（2017）鲁02民终8232号
裁判日期: 2017-10-21
公开日期: 2018-02-24
案件名称
青岛市李沧区工艺木器制品厂、青岛九合汽车维修有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛市李沧区工艺木器制品厂,青岛九合汽车维修有限公司,青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会,庄仕仲
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8232号上诉人（原审被告）：青岛市李沧区工艺木器制品厂。投资人：吕思森，厂长。委托诉讼代理人：戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：青岛九合汽车维修有限公司。法定代表人：庄仕卫，职务经理。委托诉讼代理人：綦松涛，山东加舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔鹏，山东加舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会。负责人：苏旭世，主任。委托诉讼代理人：朱敬良，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东元鼎律师事务所律师。原审被告：庄仕仲。委托诉讼代理人：綦松涛，山东加舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔鹏，山东加舜律师事务所律师。上诉人青岛市李沧区工艺木器制品厂（以下简称木器厂）、上诉人青岛九合汽车维修有限公司（以下简称九合公司）因与被上诉人青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会（以下简称苏家社区）、原审被告庄仕仲土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人木器厂的委托诉讼代理人戴志坚，上诉人九合公司的委托诉讼代理人綦松涛、崔鹏，被上诉人苏家社区的委托诉讼代理人朱敬良，原审被告庄仕仲的委托诉讼代理人綦松涛、崔鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。木器厂上诉请求：依法撤销一审判决第二项，驳回被上诉人对上诉人的起诉或诉讼请求，上诉案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审案由为土地租赁合同，但上诉人的第一条诉请系租赁合同转租的法律关系，第二条诉请系拆迁合同引起的法律关系，一审判决处理了两种完全不同的法律关系显属不当。且上诉人与被上诉人签订的《企业拆迁补偿协议书》属于社区自治拆迁的范围，不属于人民法院审理范围。二、一审已经查明上诉人与被上诉人的租赁合同已过租赁期限，上诉人已交付了涉案土地，一审被告和上诉人的租赁协议也已过期限，因此一审被告和第三人占用涉案土地的行为与上诉人无关。三、一审查明的被上诉人尚欠上诉人拆迁补偿款180万元系用于上诉人和一审被告商定900平方米拆迁补偿事宜及其他经济往来的款项，被上诉人早已明知上诉人转让900平方米厂房给一审被告的这一事实，并认可转租行为有效。九合公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的起诉或诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人承担腾房的法律责任，并无事实及法律依据。1、木器厂法定代表人与庄仕仲签订协议书，将涉案厂房以30万元价格转让给上诉人，系买卖行为（转让）而非转租行为，且买卖（转让）行为合法有效。2、本案案由系土地租赁纠纷，一审法院判决上诉人承担迁出、交付涉案厂房的法律责任，属于适用法律错误。3、针对一审第一被告的腾退诉请系属合同纠纷，而针对上诉人的腾退诉请则属于侵权纠纷，二者属于不同的法律关系，不应在本案中一并审理。二、一审法院在上诉人未得到合法补偿的情况下，判决上诉人承担迁出、交付涉案厂房的法律责任，显失公平。三、一审法院判决由上诉人承担本案诉讼费用无法律依据。苏家社区答辩称，木器厂与庄仕仲之间系转租合同，并非转让合同。该转租合同并未经苏家社区同意，因此该合同无效。另，无论转租合同是否有效，该合同应于2016年7月2日到期，因此九合公司占用涉案土地并无合法依据。苏家社区要求木器厂承担违约责任，并要求九合公司腾空房屋并无不当。庄仕仲答辩称，同意九合公司的上诉意见及事实理由。