（2017）沪02民终8571号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-03
案件名称
谢孝锋、秦玉梅等与陆卫昌、卑菊兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢孝锋,秦玉梅,谢某某,陆卫昌,卑菊兰,中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8571号上诉人(一审被告)：谢孝锋，男，1972年4月24日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。上诉人(一审被告)：秦玉梅，女，1973年11月20日出生，汉族，户籍地四川省南充市。上诉人(一审被告)：谢某某，男，2007年9月7日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。法某某(系谢某某之父)，即本案上诉人之一。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：潘军，上海市海上律师事务所律师。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：王威，上海市海上律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：陆卫昌，男，1961年12月30日出生，汉族，住上海市。被上诉人(一审原告)：卑菊兰，女，1962年11月21日出生，汉族，住上海市。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所��师。一审第三人：中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行，住所地上海市黄浦区。负责人：王盛，行长。上诉人谢孝锋、秦玉梅、谢某某与被上诉人陆卫昌、卑菊兰及一审第三人中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称“农行黄浦支行”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢孝锋、秦玉梅、谢某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆卫昌、卑菊兰的诉讼请求。事实和理由：陆卫昌、卑菊兰的过户请求权已经超过了诉讼时效，谢孝锋、秦玉梅、谢某某在一审审理中也提出了时效抗辩，因此陆卫昌、卑菊兰已经丧失了胜诉权。陆卫昌、卑菊兰辩称，谢孝锋、秦玉梅、谢某某���2011年就已经按照合同约定将上海市电台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交付陆卫昌、卑菊兰，陆卫昌、卑菊兰亦实际居住至今。双方未办理过户是谢孝锋、秦玉梅、谢某某未能按约涤除抵押所致，因为后来系争房屋被法院查封了，所以陆卫昌、卑菊兰才向一审法院起诉要求将系争房屋的产权过户至其名下。一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院维持一审法院判决。农行黄浦支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。陆卫昌、卑菊兰向一审法院起诉请求：判令谢孝锋、秦玉梅、谢某某继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至陆卫昌、卑菊兰名下。一审法院认定事实：系争房屋产权登记在谢孝锋、秦玉梅、谢某某名下，农行黄浦支行为抵押权人。2011年4月19日，谢孝锋、秦玉梅、谢某某(甲方)与陆卫昌��卑菊兰(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价人民币(以下币种均为人民币)1,850,000元，双方于2011年7月15日前共同办理过户手续。当日，谢孝锋、秦玉梅(甲方)与陆卫昌、卑菊兰(乙方)签订《房屋买卖合同(补充)》。约定：1、房价总额2,000,000元；2、甲方净到手2,000,000元，所有其他交易费用由乙方承担；3、乙方于2011年4月19日，先付1,500,000元给甲方，另500,000元由银行贷款放款给甲方(三个月之内)；4、乙方可先行进行装修，房屋产权交割后方可住人；5、贷款快的话可能二个月内到，甲方应在此前办理好甲方应办的手续。2011年4月19日，陆卫昌、卑菊兰支付谢孝锋、秦玉梅、谢某某房款1,500,000元。2011年4月26日，陆卫昌、卑菊兰支付系争房屋交易契税60,000元、个人所得税13,600元、营业税100,000元。2011年5月，陆卫昌、卑菊兰入住系争房屋��居住至今。2014年，农行黄浦支行因金融借款合同纠纷向上海市黄浦区人民法院起诉谢孝锋、秦玉梅、谢某某，要求谢孝锋、秦玉梅、谢某某归还借款本金及利息，黄浦区人民法院查封了系争房屋，该案以调解结案。一审审理中，陆卫昌、卑菊兰表示，双方直接去交易中心办理备案，交了打印件，交易中心给了备案合同，双方以为手续完了，没有签字就走了。因谢孝锋、秦玉梅、谢某某一直没有注销系争房屋的银行抵押，导致无法办理贷款和过户。陆卫昌、卑菊兰同意代为清偿第三人的债权，注销系争房屋上的抵押和查封。谢孝锋、秦玉梅、谢某某表示，房屋买卖合同是双方一起去交易中心备案的，备案合同上写的是1,850,000元，补充协议上约定到手2,000,000元。备案合同约定在2011年7月15日前办理过户手续，陆卫昌、卑菊兰的诉讼请求已经过了诉讼时效。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同(补充)》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。谢孝锋、秦玉梅、谢某某未能按约将系争房屋上的银行抵押涤除，导致系争房屋至今无法过户。谢孝锋、秦玉梅、谢某某抗辩认为陆卫昌、卑菊兰起诉超过诉讼时效，没有法律依据，法院不予采纳。现陆卫昌、卑菊兰同意代谢孝锋、秦玉梅、谢某某归还农行黄浦支行的借款以涤除抵押，农行黄浦支行亦表示同意，法院予以准许。农行黄浦支行在债权清偿后，应当注销设立在系争房屋上的抵押并申请解除对系争房屋的查封，待注销抵押并解除查封后，谢孝锋、秦玉梅、谢某某应配合将系争房屋过户至陆卫昌、卑菊兰名下。关于房款，陆卫昌、卑菊兰已经支付1,500,000元，还剩500,000元未付。谢孝锋、秦玉梅、谢某某欠农���黄浦支行的借款本金及利息已经超过500,000元，陆卫昌、卑菊兰代为清偿后无需再支付房款，代偿超出500,000元部分，可另行向谢孝锋、秦玉梅、谢某某追偿。判决：一、陆卫昌、卑菊兰与谢孝锋、秦玉梅、谢某某就上海市电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同继续履行；二、陆卫昌、卑菊兰于判决生效之日起十日内，代谢孝锋、秦玉梅、谢某某偿还中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行的借款本金及利息；三、中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行在上述借款本金及利息获得清偿后十日内，注销设立在上述房屋的抵押登记并申请解除对该房屋的查封；四、谢孝锋、秦玉梅、谢某某于上述抵押及查封涤除后十日内，配合将上述房屋过户至陆卫昌、卑菊兰名下。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审审理中，陆卫昌、卑菊兰提交打印日期为2017年4月11日的《上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息》一份，载明系争房屋上目前有上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民五(商)初字第6880号案轮候查封，以及上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3776号案轮候查封。陆卫昌、卑菊兰表示原先还有一案的查封，后来该案原告撤诉后解除了查封，所以目前上海市黄浦区人民法院的查封位列首位，该案的申请保全人就是农行黄浦支行，截止到二审审理中系争房屋的查封状况也未发生新的变化。对此，谢孝锋、秦玉梅、谢某某表示并未听说系争房屋上有新的财产保全措施。另外，陆卫昌、卑菊兰已经根据一审法院的要求将代为清偿银行贷款的钱款交由一审法院代管，执行中将根据实际贷款本息金额进行多退少补。以上事实，由《上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息》及本院二审审理笔录予以证实。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。谢孝锋、秦玉梅、谢某某已经将系争房屋交付于陆卫昌、卑菊兰，陆卫昌、卑菊兰已经实现了对系争房屋的占有，陆卫昌、卑菊兰请求谢孝锋、秦玉梅、谢某某协助办理系争房屋过户的请求不适用诉讼时效的规定。现谢孝锋、秦玉梅、谢某某上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，谢孝锋、秦玉梅、谢某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,450元，由上诉人谢孝锋、秦玉梅、谢某某负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 王 伟二〇一七年十月二十日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式��回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”