（2017）浙0681民初12282号
裁判日期: 2017-10-21
公开日期: 2018-06-06
案件名称
陈海云、朱义伟等与浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈海云,朱义伟,浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初12282号原告：陈海云，男，1969年6月14日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。原告：朱义伟，女，1968年9月24日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托诉讼代理人：杨伟德，浙江龙山律师事务所律师。被告：浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道苎萝东路195号祥生新世纪广场祥生商贸综合楼十四层。法定代表人：陈国祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李少军，浙江浣纱律师事务所律师。原告陈海云、朱义伟与被告浙江诸暨祥生宏宇房地产开发有限公司（以下简称“祥生公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告朱义伟及原告陈海云、朱义伟的委托诉讼代理人杨伟德、被告祥生公司的委托诉讼代理人李少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海云、朱义伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告因擅自改变容积率赔偿原告损失46169.91元；2、判令被告履行交房义务，支付自2015年7月1日起至被告实际交房日止按每日万分之三计算的违约金；3、判令被告支付因擅自改变小区外观、降低小区品质的赔偿金50000元。事实和理由：2013年5月6日，原告陈海云、朱义伟与被告祥生公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的祥生城市之星花园1幢1单元402室的商品房一套，面积为133.56平方米，价格为每平方米8777.55元，包括车位、储藏室在内的总价为1369580元。合同订立后，原告依约付清了全部款项。2015年6月30日，被告通知交房，原告前往验房时，发现被告未提供交房所需全部资料，而且房屋出现多处质量问题，小区规划也被擅自调整，与原告购房时的楼书及沙盘严重不符，后还了解到被告擅自增加小区容积率，损害了业主利益。原告不得不拒绝收房，要求被告进行整改及赔偿业主相关损失，但被告一直未予以履行。原告认为，被告擅自提高小区容积率不仅严重影响了小区业主的居住环境，还挤占了小区的公共空间，极大的损害了小区业主的合法利益。同时，被告擅自改变规划设计，将原来的凯旋门等公共建筑拆除改成一般的门卫室，使得高档法式小区变成毫无特色的一般楼盘，一方面降低了小区的品质，使得业主房子的价值大为降低，另一方面，由于公共部分建筑物属于全体业主共有，被告要改变规划设计必须征得全体业主的同意。现被告的行为侵害了全体业主利益，违反了《中华人民共和国物权法》，理应承担赔偿责任。祥生公司辩称，1、针对第一项诉讼请求，没有事实和法律依据。涉案小区的规划建筑面积是182329.24平方米，实际建筑面积是182729.93平方米（该面积已减去开闭所125.40平方米的面积），规划建筑面积与实际建筑面积的误差为400.69平方米，该误差属于合理范围；2、对于第二项诉讼请求，被告项目已在2015年6月30日前竣工验收合格，被告曾多次要求原告办理交付房屋及办理产权证的手续，但原告至今未来办理，根据合同约定，原告没有按照约定办理交接手续，视为出卖人已经交付，原告主张的逾期交房违约责任无事实和法律依据；3、针对第三项诉讼请求，该项请求已被（2017）浙06民终2101号民事判决书确定不构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证实其主张向本院提供下列证据材料：1、浙江省商品房买卖合同1份；2、销售不动产统一发票2份；3、规划图纸1份；4、浙江政务服务网下载的诸暨市祥生宏宇房地产开发有限公司违法建设案文档信息1份；5、诸暨市建筑工程竣工测量报告1份；6、浙江省建设工程规划核实确认书1份；7、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》1份；8、关于印发《绍兴市规划局关于建筑工程有关规划技术指标计算的暂行规定》的通知1份；9、关于城市之星退房的通知、快递单各1份；被告为证实其抗辩主张向本院提供下列证据材料：10、建设工程规划许可证（副本）1份；11、诸暨市城市之星实测绘面积汇总表1份；12、浙江省建设工程规划核实确认书1份；13、建设工程规划许可证1份；14、经营性用地项目开发管理联系单1份；15、诸暨市人民政府关于印发《诸暨市建设工程竣工规划核实管理办法的通知》1份；16、诸暨市城乡规划管理技术规定（试行）1份；17、诸暨市房屋建筑工程竣工验收备案表1份；18、建设工程竣工验收综合意见1份；19、建设工程消防验收意见书1份；20、城市之星花园交房通知书、通知书、办理产权通知及快递单若干；21、回复函件1份；22、绍兴市中级人民法院作出的（2017）浙06民终2101号民事判决书1份。