苏家社区向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告木器厂、第三人九合公司立即腾退被告木器厂租赁原告所有的位于九水东路253号面积为39.7亩的南侧厂房；2、判令被告木器厂承担违约责任，赔偿原告经济损失200万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原青岛市崂山区工艺木器制品厂因名称变更，更名为青岛市李沧区工艺木器制品厂；原青岛市崂山区李村镇苏家村民委员会变更名称为青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会，现其权利义务由原告苏家社区继受。1993年1月1日，青岛市崂山区李村镇苏家村民委员会为甲方、被告木器厂作为乙方签订《承包合同》，并经崂山区公证处公证，合同约定，甲方将集体企业“青岛市崂山区苏东发展实业公司”承包给乙方经营管理，公司占地面积39.7亩，承包期30年，自1993年1月1日起至2022年12月31日止，分三阶段交承包费。随后，青岛市崂山区李村镇苏家村民委员会将39.7亩土地交付被告木器厂使用。1996年7月3日，青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会为甲方与作为乙方的被告木器厂签订《租赁合同》，并经青岛市李沧区公证处公证。合同约定，甲方将39.7亩窑场非耕地连同165KW变压器租给乙方使用，土地租赁期限为30年，自1993年1月1日起至2022年12月31日止，租赁费分三阶段计算交纳。租赁期满，乙方投资的建筑物（厂房、车间、院墙）和甲方的变压器归甲方，其他一切归乙方。租赁期间如遇国家征用，所有地上部分补偿归乙方所有，土地、变压器补偿归甲方所有。甲乙双方于1993年1月1日签订的承包合同自新的租赁合同签字之日起废止，原告与被告木器厂双方履行土地租赁合同期间，被告木器厂依约支付租金并在涉案土地上建有部分房屋，房屋为无证房。2008年3月27日，被告木器厂的法定代表人吕思森（甲方）与被告庄仕仲（乙方）签订《协议书》一份，约定的主要内容为：一、厂房位置：位于苏家村、建筑面积约900平方米，二、转让价格及使用期限：乙方支付甲方30万元，甲方将该厂房的租赁使用权交由乙方，期限为甲方与苏家村委签订的使用权期限（2007年1月1日至2022年12月12日），三、其他：甲方承诺协调苏家村委同意并认可甲、乙双方达成的协议书，甲方承诺与乙方签订本协议之日起十五日内，将其与苏家村委签订的租赁使用权协议的名字变更为乙方，如不能更改，甲方承诺虽以甲方名义但乙方使用该厂房期间因拆迁等所涉及的拆迁补偿费、经营性性补偿等收益均归乙方所有，甲方承诺全力配合乙方办理相关手续。协议签订后，庄仕仲支付了30万元，被告木器厂将合同约定的厂房交付庄仕仲，被告木器厂未办理将其与苏家村所签订合同中的承租使用权人变更为庄仕仲的更名手续。被告庄仕仲主张原告对上述厂房转让知情，原告不予认可并称其于本案诉讼期间得知该转让事项。被告庄仕仲对其上述主张未提交证据证实。2015年1月23日，原告作为甲方、木器厂（吕思森）为乙方签订《企业拆迁补偿协议书》，约定，现甲、乙双方同意解除1993年1月1日签订的《土地租赁协议书》。双方同意核算乙方已交纳土地租赁费，多退少补，本协议签订时一次性核算完毕。地上建筑物、附着物补偿费标准按青政发[2004]25号文件及苏家社区非住宅拆迁方案等规定，经评估所评估确定，总补偿费11831630元，鉴于签订本协议前，大部分地上附着物已经拆除，乙方须在2015年2月8日前将剩余未拆迁房屋搬迁腾房，由社区组织统一拆除。付款方式。1、本协议签订当日，甲方付给乙方补偿费10031630元，因甲方已于2012年预支给乙方200万元，故甲方本次再支付乙方8031630元即可；2、乙方在规定时间内搬迁腾房并交出土地，甲方在接收土地3日内将剩余补偿费即180万元，一次性支付给乙方。违约责任，本协议签订后，如乙方未在2015年2月8日前搬迁腾房，每逾期一日，乙方按甲方已支付费用总额的1%向甲方支付逾期腾房违约金。原告依协议支付给被告木器厂10031630元后，被告木器厂未能于约定期限将其已交付给被告庄仕仲的厂房腾退给原告。被告木器厂、被告庄仕仲及第三人九合公司均认可，第三人九合公司经被告庄仕仲许可，实际占有使用该厂房。第三人九合公司称，现厂房经翻建面积已达1400余平方米，但未提交有效证据证实。一审法院认为，1996年7月3日，青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会与被告木器厂重新明确双方的权利义务关系为土地租赁关系，并重新就涉案土地签订《租赁合同》，该《租赁合同》依法成立，且租赁期限20年之内的合同合法有效，租赁期限超出20年的部分，因违反法律强制性规定而无效。