（2017）皖10民终558号
裁判日期: 2017-10-21
公开日期: 2017-11-08
案件名称
杜国平、程武妹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省黄山市中级人民法院
所属地区
安徽省黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜国平,程武妹,杜小平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终558号上诉人（原审被告）：杜国平，男，1957年10月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程武妹，女，1973年6月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。原审第三人：杜小平，男，1962年3月3日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。上诉人杜国平因与被上诉人程武妹、原审第三人杜小平房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2017年7月3日作出的（2017）皖1002民初1084号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人杜国平的委托诉讼代理人李重光、吴雯麒，被上诉人程武妹的委托诉讼代理人程东风，原审第三人杜小平的委托诉讼代理人李重光、吴雯麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜国平上诉请求：1、撤销原审判决,改判驳回程武妹的诉讼请求。2、诉讼费用由程武妹承担。事实理由：房屋买卖居间合同不能履行的原因是程武妹实际无法履行房屋买卖居间合同约定的内容。房屋买卖居间合同约定的首付款66万元中27万元以提取公积金账户余额支付，而提取公积金账户余额必须待公积金贷款审批通过后才能办理，因此，该27万元的首付款实质上变成了尾款，已不属于首付款性质。中介方出庭作证时也明确表示，在正式的房屋买卖合同中，房屋总价如果写成106万元则无法获得40万元贷款也无法提取公积金账户的余额。因此，最终买卖合同未能签署，并非杜国平反悔所致。程武妹要求杜国平承担违约责任于法无据。程武妹辩称：杜国平无证据证明程武妹存在拒绝支付购房款的行为。杜国平拒绝与程武妹签订存量房买卖合同构成违约。一审判决认定事实清楚，对杜国平的上诉请求应当予以驳回。杜小平述称：程武妹、中介公司在签订三方房屋买卖居间合同时都没有告知签订正式的存量房买卖合同需要做低房价。所以做低房价属于新的要约。杜国平提出的补充条件，程武妹和中介方始终未予答复。程武妹向一审法院起诉请求：一、判令杜国平双倍返还定金5万元；二、杜国平负担诉讼费用。原审法院审理查明：杜国平与杜小平系兄弟关系。坐落于屯溪区××城北区××室产权人为杜国平。2017年3月11日，杜小平以杜国平代理人身份作为甲方（卖方）与程武妹作为乙方（买方）及嘉裕房产、悦家房产作为丙方（中介方）签订房屋买卖居间合同，合同载明：甲方自愿将坐落于屯溪区江南新城红枫苑7幢103室房屋转让，房屋总价款1060000元。合同签订当日，乙方即向甲方支付购房定金5万元，甲、乙双方约定于2017年4月30日前办理房产委托公证或者买卖公证手续。本合同签订后，如乙方中途违约，无权要求甲方返还定金，如甲方中途违约，应在违约之日起3日内双倍返还定金给乙方。经双方商定，该房款按下列方式支付：公积金贷款，甲乙双方同意2017年不动产证办好当日前支付首付款66万元（其中27万元整从公积金余额中提取支付）（含定金）；余款40万元通过银行按揭。甲、乙双方约定款清后壹星期内将该房交付给乙方。甲、乙双方协商同意如乙方公积金不能提取或不能贷款，甲方同意退还乙方定金，合同解除，双方免责。合同签订时，关于总房款106万元支付的问题，双方约定主要通过公积金提取及贷款予以解决，其中66万元首付款中，程武妹支付现金39万元，另27万元从公积金余额中提取支付，余款40万元仍通过公积金贷款解决。合同签订时，杜小平在甲方栏签字，程武妹在乙方栏签字，黄山市屯溪区嘉裕房产信息咨询服务中心在中介方栏加盖了公章，黄山市屯溪区悦家房产信息咨询服务中心实际经营者梅丽纹在中介方栏签字。同日，程武妹按合同约定向杜小平支付了定金5万元。杜小平在房屋买卖居间合同背面写下了收条，收条载明：收到程武妹购买江南新城红枫苑7幢103室房屋定金5万元。2017年3月27日，杜国平在收条上签字。