（2017）沪0113民初15549号
裁判日期: 2017-10-21
公开日期: 2017-11-28
案件名称
丁小虎与苏家明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁小虎,苏家明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初15549号原告：丁小虎，男，1997年10月21日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市，现住上海市宝山区。被告：苏家明，女，1965年11月4日生，汉族，住所地上海市宝山区。委托诉讼代理人：张海吾，男，1976年9月8日生，汉族，户籍地江苏省。原告丁小虎与被告苏家明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，被告苏家明于次日收到民事起诉状副本。本院依法适用简易程序，并于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告丁小虎、被告苏家明及其委托诉讼代理人张海吾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁小虎向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》，由被告将系争房屋返还给原告；2、被告支付原告拖欠的房屋租金，从2017年的6月起计算至被告返还房屋时止。事实与理由：2017年3月1日，双方就位于上海市泗塘三村XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定被告所承租房屋仅为居家所用，不得进行任何违法活动。但被告将该房屋作为非法棋牌室使用，导致投诉。同年4月9日，原告向被告发出催告函。被告从2017年6月起拖欠租金不付。原告认为，被告的行为已经构成违约，故提出上述请求。被告苏家明辩称，不同意原告的诉讼请求。被告借房屋的用途是为了退休工人的打牌娱乐用的，当时双方有口头协议，原告也是同意的。合同上写居住用途，是为了规避法律风险。因原告提起诉讼，被告未支付6月份之后的租金。本院经审理查明下列事实：2017年3月1日，甲方(出租方)丁小虎与乙方(承租方)苏家明就位于上海市泗塘三村XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，乙方所租房屋仅为居家所用，不得进行任何违法活动，否则后果自负；租期自2017年3月3日起至2018年3月2日止；租金每月2,550元，租房保证金2,500元，付款方式：每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前七天支付；租房保证金作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期限内发生的基本费用，包括房租等扣除清算后，一次性不计利息退回乙方；合同第七条规定了甲方的义务，合同第八条规定了乙方的义务，该条款约定了甲方按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用等；合同第十一条约定，在租期不得扰民、不得吵闹，不然算违约；合同另约定了房屋配置，由原告提供电视机、冰箱、洗衣机、热水器、煤气灶、油烟机、空调等设备。当日，苏家明支付丁小虎房租7,650元、保证金2,500元。次日，丁小虎将系争房屋交付给苏家明。苏家明将系争房屋用于经营棋牌室。同年4月9日，丁小虎向苏家明寄送《催告函》，认为苏家明擅自改变了房屋用途，要求其进行整改，否则，将单方解除合同，收回房屋，追究违约责任。之后，苏家明未支付房租。苏家明现仍将系争房屋用于经营棋牌室。审理中，被告苏家明主张双方存有口头协议，原告同意被告将系争房屋用于经营棋牌室，且被告在本市有其他房产用于自住，向本院提供了登记权利人为苏家明等人的二套房屋《上海市房地产权证》证书。针对被告提供的证据，原告认为，对证据的真实性无异议，但不能证明其租房目的。本院认为，原告丁小虎与被告苏家明之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，双方当事人之间主要的争议焦点：被告苏家明将承租的房屋用于经营棋牌室的行为是否违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定。关于被告苏家明主张双方存有口头协议，原告丁小虎同意其将系争房屋用于经营棋牌室一节，原告对被告该节主张予以了否认，根据证据规则的有关规定，被告苏家明就其主张有责任向本院提供证据予以证明。现被告所提供的二份《上海市房地产权证》证书尚不足以证明其主张，鉴于被告举证不能，本院对其上述主张难以采信。根据合同约定，被告所承租房屋仅为居家所用，现被告将系争房屋用于经营棋牌室，违反了双方租赁合同的约定。被告在原告催告整改后，仍不改正。另外，被告除支付了首期租金外，未支付已经到期的租金，期间虽有被告提起诉讼的原因，但不能当然免除其应尽的支付义务。鉴于被告苏家明存在违约行为，原告丁小虎要求确认解除房屋租赁合同的主张，本院予以支持。2017年8月30日被告苏家明收到起诉状副本，双方之间的租赁合同就此解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。合同关系既已解除，被告苏家明应搬离系争房屋，将房屋返还给原告，并支付拖欠的租金及租赁合同解除后的房屋使用费，房屋使用费可以参照合同约定的租金标准计算。原告丁小虎相应的请求，于法不悖，也予支持。至于保证金2,500元,原告丁小虎主张折抵房屋租金,该主张与合同约定相符,本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原告丁小虎与被告苏家明就坐落于上海市泗塘三村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告苏家明于本判决生效之日起十日内搬离并向原告丁小虎返还上海市泗塘三村XXX号XXX室房屋；三、被告苏家明于本判决生效之日起十日内支付原告丁小虎房屋租金及房屋使用费(计算方法为：从2017年6月3日起至实际返还之日止，按每月2,550元标准计算，被告支付的保证金2,500元折抵房屋租金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告苏家明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 俞蔚明二〇一七年十月二十一日书记员 黄晓雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”