北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初14047号
原告：中国农业科学院原子能利用研究所，住所地北京市海淀区圆明园西路*号院。
法定代表人：戴小枫，所长。
委托诉讼代理人：刘贺强，北京市国联律师事务所律师。
被告：北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司，住所地北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦四层418室-131。
法定代表人：张海。
被告：张海，男，1962年12月14日出生，住内蒙古赤峰市。
第三人：周献军，男，1964年4月25日出生，住河南省固始县。
原告中国农业科学院原子能利用研究所与被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司、被告张海、第三人周献军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业科学院原子能利用研究所的委托诉讼代理人刘贺强，第三人周献军到庭参加了诉讼。被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司、被告张海经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业科学院原子能利用研究所诉称：2011年12月25日，原告与被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司承租原告位于北京市昌平区X镇X村西南中国农业科学院南口试验基地内土地及房屋，租赁期限原则上可为五年，暂定一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金150万元（其中土地租金120万元，房屋租金30万元），保证金10万元。合同第五条第（二）项约定，合同终止时，被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司应将租赁标的及设施设备完好无损地交还原告（合理的自然损耗除外），双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，结清各自应当承担的费用，被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司应在合同终止之日10天内搬离，在规定时间内未将被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司所属物品清空，原告在收回房屋的同时有权处理所有物品。第七条约定，被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司应在合同签订之日付首付款50万元，2012年5月1日付第二笔租金50万元，8月1日付第三笔租金50万元，乙方逾期缴付租金的，每日须向原告支付应付租金10‰的滞纳金。第十条第（六）项约定，被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司如擅自对承租房屋进行装修装饰，原告可以要求被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司恢复原状或赔偿损失；被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司自建、自购所增加的建筑物、设施、设备等财产，有权拆除和处置（拆除产生的建筑垃圾及废弃物由乙方负责清理和清运）。第十一条第（二）项约定，在合同期内，除非本合同另有规定，原告或被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司不得单方面终止合同，任何一方违反本规定将按年租金的10%支付违约金。合同签订当日，原告向被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司交付了租赁土地及房屋，被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司仅缴纳了首付款20万元，拖欠30万元未付。随后，原告多次催促，被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司缴纳了15万元租金，并由被告张海分别于2012年5月24日、11月9日以及2014年12月25日以个人名义或被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司法定代表人名义做出承诺，承诺限期内缴纳拖欠的租金，并清理自建房内的物品，拆除自建房。因二被告对承租面积提出异议，经原告实地测量后同意将租金降低至105万元，则被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司仍欠付租金70万元。截至原告起诉，二被告仍未缴纳剩余租金，且一直占用租赁土地及房屋未予以腾退。在租赁期间，二被告伪造其与原告签订了长期租赁合同，并持伪造的租赁合同与第三人签订了《房屋租赁合同》，将租赁房屋出租给第三人使用。目前，第三人仍在租赁房屋内居住。原告多次要求被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司交还租赁土地和租赁房屋，要求第三人腾退其向被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司租赁的房屋，但被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司以各种理由拖延，而第三人则直接拒绝原告的合法要求。上述二被告的行为，严重违反了《房屋租赁合同》的约定，违反了《合同法》、《民法通则》关于诚实信用等原则的规定，二被告的行为严重损害了原告的合法权益和经济利益。为此，原告要求：1.被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司立即向原告交还租赁土地及房屋，并根据合同约定拆除自建房屋，将租赁土地、房屋恢复原状;2.