（2017）粤2072民初8641号
裁判日期: 2017-10-22
公开日期: 2017-12-12
案件名称
中山市君元房地产咨询有限公司与刘振生、黄婷婷委托合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市君元房地产咨询有限公司,刘振生,黄婷婷
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8641号原告：中山市君元房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市古镇镇。法定代表人：陈丽荣。委托诉讼代理人：何儒杭，该公司业务部主管。被告：刘振生，男，1980年2月16日出生，汉族，住广西壮族自治区容县。被告：黄婷婷，女，1989年12月22日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告中山市君元房地产咨询有限公司（以下简称君元公司）与被告刘振生、黄婷婷委托合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君元公司委托诉讼代理人何儒杭、被告刘振生、黄婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告君元公司向本院提出诉讼请求：判令两被告立即支付违约金20000元。事实和理由：原告和两被告于2017年4月22日签订房屋买卖合同，约定被告刘振生将其位于中山市××古××路××乐丰花园××房的房地产转让给被告黄婷婷，总价167万元。该合同第四条第一点内容约定被告刘振生要在签订该合同2个月内做好提前还款和注销抵押登记的工作，但被告刘振生没有按照合同要求执行，未能在2017年6月23日前做好提前还款和注销抵押登记的工作，造成该合同无法继续履行，为此已经单方面违约。原告获知被告刘振生违约后，及时与两被告沟通，告知被告刘振生的违约事实，同时协调两被告之间的矛盾，可在此期间，两被告已经私下互相解除该合同。为此原告向两被告告知其违约事实和追讨违约金，但两被告不愿支付违约金，故诉至法院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.房屋买卖合同复印件，证明原告与被告一、二签订的房屋买卖合同是真实有效的；2.粤房地权证中府字第××号房地产权证复印件、中府国用（2012）第易1001340号国有土地使用证复印件，证明涉案房屋是被告一合法所有的，故可以交易。被告刘振生辩称，首先原告在售楼过程中没有及时提起及告知买卖双方交易过程中存在的风险及注意事项，交易签订过程中很急促让买卖双方与其签订合同，故被告刘振生认为原告存在欺骗客户、弄虚作假的行为；其次原告在后期与被告刘振生协助赎楼过程中，告知是在中国建设银行机构赎楼，但当日原告欺骗被告刘振生前往私人不知名机构“大道公司”赎楼，让被告刘振生将该房屋抵押给第三方。被告刘振生两次前往中山市土地房管部门办理（中山市不动产登记资料证明表）了解过程中得知，抵押给第三方之后，以后解押及过户房产证也不需要被告刘振生到场都可以全权处理，故认为存在极大风险和不利因素，原告有隐瞒被告不诚信行为，没有告知赎楼过程存在的风险，原告一直强调在建设银行办理，事实办理的是深圳一家不知名过桥公司。故被告刘振生认为原告存在欺骗被告刘振生，弄虚作假；再次，在签订合同之后原告急切要求被告刘振生支付中介费16000元，沟通之后被告刘振生先付一半中介费8000元，收款人是物业顾问周艳颜，有微信聊天转账记录为证；最后，被告刘振生不接受过桥公司这种方式赎楼，多次同原告沟通无果，按双方签订的房屋买卖合同第十八条双方约定其它事项：购买款划入被告刘振生指定账号开户行，若银行不接受买方按揭贷款办理申请或银行不接受卖方赎楼贷款的，买卖双方可进行协商改用其他交易方式，协商不成的可解除本合同，买卖双方互不追究责任，卖方退还定金和购房款给买方（不计利息），所以买卖双方根据本合同条款解除合同关系，故被告刘振生认为原告起诉买卖双方属于无理取闹之行为。被告刘振生为支持其辩称主张，向本院提供了以下证据：1.微信转账记录截图打印件，证明被告刘振生于2017年4月23日向原告支付8000元的中介费同意粤房地权证中府字第××号房产的出售；2.中山市不动产登记资料证明表原件，证明2017年5月8日及2017年5月17日两次到房地产管理中心办理不动产证明；3.承诺出售委托书复印件，证明原告对被告刘振生与被告黄婷婷解除合同是知情且同意接受被告刘振生的委托第二次出售房产；4.微信转账记录截图打印件，证明原告2017年7月17日向被告刘振生支付10000元定金，在被告刘振生与被告黄婷婷之间合同不能履行后，原告再次向被告刘振生支付出售房产客户的定金。