当事人的质证意见及本院的分析认定如下：对原告提交的证据1到证据9，被告对真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。证据10、11、12、13、14、15、16，原告对真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。证据17、原告对其形式上的真实性不持异议，但是对内容的真实性有异议，认为：诸暨市城建档案馆意见一栏显示时间早于竣工验收备案表上的时间。本院对其真实性予以确认。至于被告提出的异议，本院认为，该异议不能否定其上记载的竣工验收时间，故该异议不成立。证据18，原告对形式上的真实性不持异议，但是认为公安消防意见一栏为空白。证据19，原告对其真实性不持异议。本院认为，结合证据18、19，虽然建设工程竣工验收综合意见中公安消防意见一栏为空白，但是原告亦提供了单独的建设工程消防验收意见书，可以证实被告已在2015年6月30日前取得了规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。证据20，原告对2015年6月15日的交房通知书及快递单真实性不持异议，但对于其余通知书并未收到。本院予以确认并在卷佐证。证据21、22，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审理查明，2013年9月24日，原告陈海云、朱义伟与被告祥生公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市外环东路西侧与苎萝东路交叉口西北侧城市夹层，价款总计1369580元，于签订合同当日支付首付款499580元，余款870000元于2013年10月10日前付清。被告应在2015年6月30日前将符合下列条件的商品房交付给原告：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的），具体为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。附件八补充协议约定建筑区划内的基础设施与公共配套建筑包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等位置、规模、数量，以政府相关部门及电力、煤气等企业最终确定为准，若建筑区划平面布局或模型、宣传资料等所示位置、规模、数量等与上述部门或企业最终确定的不一致的，除合同有特别约定之外，买受人对此表示充分理解，不构成出卖人违约。合同签订后，原告已全额支付购房款。2015年6月11日，城市之星花园小区通过城乡规划、公安消防、环保部门和城建档案综合验收，2015年6月16日竣工验收备案。2015年6月15日，被告以快递方式向原告寄送了交房通知书。原告认为，被告存在擅自改变容积率及擅自改变小区外观等情况而构成违约，故原告拒绝收房，并遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行合同义务。本案的争议焦点是：一、被告是否需要因改变容积率而赔偿原告损失；二、被告是否存在逾期交房的情形；三、被告是否存在擅自改变小区外观，降低小区品质的违约行为。对于争议焦点一，首先，容积率未纳入原、被告签订的商品房买卖合同约定的内容；另一方面，根据经营性用地项目开发管理联系单显示，规划许可指标容积率为2.5，规划核实后的容积率为2.505，虽然容积率提高属实，但原告未能举证证明该幅度已超过国家法律法规的强制性规定，且被告亦已取得涉案房产建设工程竣工验收备案证明。据此，原告要求被告赔偿因擅自改变容积率造成的损失46169.91元的诉请，于法无据，本院不予支持。对于争议焦点二，根据商品房买卖合同约定，被告应于2015年6月30日前将符合条件的商品房交付给原告。庭审中，被告提供了竣工验收备案表、建设工程竣工验收综合意见、建设工程消防验收意见书，其上显示2015年6月11日，城市之星花园小区通过城乡规划、公安消防、环保部门和城建档案综合验收，2015年6月16日竣工验收备案。可见，涉案房屋已于2015年6月16日具备合同约定的交房条件。同时，被告亦于2015年6月30日前通知原告办理交房手续。综上，被告不存在逾期交房的情形，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请不予支持。对于原告要求被告履行交房义务的诉请，因被告已在合同约定的交房日前向原告送达了交房通知书，且本案中亦已查明被告房屋符合交房条件，但原告在收到交房通知后未按交付通知规定的时间办理交接手续，根据双方商品房买卖合同第十一条“由于买受人的原因，买受人未按商品房交付通知规定的时间办理交接手续的，视为出卖人已经完成商品房交付义务”的约定，本案所涉商品房应视为已交付，原告要求被告履行交房义务的诉请不成立，本院不予支持。争议焦点三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告违反约定擅自改变小区外观，但其未能提供证据证明，故本院不予采信。原告要求被告支付赔偿金50000元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈海云、朱义伟的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8947元，依法减半收取4473.50元，由原告陈海云、朱义伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 徐怡燕二〇一七年十月二十一日书记员 钱 萍 来自：