（2017）湘0406民初619号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-01

案件名称

汪继衡与吴清、衡阳市银佳医院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

衡阳市雁峰区人民法院

所属地区

衡阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪继衡,吴清,衡阳市银佳医院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款

全文

文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民事判决书（2017）湘0406民初619号原告：汪继衡，男，1965年1月8日出生，汉族，湖南省衡阳市人，现住衡阳市蒸湘区。委托代理人：肖启信，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人：邹润琦，湖南天戈律师事务所律师。被告：吴清，男，1966年10月4日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住衡阳市雁峰区。委托代理人：秦家湘，湖南秦湘律师事务所律师。委托代理人：杨洁，湖南秦湘律师事务所律师。被告：衡阳市银佳医院，住所地衡阳市雁峰区。法定代表人：吴清，系医院院长。原告汪继衡诉被告吴清、衡阳市银佳医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪继衡及其委托代理人邹润琦，被告吴清及其委托代理人秦家湘、杨洁，被告衡阳市银佳医院（以下简称银佳医院）的法定代表人吴清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪继衡向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告2014年12月28日、2015年3月24日和2016年5月28日签订的三份《房屋租赁合同》，被告吴清和衡阳市银佳医院返还所占用的租赁房屋，并按合同的租金约定计算支付房屋腾空退还期间的占用费用；2、判决被告支付原告违约金50万元整，支付拖欠的房屋租金9000元及其历次逾期支付租金的滞纳金154442元；3、被告承担本案的案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。事实和理由：被告作为房屋租赁户一直未能按合同约定支付租金，自合同成立第一次履行租金支付义务至今没有几次按时按约交纳租金，已构成严重违约，合同约定只要违约原告就有权解除合同。被告违约除支付50万元违约金外，还需支付逾期滞纳金。被告吴清、银佳医院辩称：原告变更诉讼请求前的起诉状诉称我方欠交租金27800元，该款我方已在诉状送达前付清，当时其并未诉请我方还欠9000元和滞纳金。原、被告签订的三份租赁合同是原告提供的格式合同，合同约定违反法律强制性规定，原告是利用诉讼方式达到增加租金的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，汪继衡与吴清签订《房屋租赁合同》（该份合同以下称2014合同），合同约定吴清租赁汪继衡位于衡阳市雁峰区塑田村八组、雁峰区宋家皂香江综合楼、雁峰区湘江乡高兴村一组共计15个产权房（产权证号：衡房权字第00230014、00220492、00220491、00220495、00220499、00220500、00220497、00220498、00220496、00221052、00221051、00225477、00220494、00220493号；衡房权证雁峰区字第08200898号），租期自2015年3月25日起至2030年3月24日止，月租金36000元，每五年递增10%；每季度一次性预交后三个月的租金108000元，每季度的第一个月前10天为该季度租金交付期限，如乙方拖欠租金则视为违约，甲方有权单方决定是否解除合同，并处每逾期一日按逾期拖欠金额的10‰交纳滞纳金。合同还约定双方如有任何一方违约则处违约金50万元并赔偿对方相应损失，合同自行解除。2015年3月24日，汪继衡与吴清签订《房屋租赁合同》（该份合同以下称2015合同），合同约定吴清租赁衡阳市白沙洲广场雁峰区塑田村八组七楼住房两套，租期从2015年3月25日起至2030年3月24日止，月租金600元，每五年递增10%，每季度一次性预交三个月租金，每次应付租金季度月份第一个月的前10天为租金交付期限，每逾期一日则应按逾期拖欠金额的10‰交纳滞纳金。合同还约定，乙方不得以任何借口拖延，违则算违约，如违约甲方有权单方决定是否解除合同。该合同抬头的乙方为银佳医院、吴清，但落款部分仅吴清签名，银佳医院未盖章。另查明，2015合同所租赁的两套住房汪继衡均无产权，汪继衡陈述该两套租赁房屋系其与房地产开发公司之间因经济纠纷由房地产开发公司抵偿给其使用，且至今无第三人向其主张权利。2016年5月28日，汪继衡与吴清签订《房屋租赁合同》（该份合同以下称2016合同），合同约定吴清租赁汪继衡所有的坐落于衡阳市雁峰区湘江乡塑田村八组201-1、201-2号两套房产（产权证号：衡房权证雁峰区字第08122402、08122403号），租期从2016年6月1日起至2019年5月31日止，月租金6000元，每三个月预付一次租金，每应缴租金季度的第一个前10天为租金交付期限，如有拖欠则视为乙方违约，合同自行终止，并按拖欠租金数额每天加收2%滞纳金。上述三份房屋租赁合同中汪继衡已登记产权的房产共计17处，均已办理抵押登记，汪继衡在与吴清签订租赁合同时已向吴清履行告知义务，吴清对房产抵押情况知情。吴清租赁上述房产的目的均是用于经营银佳医院，汪继衡对此亦明知。2014合同、2015合同签订后，吴清从2015年4月2日起开始支付合同租金，每次支付3个月租金，通常是2014合同、2015合同的租金一同支付，每次应付租金109800元；2016合同的租金从2016年7月29日开始单独支付，每次亦支付3个月租金，每次应付租金18000元。