（2017）渝0107民初4582号
裁判日期: 2017-10-22
公开日期: 2018-07-16
案件名称
重庆市仁德物业管理有限公司与黄晓东唐芳燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市仁德物业管理有限公司,黄晓东,唐芳燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初4582号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区。法定代表人：杨三，该公司董事长。委托代理人：徐忠，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：黄晓东，男，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：唐芳燕，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆市仁德物业管理有限公司诉被告黄晓东、唐芳燕物业服务合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市仁德物业管理有限公司的委托代理人徐忠到庭参加了诉讼；被告黄晓东、唐芳燕经本院传票直接送达无果，本院依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本、举证通知书、应诉通知书等法律文书，现公告期届满，被告黄晓东、唐芳燕无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理；本案现已审理终结。原告重庆市仁德物业管理有限公司诉称：原告于2013年7月3日与被告小区业委会签订了物业服务合同，2015年1月4日又与银燕社区居民委员会续签了三年的物业服务合同，并按合同约定向小区提供了保洁、保安、水电管网、化粪池等配套维修管护工作但被告无故拖欠原告的物业费，经催收无果，原告现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业费2678元（2015年3月至2016年10月共20个月，收费标准1.1元/㎡×121.69㎡=133.9元/月×20个月=2678元）；2、判令被告支付逾期违约金(按银行同期利率的四倍计算);3、诉讼费由被告承担。被告黄晓东、唐芳燕未答辩，也未提交任何证据。经审理查明：被告系本案涉讼房屋业主（建筑面积121.69平方米）。2013年7月3日，原告重庆市仁德物业管理有限公司和重庆市九龙坡区西城华府业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限一年，从2013年7月16日至2014年7月15日，物业服务对象为西城华府小区，载明高层住宅物业费1.1元/月/平方米，第一、二层0.8元/月/平方米，逾期不交按日千分之三支付违约金。2015年1月4日，原告重庆市仁德物业管理有限公司和重庆市九龙坡区西彭镇银燕社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同期限三年，从2015年1月4日至2017年12月31日，物业服务对象为西城华府小区，载明高层住宅物业费1.1元/月/平方米，第一、二层0.8元/月/平方米，逾期不交按日千分之三支付违约金。2015年5月12日，重庆市九龙坡区房屋管理局出具物业服务合同备案证明（九物备【2015】18号），载明：“重庆市九龙坡区西城华府小区全体业主将坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路9号建筑面积99403.82平方米的西城华府委托重庆市仁德物业管理有限公司进行物业管理服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。2016年5月19日，重庆市九龙坡区西彭镇银燕社区居民委员会出具《居民委员会情况说明》，载明：“九龙坡区人民法院：一、我居民委员会与重庆市仁德物业管理有限公司签署《物业服务合同》，通过了本小区内专有部分占建筑面积过半的业主且占人数过半的业主表决。二、重庆市仁德物业管理有限公司按照其该《物业服务合同》的约定，履行了相关约定义务。”2016年9月2日，重庆市九龙坡区西彭镇银燕社区居民委员会出具《居民委员会情况说明》，载明：“九龙坡区人民法院：1、我业主委员会选聘重庆市仁德物业管理有限公司，通过了本小区专有面积过半及业主人数过半的表决，依法订立了物业服务合同；2、该公司按其物业服务合同的约定，履行了合同义务。2015年6月1日，该公司在本小区张贴此次被起诉业主欠物业费名单，予以催收。本次起诉前，2016年5月10日，通过国内邮政挂号函予以物业费的催收；3、该小区业主缴费率达95%左右，存在极少数业主未交物业服务费的现象。”庭审时，原告主动将违约金调整为从2016年11月起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止。以上事实，有物业服务合同、社区居委会证明、小区现场图片、当事人陈述在卷为凭，足以采信。本院认为：首先，针对本案，要理清被告所在小区居委会是否有权代行小区业委会职责。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，被告所在小区业委会已解散，新的业主委员会尚未产生，该小区所在居委会得到了所在街道办事处的指定，因此，被告所在小区居委会有权代行小区业委会职责。其次，针对本案，还要明确小区业委会是否有权代替小区业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业委会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。综上，本案中，被告所在小区银燕社区居委会是在小区无业委会的情况下，且在街道办事处的指导下，代行业委会职责，符合相关规定，原告物管公司与被告所在小区居委会所签订的物业服务合同合法有效，原告按该合同提供相应服务，并要求被告支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。现被告无正当理由未出庭应诉，视为对自己诉讼权利的放弃，故对原告要求被告缴纳物管费的诉求，本院予以支持。对于原告提出的违约金问题。本院认为：双方所签订的物业服务合同所约定违约金为日千分之五，此约定过高，庭审时，原告自愿将计算标准调整为从2016年11月起按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄晓东、唐芳燕于本判决生效后十日内给付原告重庆市仁德物业管理有限公司2015年3月至2016年10月期间物管费2677.18元及违约金（以物管费2677.18元为基数，从2016年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；二、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告黄晓东、唐芳燕承担（此款原告已预交，被告在支付前述费用时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 长 何 嵘人民陪审员 钟 俊人民陪审员 汤世炎二〇一七年十月二十二日书 记 员 向 露 来自：