被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司立即向原告支付拖欠的租金70万元、土地房屋占有使用费105万元;3.被告张海对上述1-2项请求承担连带责任;4.第三人立即腾退租赁房屋;5、由二被告承担本案诉讼费。被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司、被告张海未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人周献军陈述：2008年本人与张海相识。2011年6月，本人和张海接触中得知，张海承租了中国农业科学院原子能研究所的土地，张海给了我一份承租中国农业科学院原子能研究所的土地承包协议书，原件被张海拿走了。承包期为2007年到2057年，我见承包土地协议书上有农科院盖的红章，有张海的签名和手印。我问张海可否转包、可不可以建房，张海回答可以，我也看了张海同农科院土地承包协议书中的第九条，有约定，张海有权将承包的土地转包转租给他方使用，但应及时通知甲方。同时，张海给我出示了一份农科院原子能研究所国有土地使用证复印件，同时给了我一份农科院原子能研究所土地使用规划图，而且图上盖有北京市规划委员会印章。本人看到以上资料后，同张海签订租赁合同，租期为2011年7月1日到2041年7月1日，租期为三十年。于2011年11月到2012年5月在我租赁的土地上，自建了六间砖房，约150平米左右，在我建房过程，农科院原子能研究所领导王风忠副所长、张福顺处长都到现场看过，并没有提出任何疑义，张海同时也在建房挖沙子，本人也按租赁合同约定交了租金，张海收租金后给我打了收条。2013年初，因停电、停水，我找张海，张海说农科院原子能研究所内部有矛盾，他正协调呢。我和张福顺处长提过，张福顺处长说，张海欠钱呢，就不了了之了。时至今日仍无水电，而且农科院原子能研究所至今也没有找过我，对我自建房提出疑义，现农科院原子能研究所将我视为被告第三人，与事实不符，第一、我的房子是自建房，我并没有租赁房屋；第二、在我自建房时，农科院领导都知道，也没有提出疑义，现在合同还没有到期，农科院院子能研究所没有权利收我的房子。
经审理查明：2011年11月25日，中国农业科学院原子能利用研究所（甲方，以下简称原子能研究所）与北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司（乙方，以下简称京绿禾公司）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区X镇X村西南中国农业科学院南口试验基地内的25239平方米土地（其中地上已建加工车间一座，建筑面积448平米；500千伏安变压器一个，水泥道路）租赁给乙方；租赁期原则上可为五年，暂定一年：自2012年1月1日至2012年12月31日；租赁标的年租金150万元（其中土地租金120万元、房屋租金30万元）；合同签订之日付首期租金50万元，2012年5月1日付第二笔租金50万元，2012年8月1日付第三笔租金50万元；在本合同期内，除非本合同另有约定，甲方或乙方不得单方面终止合同；该合同还约定了其他条款。原子能研究所称：后因京绿禾公司对租赁面积提出异议，经测量，原子能研究所与京绿禾公司将租金变更为每年105万元。京绿禾公司仅向原子能研究所支付了35万元租金，其余租金未付。张海系京绿禾公司的法定代表人。2012年5月24日，张海向原子能研究所出具《承诺书》，载明：承诺到6月10号左右付上半年租费。2012年11月9日，张海书面承诺：我公司欠原子能研究所租金130万元，保证在2012年11月15日前付清；如到时付不上，原子能研究所可以终止合同，我公司承担一切责任。2013年3月12日，原子能研究所向京绿禾公司送达《通知》，通知京绿禾公司双方租赁合同已于2012年12月25日到期，并要求京绿禾公司于2013年3月20日之前到原子能研究所办理合同租赁标的的交还手续，逾期不来办理，原子能研究所将强制收回租赁标的，原子能研究所亦要求京绿禾公司于交接前将租赁物恢复原状，张海于当日签收该《通知》。2014年12月23日，原子能研究所再次向京绿禾公司送达《通知》，通知京绿禾公司双方租赁合同已于2012年12月25日到期、双方再未续签，并要求京绿禾公司于2014年12月31日之前到原子能研究所办理合同租赁标的的交还手续，逾期不来办理，原子能研究所将强制收回租赁标的，原子能研究所亦要求京绿禾公司于交接前将租赁物恢复原状，自建的房屋及附属设施自行拆除和清理，张海于2014年12月25日签收该《通知》。2014年12月25日，张海再次向原子能研究所出具《承诺书》，载明：“我作为京绿禾公司法人代表向贵单位郑重承诺：
一、于2015年1月4日之前向贵单位缴纳拖欠租金30万元，5月1日之前缴纳40万元。
二、于2014年12月26日开始清理自建房内的物品，2日内，开始拆除自建房，五日内拆除完毕。
三、自建房内的物品暂存于加工所车间。存期另商定。如有毁约，自愿承担由此引发的一切法律责任”。京绿禾公司至今仍占有使用上述租赁物。另查，张海（出租人，甲方）持伪造的其与原子能研究所之间租期为五十年的《土地承包协议书》（加盖有“中国农业科学院原子能研究所”的公章）与周献军（承租人，乙方）于2011年7月1日签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方昌平区南口镇中国农业科学院原子能研究所张海承租的土地，南北长35米、东西宽20米，租期三十年；自2011年7月1日至2041年7月1日止；本合同租金标准为每亩每年五千元，共计十五万元，含房屋土地使用税；付费方式为现金，合同签订之日起首付五万元，第二次付款2014年7月1日付五万元；第三次付款2017年7月1日全部付清三十年租金；该合同还约定了其他条款。后张海因合同诈骗罪被判处刑罚，并被判决退赔周献军4万元租金。再查，涉案土地系国有土地，原子能研究所的使用权类型系国有划拨。涉案土地上的房屋状况为：在合同签订前即存在加工车间一座，该车间的建设取得了相应的审批手续；周献军自建、用于居住的房屋六间；京绿禾公司所建门口保安房一大间（两小间）、靠库房十四间房屋。