在合同履行过程中，上述三份租赁合同的支付主体并非均为吴清本人，且均存在不同程度的逾期支付情况。汪继衡与吴清均认可上述2014合同、2015合同的租金支付至2017年6月24日止，2016合同的租金支付至2017年5月31日止，本案受理当天吴清向汪继衡支付上述期间内最后一笔租金，上述期间内的租金已全额付清。此后，吴清分别于2017年6月8日和2017年7月3日两次向汪继衡支付上述三份合同后一季度的租金，数额分别为18000元和109800元。本院认为，本案的争议焦点是：汪继衡请求解除三份房屋租赁合同是否合法有据；汪继衡请求吴清、银佳医院支付违约金及逾期支付滞纳金是否合法有据。汪继衡与吴清经协商一致后分别于2014年、2015年、2016年签订三份房屋租赁合同，合同落款处签章双方均为吴清、汪继衡,故该三份合同的合同主体双方均为吴清与汪继衡。2014合同、2016合同汪继衡出租的房屋均为汪继衡所有，且为合同双方当事人的一致意思表示，合法有效。2015合同中汪继衡出租的房屋尚未办理产权登记，但《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效；《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。从上述法律条文可以看出，法律并未对出租人加以限定，出租人是否为租赁物的所有权人或使用权人，并不影响租赁合同的效力，目前尚无第三人对案涉2015合同所出租的房屋主张权利，在该合同被依法撤销或确认无效之前，合同当事人仍应当按照合同的约定或者法律的规定履行自己的义务。作为生活资料的房屋租赁,一般租期较长，在当前房屋租赁市场不断扩大的情况下,对于稳定社会交易秩序,安定人民生活都具有重要意义。对于租赁合同而言，交纳租金是承租人最重要的义务,也是出租人订约的最主要目的。案涉三份房屋租赁合同中均约定吴清不得以任何借口拖延支付租金，否则即算违约，汪继衡有权单方决定是否解除合同；吴清在履行上述三份租赁合同过程中，均存在不同程度的逾期支付或部分支付现象。吴清在约定的支付租金期限内未及时、足额支付租金，但并非分文不付，吴清之后补足租金的行为也不会导致汪继衡签订房屋租赁合同的目的不能实现，因此不构成根本性违约，汪继衡行使合同解除权应当受到限制，不能随意或滥用，否则不利于建立良性、稳定的市场经济秩序。汪继衡陈述其在签订房屋租赁合同之前已将出租房屋是为了偿还银行贷款的目的告知吴清，但汪继衡未提供证据证实，现有证据仅能证明汪继衡已将房屋抵押情况告知吴清，故汪继衡陈述吴清延期付款导致其合同目的不能实现的理由不能成立，本院不予支持。汪继衡接受吴清逾期补足租金的行为后没有在一段合理期间内及时主动向吴清发出解约通知，积极行使约定解除权，反而长期接受吴清的逾期履约行为，表明汪继衡以实际行为接受了吴清轻微延迟的逾期履约行为，愿意继续履行合同。汪继衡提供的关于吴清涉嫌诈骗的询问笔录等证据，只能证明吴清在经营银佳医院过程中采取了不正当手段牟利，该牟利行为已由公安机关立案侦查，但是否构成犯罪须经人民法院判决，公安机关的侦查行为并不能作为吴清已构成犯罪的法律依据，且经营银佳医院本身并不构成犯罪亦非非法经营，故吴清的行为未违反合同约定的“应从事合法经营”条款，汪继衡不能以此为由请求解除合同。综上，汪继衡请求与吴清解除合同的理由于法无据，本院不予支持。汪继衡主张吴清逾期付款的行为构成违约，故应按照合同约定向其支付50万元违约金。本院认为，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在有些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。鉴于此，法院可以根据具体情况对违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。吴清虽然确实存在逾期付款的违约行为，但情节显著轻微又及时采取了继续履行等补救措施，且汪继衡未提供证据证实其由此造成的经济损失，结合案涉租赁合同的履行情况、当事人的过错程度，本院认为由吴清向汪继衡支付40000元违约金较为妥当。由于汪继衡在租赁合同的履行过程中未对吴清的逾期履行行为提出异议，且未及时向吴清主张支付滞纳金，吴清随后又及时补足租金，汪继衡对吴清补足租金的行为亦未提出异议，应视为汪继衡自愿放弃合同约定的滞纳金，故汪继衡请求吴清支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。汪继衡与吴清在审理过程中均认可截至本案受理当天吴清向汪继衡支付最后一笔租金时止，三份租赁合同当季度的租金已全额付清，故汪继衡请求吴清支付拖欠的房屋租金9000元没有事实依据，本院不予支持。由于案涉三份房屋租赁合同的合同主体均为汪继衡与吴清，且合同并未规定租金支付主体必须为吴清本人，吴清应付的房屋租金由银佳医院代付、租赁房屋由银佳医院使用等吴清与银佳医院之间的问题与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，故汪继衡请求银佳医院承担民事责任的诉请本院不予支持。虽然汪继衡的部分诉请本院未予支持，但吴清未按照双方合同的约定及时、足额向汪继衡支付房屋租金是导致本纠纷产生的根本原因，故本案诉讼费应由吴清负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告吴清自本判决生效之日起十日内支付原告汪继衡违约金40000元；二、驳回原告汪继衡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10434元，由被告吴清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审　判　长　方　　芳人民陪审员　欧阳秋顺人民陪审员　谢景华二〇一七年十月二十日代理书记员　廖玉婷校对人：廖玉婷  附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。来源：百度搜索“”