被告黄婷婷辩称，一、原告在售楼过程中没有及时提起及告知买方该房屋处于银行抵押状态，同时在签订合同过程中没有明确告知买卖双方交易过程中存在的风险及注意事项，交易过程中原告急促让买卖双方与其签订合同，没有细节上解析双方的权利和义务风险，故被告黄婷婷认为原告存在为达到尽快收取中介费而欺骗双方客户签下合同为目的，从而向双方收取中介费，当合同签订后没有主动后续的交易配合；二、该房屋买卖过程中，被告黄婷婷一直很诚意购买该房屋，并于2017年4月24日在原告带领下，前往中山市古镇镇测绘工程有限公司提交该项费用，在被告黄婷婷多次催促下原告一直拖延不领取该房屋图纸，故被告黄婷婷认为原告故意导致该房屋买卖不成功；三、在合同签订之前，三方已沟通协商达成一致，原告帮被告刘振赎楼后才交易该房屋，但当双方签订买卖合同后，被告黄婷婷多次与原告沟通要求尽快办理向其提交该房屋证件给银行申请贷款相关事宜，原告又以各种理由告诉被告黄婷婷赎楼条件不符合，并且无理要求被告黄婷婷用现金形式帮助卖方赎楼。因被告黄婷婷资金紧张无法达到被告刘振生赎楼条件，所以在这个过程中原告一直在拖被告刘振生的赎楼时间，原告该行为导致被告黄婷婷在买房的时间贷款失去优势应当承担过错责任；四、原告于2017年7月17日让其公司另一销售人员再次销售该房屋给第四方，有微信记录为证，再销售给第四方不成功后，起诉被告黄婷婷，故被告黄婷婷认为原告存在恶意销售之行为，应视为原告自行违约；五、被告黄婷婷认为，因为被告刘振先一直没有赎楼，按双方签订的房屋买卖合同第十八条双方约定其它事项：购买款划入被告刘振生指定账号开户行，若银行不接受买方按揭贷款办理申请或银行不接受卖方赎楼贷款的，买卖双方可进行协商改用其他交易方式，协商不成的可解除本合同，买卖双方互不追究责任，卖方退还定金和购房款给买方（不计利息），所以买卖双方根据本合同条款解除合同关系，故被告黄婷婷认为原告起诉买卖双方属于无理取闹之行为。被告黄婷婷为支持其辩称主张，向本院提供了以下证据：中山市古镇测绘工程有限公司收费收据，证明被告黄婷婷已经向中山市古镇测绘工程有限公司交付涉案房产的图纸费用。本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，被告黄婷婷与被告刘振生分别作为买卖双方签订《房屋买卖合同》，双方分别独家委托原告作为经纪方代理买卖被告刘振生名下位于中山市××古××路××乐丰花园××房的房产，并就该物业买卖事宜达成以下协议，其中第七条约定“卖方逾期交付房产的或买方逾期支付楼款的（按揭银行贷款除外），均视为违约。逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同。解除合同的，违约方应向守约方支付等额于总楼价15%的违约金。如守约方同意继续履行合同，违约方应按逾期每日总楼价3‰向守约方支付违约金直至实际履行之日止。因不可抗拒因素导致房屋不能过户的，买卖双方互不违约，卖方需无息退还买方所交楼款，并在两日内全额退还买方所交楼款，否则卖方逾期每日总楼价3‰向买方支付违约金直至全额退还买方所交全部楼款，合同解除。买卖双方均需要遵守本合同的约定条款执行，如果任何一方的违反本合同约定，则违约方需要在违约之日起向守约方支付违约金，违约金为楼价的15%。同时违约方向中介方即原告支付违约金贰万元”；第十八条约定“购房款划入被告刘振生指定账号开户行，若银行不接受买方按揭贷款办理申请或银行不接受卖方赎楼贷款的，买卖双方可进行协商改用其他交易方式，协商不成的可解除本合同，买卖双方互不追究责任，卖方退还定金和购房款给买方（不计利息）”；另第九条约定“买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《佣金确认书》执行”。合同有两被告的签名和原告的盖章确认。原告主张被告刘振生与被告黄婷婷签订买卖合同是其真实意思表示，双方之间有联系及沟通，因两被告都不按买卖合同中约定内容履行合同，造成合同无法继续履行。两被告均主张因银行不接受被告刘振生的赎楼贷款，故双方协商解除上述买卖合同，不再继续履行合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定以及法律规定全面履行自己的权利和义务。本案中两被告签订的房屋买卖合同主体适格、意思表示真实、内容合法，买卖合同合法有效，双方理应按照合同履行各自的责任。而原告作为双方的经纪方，在本合同中仅作为两被告的受托人在整个交易过程中协助双方办理物业交易及相关手续，并非享有合同权利义务的当事人。依据合同自治原则，作为合同的当事人依法享有依照双方的合同约定或法律规定行使自己的权利，现两被告作为合同的当事人依据合同约定，双方协商一致解除合同终止履行符合法律规定。故原告主张两被告违反合同约定的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告中山市君元房地产咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告中山市君元房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 肖亚军二〇一七年十月二十二日书记员 吴子殷速录员 吴嘉敏