根据原子能研究所及周献军的申请，经摇号随机确定，本院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对京绿禾公司及周献军所建房屋成本进行了评估，评估结果为：周献军自建房屋六间的房屋、装修、设备及附属物重置成新价为126049元（其中房屋重置成新价110637元，装修、设备及附属物重置成新价15412元），京绿禾公司所建房屋的房屋重置成新价及设备、附属物、装修价格合计416012元。上述评估结果出具后，京绿禾公司、张海称上述评估结果仅为己方投资的一部分，己方还对原子能研究所的加工车间进行了装修，还有苗圃、花卉、风景树木、50米围墙以及其他的地下土建工程损失。上述事实，有租赁合同、承诺书、通知、土地承包协议书、租赁合同、国有土地使用证、房地产估价报告、（2017）京0114刑初42号刑事判决书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、工程质量竣工验收记录、关于“中国农科院南口试验基地”建设项目基建部分竣工验收的批复、国有土地使用证以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告京绿禾公司、被告张海经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。原子能研究所与京绿禾公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案被告京绿禾公司、被告张海抗辩称原子能研究所违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，未经相关部门批准将划拨土地使用权和地上建筑物出租，所以原子能研究所与京绿禾公司签订的《租赁合同》无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定:合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定在性质上不属于效力性强制性规定，不应作为认定租赁合同无效的法律依据，故本院对于被告京绿禾公司、被告张海的上述抗辩不予采信。该《租赁合同》暂定租期一年（自2012年1月1日至2012年12月31日），后因京绿禾公司未按期足额缴纳租金，京绿禾公司亦做出“我公司欠原子能研究所租金130万元，保证在2012年11月15日前付清；如到时付不上，原子能研究所可以终止合同”的承诺，原子能研究所于2013年3月12日书面通知京绿禾公司双方租赁合同已于2012年12月25日到期。可见，京绿禾公司于2012年11月15日前未付清租金时，原子能研究所享有单方解除合同的权利；2012年12月31日，原租赁期间届满，京绿禾公司继续使用租赁物，原子能研究所直至2013年3月12日方行使单方解除权，故双方合同于2013年3月13日解除。对于原子能研究所要求京绿禾公司返还租赁土地及房屋一节，在原子能研究所出租北京市昌平区南口镇马坊村西南中国农业科学院南口试验基地内土地与京绿禾公司时，该土地上的房屋为加工车间一座，故京绿禾公司应向原子能研究所返还北京市昌平区南口镇马坊村西南中国农业科学院南口试验基地内土地及其上的加工车间一座。京绿禾公司已向原子能研究所承诺自行拆除自建房，故本院对于原子能研究所要求京绿禾公司拆除自建房、将租赁土地、房屋恢复原状的诉讼请求予以支持，京绿禾公司应将租赁土地上的一切自建房屋（含周献军的自建房屋）予以拆除，仅在租赁土地上保留原子能研究所的加工车间一座、500千伏安变压器一个和水泥道路，将租赁土地及房屋恢复原状。京绿禾公司应按照105万元/年的标准向原子能研究所支付2012年1月1日至2013年3月12日期间的租金。合同解除后，京绿禾公司继续占有使用租赁物，应向原子能研究所支付相应的占有使用费，占有使用费标准参照原租金标准。原子能研究所仅主张一年合同期满后至起诉之日期间一年的土地房屋占有使用费，本院对此不持异议。对于原子能研究所要求京绿禾公司支付拖欠的租金70万元、土地房屋占有使用费105万元一节，2012年1月1日至2013年3月12日期间的为租金，之后为占有使用费，扣减京绿禾公司已支付的35万元租金，京绿禾公司应向原子能研究所支付租金、占有使用费合计175万元。对于原子能研究所要求被告张海对上述请求承担连带责任一节，原子能研究所与京绿禾公司签订的租赁合同，张海仅系京绿禾公司的法定代表人，并非合同相对方，原告该项主张缺乏依据，故本院不予支持。对于原子能研究所要求第三人周献军立即腾退租赁房屋一节，基于合同的相对性原理，原子能研究所与京绿禾公司系合同双方，原告的该项诉讼请求不属于本案租赁合同纠纷的审理范围，本案不宜处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司将北京市昌平区南口镇马坊村西南中国农业科学院南口试验基地内土地上的所有自建房屋拆除，仅保留中国农业科学院原子能利用研究所的加工车间一座、500千伏安变压器一个和水泥道路，将北京市昌平区南口镇马坊村西南中国农业科学院南口试验基地内土地及加工车间恢复原状，于本判决生效后十五日内履行；
二、被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司向原告中国农业科学院原子能利用研究所返还北京市昌平区南口镇马坊村西南中国农业科学院南口试验基地内土地及其上的加工车间一座，于本判决生效后十五日内履行；
三、被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司向原告中国农业科学院原子能利用研究所支付租金、占有使用费合计一百七十五万元，于本判决生效后十五日内履行；
四、驳回原告中国农业科学院原子能利用研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零五百五十元，由被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。保全申请费五千元，由被告北京京绿禾海岭生态农业技术有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 董晶晶
人民陪审员 陈英方
人民陪审员 唐东彪
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 赵 霏