也即，自2013年1月1日起，因20年租赁期届满，双方转为不定期租赁合同关系。2015年1月23日原、被告双方因达成《企业拆迁补偿协议书》终止租赁合同关系，该企业拆迁补偿协议有效，自协议签订之日双方租赁合同关系解除，双方应依协议全面履行各自义务。被告木器厂与原告履行土地租赁合同期间，将涉案土地上的部分自建厂房租赁给被告庄仕仲，被告庄仕仲及涉案厂房的实际占用人第三人九合公司虽主张原告知晓该转租行为并许可，但未提交证据证明，一审法院不予采信，一审法院认定被告木器厂转租其承租土地上部分无证厂房未经出租人原告同意。原告与被告木器厂关于39.7亩土地租赁合同关系已解除，原告已按《企业拆迁补偿协议书》的约定支付被告木器厂拆迁补偿款10031630元，被告木器厂亦应按协议约定于2015年2月8日前搬迁腾房，并向原告交付39.7亩租赁土地。第三人九合公司基于被告庄仕仲与被告木器厂的转租协议占有、使用39.7亩土地上的部分厂房，但上述转租协议未征得原告许可且原告并不知晓，被告木器厂亦承诺于2015年2月8日前搬迁腾房、交付土地，因此，第三人九合公司继续占有涉案房屋及土地并无合理依据，第三人应迁出所占有的涉案厂房及土地，并将上述厂房及土地返还原告。第三人九合公司、被告庄仕仲、被告木器厂之间关于厂房的租赁关系与本案非同一法律关系，第三人与被告之间可就上述转租行为产生的纠纷另行主张权利。原告与被告木器厂在补偿协议中约定，被告木器厂在2015年2月8日前将剩余未拆迁房屋搬迁腾房，如木器厂未在2015年2月8日前搬迁腾房，每逾期一日，由被告木器厂按原告已支付费用总额的1%向原告支付逾期腾房违约金。被告木器厂未履行将第三人九合公司所占用的厂房及土地交付原告之义务，属违约行为，应承担违约责任。由于协议约定的违约金过高，一审法院酌情调整为自2015年2月8日起至判决生效之日止按已付款10031630元的同期贷款利率计算逾期交付土地上厂房及土地的违约金，原告请求合理部分，一审法院予以采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、第三人青岛九合汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内迁出青岛市李沧区九水东路253号（39.7亩土地上的）厂房，并将厂房及厂房所附属的土地交付给原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会。二、被告青岛市李沧区工艺木器制品厂于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会逾期交付厂房及厂房所座落土地的违约金（以已付款10031630元为本金，自2015年2月8日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）。三、驳回原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告青岛市李沧区工艺木器制品厂未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元（原告已预交），由被告青岛市李沧区工艺木器制品厂、第三人青岛九合汽车维修有限公司各负担11400元。被告青岛市李沧区工艺木器制品厂、第三人青岛九合汽车维修有限公司于本判决生效之日起10日内各分别支付原告11400元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。本院认为，苏家社区与木器厂所签订的《企业拆迁补偿协议书》系出于双方真实意思表示，该协议合法有效，双方均应依照协议履行义务。现涉案厂房及土地并未清空，且九合公司系基于其与木器厂之合同而占用使用该厂房、土地，故，木器厂理应按照协议约定向苏家社区支付逾期腾房违约金。一审对此认定正确，本院予以维持。关于九合公司与木器厂合同的问题，本院认为，虽双方均主张该合同已经苏家社区同意，但皆未能提交有效证据予以证明，本院不予认可。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，一审法院判决九合公司迁出涉案厂房，交付厂房及所附属的土地，有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人青岛市李沧区工艺木器制品厂、上诉人青岛九合汽车维修有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人青岛市李沧区工艺木器制品厂负担8800元、上诉人青岛九合汽车维修有限公司负担14000元。本判决为终审判决。审判长 秦艳华审判员 于瑞军审判员 尤志春二〇一七年十月二十一日书记员 侯小凡 关注公众号“”