（2017）鄂0202民初1656号
裁判日期: 2017-10-22
公开日期: 2017-12-01
案件名称
黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司与黄石江南旧雨文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司,黄石江南旧雨文化传播有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1656号原告：黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司，住所地黄石市花湖大道79号，统一社会信用代码914202005769581904。法定代表人：陈革，董事长。委托诉讼代理人：徐娟，湖北太圣律师事务所律师。被告：黄石江南旧雨文化传播有限公司，住所地黄石市黄石港区磁湖路鸿雪斋（磁湖北岸商铺云翁阁），统一社会信用代码914202000770212137。法定代表人：胡浩，总经理。委托诉讼代理人：熊梅媛，该公司员工。原告黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司诉被告黄石江南旧雨文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司委托诉讼代理人徐娟、被告黄石江南旧雨文化传播有限公司委托诉讼代理人熊梅媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付欠交租金539253.48元，自2016年7月9日起至被告返还商铺为止。2、判令被告依合同约定向原告支付违约金177953.58元。3、判令解除租赁合同并将磁湖北岸云翁阁商铺返还给原告。4、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中将本案诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付欠交租金632723.91元（自2016年7月9日起至2017年6月30日止）。2、判令被告依合同约定向原告支付违约金126544.78元（632723.91元×20%）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月2日，原、被告签订《黄石环磁湖商铺租赁合同书》一份。约定，原告将位于环磁湖北岸签约面积为1497.93平方米的云翁阁商铺出租给被告用作服务业的经营，租赁期限为6年，即从2012年8月6日起至2018年8月5日止，租金为28元/月/平方米，按每三个月交付，付款时间为每三个月的第一个月10日前（前三年维持租金不变，后三年涨幅以城投公司对原告涨幅为限），如被告拖欠租金和相关费用的，每逾期一天，应按应付款总额的0.2%支付违约金，在15日内未足额缴纳应付款的，则视为根本违约，原告有权单方解除合同，不予返还合同履约保证金，同时原告有权追究因被告造成的其他损失。合同签订后，原告按约将商铺交付被告经营使用，被告按约向原告交纳的履约保证金，但被告从2014年7月9日开始以经营状况不好为由拖欠租金未交纳。原告多次向被告追讨拖欠租金未果，原告遂诉至法院。原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：证据一，原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证。证明：原告主体适格。证据二，被告企业法人营业执照、被告法定代表人居民身份证。证明：被告主体适格。证据三，《委托经营管理及物业租赁合同》、房屋所有权证书复印件。证明：原告有权租赁。证据四，授权委托书。证明：原告有权租赁。证据五，黄石环磁湖商铺租赁合同书。证明：原、被告具有房屋租赁合同关系。证据六，中国建设银行单位客户专用回单、银行回单。证明：被告交付部分租金。被告辩称，原、被告签订的房屋租赁合同因原告原因没有取得租赁资格，因此该合同自始无效，被告要求原告返还押金10万元及已经收取的全部租金。被告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：证据一，通知书。证明黄石市城市建设投资开发公司没有授权原告出租该商铺。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据三、四符合证据的真实性，予以确认。对被告提供的证据一与本案没有关联性，不予确认。经审理查明，2013年12月2日，原、被告签订一份《黄石环磁湖商铺租赁合同书》，合同约定：被告租赁商铺位置为磁湖北岸商铺“云翁阁”共三层，签约面积为1497.93平方米；商铺仅用于被告用作经营服务业，被告在国家允许的经营范围以合法登记的经营范围为限自主经营；租赁期限为6年，从2012年8月6日起至2018年8月5日止，原告对被告的起租时间，以城投公司对原告起租时间为准，在未起租时为免租期，以本合同补充协议确定；被告在正常履行合同义务的前提下，合同到期前90天，被告如要求续租，应当以书面方式提出申请，在同等条件下，被告有优先承租权，否则合同到期即终止，被告无条件退还租赁物；本合同签署3个工作日内，被告向原告交纳履约保证金12万元，该履约保证金不计息，合同租期届满，在约定时间内将租赁物全部返还给原告后，原告在七个工作日内将履约保证金全额退还给被告；租金28元/月/平方米，按每三个月交付，付款时间为每三个月的第一个月10日前（前三年维持租金不变，后三年涨幅以城投公司对原告涨幅为限）；被告未按期交纳商铺租金，每逾期一天，应按当次应付款总额的0.2%向原告支付违约金，如在15日内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理；商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由被告自行承担，双方还对其他租赁事项进行了约定。