（2017）苏0303民初4295号
裁判日期: 2017-10-22
公开日期: 2018-04-08
案件名称
臧辉与张洪泉、朱荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
臧辉,张洪泉,朱荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初4295号原告：臧辉，男，1977年9月30日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：沈明奎，江苏彭城律师事务所律师。被告：张洪泉，男，1972年2月12日生，汉族，住江苏省睢宁县。被告：朱荣，女，1974年2月13日生，汉族，住江苏省睢宁县。二被告共同委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。原告臧辉与被告张洪泉、朱荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧辉及其委托诉讼代理人沈明奎，被告张洪泉及二被告共同委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金20万元、赔偿评估费损失2550元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月27日，原、被告签订《二手房转让协议》，约定被告将其所有的位于徐州市雍景新城36栋1单元703室的房屋出售与原告。合同签订后，原告向被告支付购房定金10万元，双方约定应于房产证办理完毕后60日内至产权处办理产权过户手续。但随着房价的不断上涨，被告明确拒绝履行合同义务，致合同目的无法实现。故为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告张洪泉辩称，双方签订《二手房转让协议》后，于2017年7月13日至徐州市房产交易中心办理产权产易手续，但经交易中心工作人员告知，涉案房屋不具备上市交易条件，不予办理交易手续。因此，被告在合同履行过程中已尽相应义务，不存在任何违约行为。因为涉案房产无法完成交易，双方遂于7月13日口头达成解约协议，由被告退还定金、收回房屋钥匙。2017年7月17日，被告再次短信通知原告，因限购政策无法实现交易，要求其尽快领取定金，但原告怠于取回定金，应当视为放弃定金的取回权。综上，原告要求被告双倍返还定金并赔偿损失无事实及法律依据。被告朱荣辩称，对于双方签订的二手房买卖协议予以认可，但该协议未能履行的原因并非原告主张的房价上涨，而是限售政策的施行，且原告对此亦是明知的。因此，双方对于协议的无法履行均无责任，按照约定被告仅应返还定金。被告张洪泉及时向原告履行了通知义务，但原告未按约办理解除协议、领取定金事宜，被告对此并不存在过错，故原告主张双倍返还定金与事实不符，其主张的评估费亦无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年5月27日，被告张洪泉、朱荣（售房人，甲方）与臧辉（买房人，乙方）签订《二手房转让协议》，约定甲方将其所有的位于雍景新城36栋1单元703室的房屋（房产证号：32××09）出售与乙方，房屋建筑面积129.01平方米，总价为112万元。合同第四条约定：乙方同意签订本合同时向甲方支付人民币10万元作为购房定金，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；第五条约定：甲方拒绝履行该协议另签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；第七条约定：双方同意，在本合同生效且甲方房产证办理完成后60日内，双方均需积极配合办理该房屋的土地、使用权等相关的变更手续，最后共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋所有权证》后终结协议；第十条约定：因政策不可抗力造成本合同无法履行的，甲方应在三个工作日内返还乙方所交定金。上述合同签订后，臧辉向张洪泉支付购房定金10万元。为原告办理商业贷款需要，被告将涉案房屋产权证复印件交与评估公司，原告为此支出评估费2550元。2017年7月10日，被告要求原告全额支付房款，在原告同意的情况下，双方于2017年7月13日预约至不动产交易中心办理网签及其他交易手续，但并未办理成功。被告主张在无法完成交易的情况下，双方口头达成了解约协议，但并未提供相应的证据予以证实。2017年7月17日，被告向原告发出短信通知，载明因限售政策规定，正式解除双方的转让协议，要求原告两日内办理解除及定金退回等事宜，原告并未予以明确回复亦未办理定金领取手续。2017年7月20日，原告向被告发出《房屋交易通知书》，载明涉案房屋具备相应的上市交易条件，要求被告继续履行合同，并于7月24日前至产权处办理房屋过户等事宜。被告接到该通知后于7月22日再次通知原告，因房屋限售政策无法完成交易，双方的房屋转让协议已经解除。2017年8月1日，原告短信通知被告，因被告拒绝继续履行合同，要求解除双方的房屋转让协议并赔偿损失。另查明，2017年5月31日，徐州市人民政府发布徐政发（2017）33号《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，第6条规定“设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。该意见自2017年6月1日起实施。再查明，被告自认其户籍已于2017年6月份迁至徐州市，且在徐州市区仅××套住房即涉案房屋，其于2017年5月24日办理了该房屋的《不动产权证书》。本院认为，原、被告签订的《二手房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的相关规定，故双方当事人均应恪守合同约定履行各自的义务。上述协议签订后，原告已按约支付购房定金10万元，在合同履行过程中，并不存在任何违约情形。被告在合同履行过程中，前期积极配合原告至徐州市不动产交易中心办理网签及交易手续，在办理未果的情况下，以其出售的房屋属于徐州市人民政府发布的意见规定的限制交易对象，合同目的无法实现为由向原告主张解除合同。对此，本院认为，徐州市人民政府发布的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》规定“在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。本案中，被告的户籍已迁至徐州市，且在市区范围内仅拥有一套住房即涉案房屋，故依据上述文件规定，涉案房屋并不属于限制交易的对象，可以正常进行交易。因此，被告并不享有法定的合同解除权，在其未举证证明原告明确表示同意解除合同的情况下，被告向原告主张解除合同并不产生合同解除的法律效力。且原告于2017年7月20日向被告发出了《房屋交易通知书》要求被告继续履行合同，被告应当继续履行合同义务，但其再次明确表明不再履行合同主要义务，故其行为已构成根本违约，因此，原告要求被告双倍返还定金20万元与法有据，本院依法予以支持。因被告的根本违约行为导致涉案合同解除，而原告为履行合同支出评估费2550元，故该损失应由被告予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告张洪泉、朱荣向原告臧辉双倍返还定金200000元、赔偿损失2550元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告负担1144元，由二被告共同负担4056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王若倩人民陪审员 金 平人民陪审员 崔永生二〇一七年十月二十二日书 记 员 闫怡辰 来源：百度搜索“”