（2016）鲁0102民初6896号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-11
案件名称
山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司与张景才物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司,张景才
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初6896号原告：山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司，住济南市。法定代表人：吴立胜，经理。委托诉讼代理人：李文深，山东彰理律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。被告：张景才，男，1974年10月20日出生，汉族，个体，户籍所在地山东省武城县，现住济南市历下区。原告山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司（以下简称美嘉园物业历下分公司）与被告张景才物业合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美嘉园物业历下分公司的委托诉讼代理人廖伏雨，被告张景才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉园物业历下分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的物业管理费15185.9元，并支付违约金；2、本案所产生案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案房屋系商业网点，位于历下区东舍坊街117号东舍坊东居5号楼商铺105室，业主彭汇文通过产权调换取得。原告系专业提供物业管理服务的物业服务企业，与业主彭汇文签订了《东舍坊东（西）居前期物业服务协议》，为涉案房屋提供物业服务。协议约定物业服务费标准为商业用房案房屋的建筑面积每月每平方米2元收取，物业费的缴费周期为半年一交，业主应在每年的6月30日前缴纳下半年的物业服务费，在12月31日前缴纳次年上半年度的物业服务费。同时约定逾期缴纳物业服务费的，原告有权追缴并按日加收应交余额的0.3%的违约金。被告张景才于2013年11月13日就涉案房屋与业主彭汇文签订《商铺租赁合同》，该合同第四条约定物业管理费由被告承担。被告承租涉案房屋后，一直享受着原告提供的物业管理服务，却无理由拒不交纳物业管理服务费。原告为该小区业主及物业使用人提供了良好的管理和服务，积极履行职责，被告拒交物业费毫无道理，为了督促被告履行交费义务，原告多次向其催要，但被告仍置之不理，截止2017年6月30日被告拖欠物业管理服务费15185.9元及相应违约金。为此，原告特依法提起诉讼，请求法院判如所请。原告美嘉园物业历下分公司为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、原告公司登记基本情况及变更情况一份，证明原告隶属于山东美嘉园物业服务有限公司，于2014年2月12日自济南美嘉园物业管理有限公司历下分公司更名为山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司，经营范围包括受总公司委托，经营总公司范围内的物业管理；证据2、山东美嘉园物业服务有限公司物业服务企业资质证书一份，证明原告有依法从事物业服务业的资质；证据3、济南市城市房屋拆迁产权调换协议复印件一份，证明彭汇文通过产权调换取得东舍坊5号楼商铺105室的所有权，协议约定面积为241.17平方米；证据4、东舍坊东（西）居前期物业服务协议，证明业主彭汇文与原告签订前期物业服务协议。协议中约定由原告提供物业管理服务；物业服务费标准为商业用房暂按协议约定面积每月每平方米2元收取；同时约定逾期交纳物业管理费的，原告有权追缴并按日加收应交余额0.3%的违约金；证据5、商铺租赁合同复印件一份，证明被告张景才自2013年11月13日起承租涉案商铺，为涉案商铺的实际使用人，租赁合同对物业管理费的约定由被告自行向物业管理公司交纳，所以被告应承担拖欠的物业费及违约金；证据6、美嘉园物业收费记录本一本，证明被告系涉案商铺的实际使用人，对原告与业主彭汇文签订的物业服务协议内容清楚并认可，并实际履行了2014年11月16日前的交费义务，自2014年11月17日起拖欠物业费；还证明原告为被告提供了物业服务。被告张景才辩称，被告物业费缴纳自2013年12月至2015年6月份，每半年交纳一次，后因被告缴纳物业费，但物业服务公司对我商铺出现的物业问题置之不理，下水道问题、卫生问题没有物业人员进行管理，有几次跳闸停电去找物业服务管理公司，物业人员不作为，甚至物业当班人员喝酒上班；门口小商贩造成的卫生问题及门口外来人员停放车辆问题，多次与物业人员进行协调无果；暖气问题，暖气片没有安置好，供暖漏水；垃圾没有地方安置，就近的垃圾桶属于街道。综上被告认为原告在没有履行物业管理服务的前提下，被告不应缴纳物业管理服务费。被告张景才为证明其主张，向本院提交照片11张，证明涉案商铺门口有不固定人员摆摊及外来车辆停放，导致被告无法正常营业，因此物业费的交纳不应由被告承担。经庭审质证，被告张景才对原告美嘉园物业历下分公司提交的证据1-6均无异议，原告美嘉园物业历下分公司对被告张景才提交的照片的真实性无异议，本院依法确认上述证据的效力。经审理本院认定以下事实，2008年1月20日案外人彭汇文通过房屋拆迁产权调换方式取得济南市历下区东舍坊5号楼105室的商铺一套，建筑面积为241.17平方米。2013年11月15日彭汇文与原告美嘉园物业历下分公司签订《东舍坊东（西）居前期物业服务协议》，约定由原告美嘉园物业历下分公司为包括上述商铺在内的东舍坊小区提供物业服务，服务期限自2013年11月15日至业主大会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同止。协议约定商业用房的物业服务费的标准为2元/月/平方米，交费时间为办理入住时由业主缴纳半年物业服务费，以后缴费周期为半年一次，业主应在每年的6月30日前缴纳下半年的物业服务费，在12月31日前缴纳次年上半年度的物业服务费，逾期不交者，物业公司将依法催缴，并按照应缴费用每日加收0.3%的违约金，协议中对于双方的其它权利义务进行了约定。2013年11月13日彭汇文将涉案商铺出租给被告张景文，双方并签订《商铺租赁合同》，合同约定的租赁期限自2013年12月1日至2018年12月1日止，合同第四条第1项约定物业管理费由被告张景文自行向物业管理公司交纳，对于其它的权利义务亦进行了约定。被告张景文承租房屋后，向原告美嘉园物业历下分公司交纳了2013年11月17日至2014年11月16日期间的物业服务费，未能交纳自2014年11月17日起2017年6月30日期间的物业服务费，原告美嘉园物业历下分公司因此提起本案诉讼，被告张景文以原告美嘉园物业历下分公司的物业服务不到位为由，认为不应该继续交纳。本院认为，原告美嘉园物业历下分公司为包括涉案商铺在内的小区提供物业服务，被告张景文作为商铺的实际使用人，享受了原告美嘉园物业历下分公司提供的物业服务，应当及时交纳物业管理费，由于被告张景文未能及时支付物业管理费，产生本案纠纷，被告张景文应承担本案的全部过错，故原告美嘉园物业历下分公司要求被告张景文支付拖欠的2014年11月17日至2017年6月30日期间的物业管理费，要求合法，理由正当，本院予以支持。被告张景文辩称原告提供的物业服务不到位，但未能提供有效证据予以证实，故对于被告张景文的抗辩理由，本院不予采信。但原告美嘉园物业历下分公司主张的违约金标准过高，本院予以酌定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张景才于判决生效之日之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司2014年11月17日至2017年6月30日期间的物业管理费15177.63元（241.17平方米×2元/月/平方米×31个月零14天）；二、被告张景才于判决生效之日之日起十日内支付原告山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司违约金（以15177.63元为基数，自2014年7月25日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准）；三、驳回原告山东美嘉园物业服务有限公司历下分公司其它诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由被告张景才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。?审 判 长 ???尹诺诺人民陪审员 胡 丽 颖人民陪审员 錡 容二〇一七年十月二十日书 记 员 ???侯雁语 关注公众号“”