（2017）宁05民终641号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-08
案件名称
常磊与中卫四季鲜农产品批发市场物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常磊,中卫四季鲜农产品批发市场物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终641号上诉人（原审被告、反诉原告）：常磊，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中卫四季鲜农产品批发市场物业服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区宁钢大道西侧。法定代表人：桑小钰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘升旭，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人常磊因与被上诉人中卫四季鲜农产品批发市场物业服务有限公司（以下简称四季鲜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2017）宁0502民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人常磊与被上诉人四季鲜物业公司的委托代理人刘升旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人常磊上诉请求：1.撤销中卫市沙坡头区人民法院作出的（2017）宁0502民初1704号民事判决，依法改判；2.本案一、二审费用由四季鲜物业公司承担。事实及理由：一审法院认定双方之间的物业服务合同约定费用为2元每平米没有事实依据，四季鲜物业公司在常磊接受涉案房屋后并没有进行物业服务；常磊在一审时已经提出了反诉，一审法院并未进行审理；四季鲜物业公司诉其他业主物业服务合同纠纷案按照每平米1元计算，而本案按照每平米2元计算，同案不同判。被上诉人四季鲜物业公司辩称，常磊2015年与四季鲜物业公司签订服务协议，约定物业服务费为每平米每月2元，且常磊按合同约定的标准交清了2015年度的物业服务费，并未提出异议。被上诉人四季鲜物业公司向一审法院起诉请求：1.判令常磊支付欠付物业服务费4962元（自2016年1月1日至2016年12月31日），滞纳金1131.96元，共计6093.96元；2.本案诉讼费由常磊承担。上诉人常磊反诉请求：1.拆除安装在常磊楼顶上的广告牌，维修常磊的楼顶并对其质保，对引起相关楼顶问题进行无条件免费维修（拆除限期一天），并支付期间所得租金收入，赔偿2015年8月10日至2016年12月31日之间各项损失20000元。保留2017年1月1日至拆除之日的追偿权；2.清除常磊后窗外摆放的货物，限期一天。并赔偿期间由于阳光遮挡导致电费损失每天1元（2015年8月6日至2016年12月31日共512天）共计512元，视觉污染费及空气污染费5000元，合计5512元，并保留自2017年1月1日至清除之日的追偿权；3.对于超过限期未整改，请求支付每天100元的各项损失；4.请求判决（宁夏中卫四季鲜蔬菜交易批发市场物业管理服务协议）无效；5.本案反诉费由四季鲜物业公司承担。一审法院查明事实：2015年6月4日，常磊的父亲常某某与四季鲜物业公司签订《宁夏中卫四季鲜蔬菜交易批发市场物业管理服务协议》1份，约定由四季鲜物业公司为常磊所有的位于中卫市四季鲜农产品批发市场北侧的××楼段-102、102F、202号一套上下两层共计206.74平方米的商品营业房提供物业管理服务。双方对物业管理服务内容、服务费标准等内容进行了约定。其中第四条约定物业管理服务费标准为商业用房2元/月·平方米，第二十一条约定物业管理企业应按照协议约定，提供质价相符的服务。常磊依照服务协议支付了2015年6月4日至12月31日的物业管理服务费2481元。自2016年1月1日至今，常磊继续接受四季鲜物业公司提供的物业管理服务，但未再交纳物业管理服务费。四季鲜物业公司提供物业管理服务过程中,存在未严格按照服务标准进行管理服务和服务不到位的事实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，其具有法定性、严肃性和相对稳定性、承诺和内容的相互一致性，合同对当事人产生行为力、约束力、保持力和强制力的效力。不经合同双方约定协商、不经法定程序变更或解除，不得随意变更合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。四季鲜物业公司与常磊签订的《宁夏中卫四季鲜蔬菜交易批发市场物业管理服务协议》，该协议虽由常磊父亲常某某代为签订，但是，其行为是其家庭意愿合议的真实意思表示，且具有法定代表性，该协议为合法有效合同，对双方都具有法律约束力，双方当事人均应遵守履行。对四季鲜物业公司要求常磊支付所欠2016年度物业服务费4962元的诉讼请求应予支持。但是综合本案物业服务实际情况，因四季鲜物业公司存在未严格按照双方约定的服务标准内容进行物业管理服务和服务不到位的事实，对该项诉讼请求，酌情支持全年物业费的75%即3721.50元。对常磊反诉要求判决《宁夏中卫四季鲜蔬菜交易批发市场物业管理服务协议》无效的请求不予支持。四季鲜物业公司要求常磊承担滞纳金1131.96元的诉讼请求。经审查，因”滞纳金”这一概念属于行政法规范畴，并带有法定性、强制性和惩罚性的特点，并非调整平等民事主体间法律关系的概念，故对四季鲜物业公司的该项诉讼请求，不予支持。常磊的第1、2、3项反诉请求，因与本案不属于同一法律关系事实，常磊应依法另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：一、常磊于本判决生效之日起十日内向四季鲜物业公司支付所欠2016年度物业管理服务费3721.50元；二、驳回四季鲜物业公司的其他诉讼请求；三、驳回常磊的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由四季鲜物业公司承担15元，常磊承担10元；反诉费219元由常磊承担。二审期间，上诉人常磊向本院提交照片6张（打印件），证明其房屋内部墙体开裂、外墙附着脱落、二层屋顶漏雨，一直没有人员给处理维修。对上诉人常磊提交的证据，被上诉人四季鲜物业公司质证意见为：常磊房屋的问题不在物业服务范围内，应该找开发商解决。对上诉人常磊提交的证据，本院认为，该证据的待证事实为常磊购买的房屋存在质量问题，而房屋是否存在质量问题与本案物业服务合同没有关联性，故对该证据不予采纳。被上诉人四季鲜物业公司未向本院提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。常磊父亲常某某与四季鲜物业公司2015年6月4日签订的《宁夏中卫四季鲜蔬菜交易批发市场物业管理服务协议》第四条明确约定物业服务费的标准为2元/月·平方米（建筑面积），且常磊已按该标准向四季鲜物业公司交清了2015年度的物业服务费2481元。故常磊认为一审法院认定物业服务费用为2元每平米没有事实依据以及四季鲜物业公司诉其他业主按照每平米1元计算、而本案按照每平米2元计算、同案不同判的上诉意见与合同约定不符，不能成立。常磊一审第1、2、3项反诉请求与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理并告知常磊可另行主张并无不当。综上，上诉人常磊的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人常磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张国宏审 判 员 杨 涛代理审判员 谈 雪二〇一七年十月二十日书 记 员 赵 鑫 关注公众号“”