(2017)粤5191民初280号
裁判日期: 2017-10-21
公开日期: 2017-11-24
案件名称
吴绍楷与潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
潮州市枫溪人民法院
所属地区
潮州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴绍楷,潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五十二条,第一百一十三条第一款;《中华人民共和国担保法》:第二条第一款;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二条
全文
广东省潮州市枫溪人民法院民 事 判 决 书(2017)粤5191民初280号原告:吴绍楷,男,汉族,1973年5月23日出生,住址广东省潮州市潮安区。委托代理人:冯洽文、丁有生,均系广东道洽律师事务所律师。被告:潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司,住所地广东省潮州市火车站南片(地块编号B7-8)综合楼,统一社会信用代码:91445100551674343C。法定代表人:李潮全,系该司总经理。委托代理人:黄林勤、廖泽钿,均系广东正冉律师事务所律师。原告吴绍楷诉被告潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年8月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告的委托代理人丁有生及被告的委托代理人黄林勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴绍楷向本院提出诉讼请求:一、解除原被告于2013年9月9日签订的《商铺预订协议书》(合同编号:573);二、判令被告双倍返还原告定金人民币400000元;三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:2013年9月9日,原告与被告签订《商铺预订协议书》(合同编号:573),向被告购买被告投资开发的位于潮州市××区新风路火车站右侧潮州国际陶瓷交易中心——中国瓷都会展中心内商铺。协议约定,原告所购买商铺位于会展中心二层H通道8号;使用面积为40.5平方米;价款为人民币137万元;付款方式为原告先付定金21万元,余款候办理银行按揭贷款;被告应于2016年8月底前将商铺交付原告使用。协议同时对商铺交付标准、双方权利义务的其他事项作了约定。协议签订之后,原告依约支付给被告20万元定金。但因该会展中心一直未能开工建设,且被告报建、预售等手续未完备,至今不能办理银行按揭手续,被告更没有按照约定期限将商铺建成并交付原告使用。2017年1月24日,被告向原告出具《退款承诺保证书》,承诺于2017年6月30日前退清原告已付的全部款项,如有违反,愿意按已付款项双倍返还。但承诺的还款期限届满,被告仍然没有履行还款义务,至今分文未还。根据法律规定及被告承诺,被告应双倍返还原告的已付定金。鉴此,为维护原告的合法权益,特向法院起诉。被告潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司辩称:被告投资建设的潮州国际陶瓷交易中心—中国瓷都·会展中心,是政府为了促进地区陶瓷产业经济发展而扶持的建设项目,当时的项目优待政策是允许先行建设后补办相关手续,故被告在与原告签订《商铺预订协议书》时尚未取得商品房预售许可证明。后因政府政策的变更等事由,被告至今尚未能取得商品房预售许可证明。对此,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”的规定,被告与原告之间所签订的《商铺预订协议书》因建设项目至今仍未取得商品房预售许可证明而无效。双方在协议书中约定的定金条款,属于担保合同,是从合同。根据《担保法》第二条第二款“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”及第五条“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。”的规定,在主合同无效的情况下,从合同也无效。因此,被告与原告签订的《商铺预订协议书》中约定的定金担保条款也是无效的,本案应以无效合同处理,原告请求双倍返还定金依法无据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院对于双方无异议的证据予以确认并在卷佐证,被告对原告提供的证据五退款承诺保证书的真实性无异议,但对关联性、合法性有异议,认为由于合同是无效合同,合同中对定金罚则的约定是属于主合同和从合同,由于预售合同无效,所以作为定金的担保合同也无效,被告在该保证书中所作出的承诺是基于之前的签约中对定金的约定而做出的承诺,该承诺也是由于定金合同的无效而无效的,因此该保证书不能作为认定原告请求赔偿损失的依据。对于被告的质证,本院予以认可。本院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”的规定,被告与原告之间所签订的《商铺预订协议书》因建设项目至今仍未取得商品房预售许可证明而无效,故原告请求解除双方签订的《商铺预订协议书》,本院予以支持。而双方在协议书中约定的定金条款,属于担保合同,是从合同。根据《中华人民共和国担保法》第二条第二款“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”及第五条“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。”的规定,在主合同无效的情况下,从合同也无效。因此,被告与原告签订的《商铺预订协议书》中约定的定金担保条款也是无效的,本案应以无效合同处理,原告请求双倍返还定金本院不予支持。而未取得商品房预售许可证明导致被告与原告之间所签订的《商铺预订协议书》无效的责任在于被告,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”之规定,被告除应付还定金外,还应承担逾期归还定金给原告造成的损失,损失的计算按银行同期贷款利率计自交付之日起至还款之日止,原告超过的请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,判决如下:一、解除原告吴绍楷与被告潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司于2013年9月9日签订的编号为573的《商铺预订协议书》;二、被告潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告吴绍楷定金人民币200000元及该款自2013年9月9日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3650元,由被告潮州市瓷都陶瓷中心市场有限公司负担,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。原告预交的受理费人民币3650元可向本院申请退款。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员 麦少鹏二〇一七年十月二十一日书记员 陈烁珊 来自