嗣后，双方在磋商签订存量房买卖合同中，对通过公积金贷款及提取付款和办理过户手续先后问题产生争议。杜国平不同意通过公积金贷款及提取余额方式支付购房款的原方案，并提出房屋一次性付款降价2万元或者让中介公司或第三方进行担保的方案，坚持要求收到房屋全款后再予办理过户手续，由于双方协商未果，杜国平不同意出售房屋，并于2017年4月1日退还了程武妹定金5万元。为此，程武妹于2017年4月12日提起诉讼。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。杜小平受杜国平委托与程武妹签订房屋买卖居间合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规得强制性规定，合法有效。杜国平抗辩称杜小平签订房屋买卖居间合同未经过其授权委托，但从杜国平之后在房屋买卖居间合同背面收条上补签字的行为及其与房屋中介公司的聊天记录反映，杜国平对杜小平签订房屋买卖居间合同及收取定金的行为是明知且无异议的，应视为杜国平对杜小平代理行为的认可。故对杜国平的该抗辩意见不予以采纳。双方在房屋买卖居间合同中对购房款、定金、房款支付方式、房屋交付时间及违约责任等均进行了明确约定，且在合同签订时，双方对支付现金39万元，其余款项通过公积金贷款或提取方式予以解决的房款支付方式均无异议。现杜国平抗辩认为合同未予履行的原因系程武妹提出先过户再付款，且程武妹无法通过公积金贷款支付购房款，故杜国平拒绝出售房产并退还了定金。但杜国平仅提交了其与房产中介的微信聊天记录及公积金提取办理指南，而聊天记录及提取指南不能证明存在因程武妹违反规定无法提取公积金导致合同不能履行的事实，故杜国平抗辩意见不能成立。双方在合同签订后，杜国平对通过公积金提取及公积金贷款的方式支付房款的方案反悔，不同意在过户后通过公积金贷款方式解决房款，拒绝与程武妹签订存量房买卖合同、办理房屋买卖公证手续，构成违约。同时，杜国平未能举证证明程武妹存在拒绝支付购房款的违约行为，故杜国平应按合同约定承担违约责任。依据房屋买卖居间合同的约定，卖方中途违约，应在违约之日起3日内双倍返还定金给买方。因杜国平已退还程武妹所支付的5万元定金，故杜国平仍应返还程武妹定金5万元。综上，程武妹的诉请符合法律规定，依法应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：杜国平于判决生效之日起十五日内双倍返还程武妹购房定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由杜国平负担。二审庭审中，程武妹的特别授权诉讼代理人程东风陈述，案涉房屋为程武妹及其丈夫所购买的第二套房，程武妹本人没有缴存公积金，程武妹的丈夫缴存了公积金。根据黄山市住房公积金管理中心的规定，因购买二手房提取公积金应当提交房地产权证、销售不动产发票、契税发票。根据黄山市住建委、××财政局、××房管局、××中心支行、黄山市公积金中心黄建（2017）1号关于适度调整住房公积金使用政策的通知的规定，缴存职工家庭首次申请住房公积金贷款，单方符合贷款条件的，最高限额为35万元。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。本院认为，案涉房屋买卖居间合同约定，首付款中的27万元从买方的公积金余额中提取支付，但是，根据黄山市提取住房公积金的相关政策，购买二手房的公积金缴存职工，必须在取得房屋权属证书后才具备提取住房公积金的条件。因此，该27万元从政策规定的可提取的时间上无法满足成为首付款的条件。此外，根据黄山市公积金贷款的限额规定，单方符合贷款条件的，最高贷款限额为35万元。由于程武妹未缴存公积金，案涉房屋买卖居间合同所约定的40万元公积金贷款已超出了程武妹家庭可贷数额的上限。鉴于案涉房屋买卖居间合同就购房款支付方式所作的约定存在以上不符合黄山市公积金贷款政策的情形，据此签订存量房买卖合同必然存在重大的履行风险。由于程武妹、杜国平未能协商一致变更购房款的支付方式以消除履行风险，在此情况下，杜国平未与程武妹签订存量房买卖合同不构成违约。综上所述，上诉人杜国平的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1084号民事判决；二、驳回程武妹的诉讼请求。一审案件受理费525元，由程武妹负担。二审案件受理费1050元，由程武妹负担。本判决为终审判决。审判长 吴林丹审判员 胡泽萍审判员 戴东辉二〇一七年十月二十一日书记员 孙 思附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”