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用，被告并向原告交纳履约保证金10万元。2013年1月9日，原告开始计算被告承租房屋租金，被告以每月41942元按约向原告交纳租金。2015年10月9日，被告以每月53925.33元向原告交纳租金至2016年7月8日止，其后再未交纳房屋租金。另查明，黄石市城市建设投资开发公司（甲方）与武汉中天力商业管理有限公司（乙方）于2012年7月10日签订《磁湖北岸及西北岸经营性资产委托经营管理及物业租赁合同》一份，约定，甲方委托乙方经营管理及租赁位于磁湖北岸4栋房屋（建筑面积2860平方米，包括“云翁阁”商铺）、磁湖西北岸2栋房屋（建筑面积390平方米），租赁期从合同签订之日起至2027年7月10日止，在租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人，否则甲方可以解除合同。2012年8月1日，武汉中天力商业管理有限公司向原告出具《授权委托书》一份，内容为：武汉中天力商业管理有限公司现委托黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司代为办理磁湖北岸云翁阁商铺租赁事宜，代理权限为全权代理，包括代为签署租赁合同、收款等相关事宜，委托期限从2013年1月1日至租赁合同履行完毕之日止。本院认为，本案双方争议的焦点为原、被告签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》是否有效。经庭审查明，本案诉争房屋系黄石市城市建设投资开发公司委托武汉中天力商业管理有限公司进行经营管理的，而武汉中天力商业管理有限公司在2012年8月1日又委托本案原告代为办理诉争商铺的租赁事宜，包括代为签署租赁合同、收款等。因此，原告作为受托方有权与被告签订诉争房屋的租赁合同及向被告收取租金，虽然黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的委托经营合同不允许转租，但原、被告已于2013年12月2日签订了《黄石环磁湖商铺租赁合同书》，且原、被告均按该租赁合同约定的义务进行了履行，被告在合同履行过程中对此并未提出异议，被告已实际认可了原告享有出租该房屋的资格。另被告在庭审中未提供证据证明黄石市城市建设投资开发公司否认该转租事实，被告不能以此理由来否定原、被告之间存在租赁合同关系。故原、被告签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性、禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。原、被告均应按该合同约定行使权利和履行义务。因被告从2016年7月9日开始未向原告交纳租金，依据合同约定被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告拖欠租金的金额问题。从被告向原告交纳租金的事实来看，被告在2015年10月8日前每月向原告交纳的租金为41942元，从2015年10月9日起每月交纳的租金为53925.33元，被告按该租金标准一直交纳至2016年7月8日止，被告交纳该租金的行为视为被告已认可租金交纳的数额，本院认定原、被告对该租金标准的变更已达成合意，故被告应从2016年7月9日起按每月53925.33元的标准向原告支付拖欠的租金至原告主张的2017年6月30日止。经计算，被告拖欠的租金金额应为632723.87元。对于违约金的计算问题。根据合同约定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的0.2%向出租方支付违约金。虽然双方合同约定的违约金过高，但原告主张的违约金126544.78元没有超过法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄石江南旧雨文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司支付拖欠租金632723.87元，并支付违约金126544.78元。二、驳回原告黄石市天地磁湖商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10972元，由被告黄石江南旧雨文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 周雷刚人民陪审员 刘 勇人民陪审员 董晓慧二０一七年十月二十二日书 记 员 肖 君 更多数据：搜索“”来源：