房款，但从上诉人认可其与被上诉人签订的房屋买卖协议，及向被上诉人出具的购房款收条均系其本人签字捺印来看，即便上诉人认为被上诉人的购房款转给中介而非其本人，但其对被上诉人交付房款的事实是认可的。另，在被上诉人联系上诉人协助抓阄办理上房手续时，上诉人并未对被上诉人是否付清房款提出异议；而再从上诉人向被上诉人要路费及借款的事实来看，依据日常生活经验，上诉人不可能在被上诉人仍欠其房款的情况下反而向被上诉人借款。故，上诉人以未收到房款为由主张不予返还，本院不予支持。上诉人作为卖方，在涉案房屋已经出售给被上诉人后又另行出卖给第三人，导致被上诉人的合同目的不能实现，给被上诉人造成损失。上诉人违反双方约定，应当返还被上诉人的购房款，并承担违约责任。双方约定上诉人违反约定的则按房款的双倍赔偿乙方，故，上诉人应当赔偿被上诉人22万元。对于被上诉人原审主张的利息问题，因上诉人已经支付被上诉人的损失，且双方对于利息损失并未约定，一审法院从公平角度考虑，调整利息起算点以被上诉人起诉之日至判决实际履行之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人蒋志新、马蓓蓓负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
审 判 员 祝 杰
二〇一七年十月二十三日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰 搜索“”