（2017）内01民终1502号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-02-23

案件名称

张建军、武雪清与张俊平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张建军,武雪清,张俊平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终1502号上诉人（原审被告）：张建军，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：武雪清，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张俊平，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志，内蒙古益鑫律师事务所律师。上诉人张建军、武雪清因与被上诉人张俊平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建军、武雪清及其共同委托诉讼代理人刘青山、被上诉人张俊平及其委托诉讼代理人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建军、武雪清的上诉请求：撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7886号民事判决第一项，在查清事实的基础上依法改判驳回张俊平的诉讼请求。事实与理由，一、一审法院认定事实错误，张建军、武雪清从未收取过张俊平支付的购房款20万元，本案属于典型的名为房屋买卖实为借款担保的案件。第一，双方合同没有对房屋单价、何时交付等重要条款进行约定，且房屋单价与市场价格相差巨大；第二、2013年2月8日签订合同后，张建军、武雪清没有交付房屋，双方在2015年8月25日再次签订合同，仍没有约定房屋的交付时间，房屋单价及违约责任违背交易习惯；第三，实际是张建军、武雪清2012年1月19日向张俊平借款20万元，借款期限1个月，到期后张建军、武雪清未能还款，经双方协商延长了借款期限，并更换了新的借条，为了保证该笔借款，张俊平要求张建军、武雪清以涉案房屋作为借款担保。而双方并无买卖房屋的真正意思表示，张俊平也未实际支付购房款。本案的法律关系应是名为房屋买卖实为借贷担保，一审法院对事实认定错误。张俊平答辩称，首先，2015年8月25日张建军、武雪清与张俊平就涉诉房屋签订买卖合同，合同明确约定购房款20万元，且在合同中第三条也明确约定张建军、武雪清已收到张俊平购房款20万元。在此之前的2013年2月8日，双方曾就涉案房屋签订过房屋买卖合同，因双方均未实际履行，因此该合同已作废。张建军、武雪清与张俊平之间的房屋买卖关系真实存在，双方的意思表示也是真实的。其次，张建军、武雪清的上诉理由自相矛盾，不能成立。如果双方当事人2013年2月8日存在民间借贷20万元，且以涉案房屋进行抵押，则到2015年8月25日双方就涉诉房屋签订买卖合同时借款本息显然已经不是20万元了。再次，如果张建军、武雪清认为其借款行为与房屋买卖行为存在关联性，应承担举证责任，如举证不能则要承担不利的法律后果。一审中，张建军、武雪清未能提供证据证明借款与房屋买卖之间存在关联性，其应当承担举证不能的法律后果。综上，张建军、武雪清的上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持原判。张俊平的一审诉讼请求：判令张建军、武雪清返还张俊平购房款20万元，并支付以20万元为基数，按银行同期贷款利率自2015年8月25日至实际返还之日止的利息。一审法院经审理认定事实如下：张建军、武雪清系夫妻关系，均为双树村村民。张俊平为大台村村民。2005年5月12日，呼市赛罕区巧报镇人民政府双数村村民委员会与张建军签订《双树村村民领取（土地补偿费和安置补助费）合同书》，约定村委会对本村纯农业人口的村民给予每人补偿（土地补偿费和安置补助费）两项合计63480元或以房代资的方法进行（土地补偿费和安置补助费）补偿；村委会将双树景馨家园住宅区248套住房用以房代资的方式进行第一批两项补偿；领取两项补偿村民姓名为张建军、武雪清、王拴弟；入住户型为××楼，面积128.61平方米。2013年2月8日，张建军（甲方）、武雪清（甲方配偶）与张俊平（乙方）签订《房屋买卖合同》，第一条约定甲方自愿将赛罕区巧报镇双树村景馨小区2号楼1单元2楼西户，建筑面积128平方米的房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；第二条约定，房屋总款为20万元，在本合同签订之时，由乙方一次性交付给甲方。上述合同中手写载明”已换新合同”，张建军、武雪清及张俊平均认可此合同已于2015年8月25日换签《房屋买卖协议》。2015年8月25日，张建军、武雪清（甲方）与张俊平（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，第一条约定甲方夫妻自愿将位于呼和浩特市××区的住宅（面积129平方米）出售给乙方；第二条约定住宅的售价为20万元；第三条约定乙方一次性付清20万元，甲方已收到乙方全部购房款20万元。张俊平自认，其与张建军、武雪清签订《房屋买卖协议》时对房屋系双树村村民的福利房知情。2012年1月19日，张建军出具借条一张，载明：”今张建军借到张俊平贰拾万元整，用于建设用款，定于2012年2月18日前还清，换新借条，放借款人：张俊平，借款人：张建军”。张俊平与张建军、武雪清均认可，张建军、武雪清已收取张俊平购房款20万元，至今未向张俊平交付本案所涉房屋。一审法院依法向双树村村民委员会核实本案所涉房屋性质，2016年12月12日，呼市赛罕区巧报镇人民政府双树村村民委员会出具证明一份，载明”兹有呼和浩特市赛罕区后巧报镇双树村（居）委会景馨家园，是双树村集体土地上建成的村民福利房，签过土地补偿和安置补偿费合同书的，为本村村民，是基于本村村民资格取得的”。张俊平与张建军、武雪清对上述证据均予认可。一审法院认为，张俊平与张建军、武雪清签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》中涉及的××区委会采取以房代资方式对本村纯农业人口给予的征地补偿，补偿对象为张建军、武雪清，及案外人王栓弟。该房屋系建于双树村农村集体土地上的村民福利房，对外出售应受限制，张俊平为大台村村民，与张建军、武雪清不是同一集体经济组织成员，故双方当事人于2015年8月25日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的禁止性规定，应为无效。对于张俊平主张张建军、武雪清返还购房款20万元的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还......”，张建军、武雪清已收取张俊平购房款20万元，故张建军、武雪清应当返还张俊平购房款20万元。对于张建军、武雪清辩称，房屋买卖合同实际是抵押合同的性质，本案所涉房屋是张俊平与张建军、武雪清民间借贷纠纷的抵押物，张俊平对此不予认可。一审法院认为，张建军、武雪清提供的借条系2012年1月19日出具的，而两份《房屋买卖合同》与《房屋买卖协议》系2013年2月8日与2015年8月25日签订的，且借条的内容未涉及房屋抵押相关事宜。虽然张俊平与张建军、武雪清均认可双方存在民间借贷关系，但张建军、武雪清提供的借条从时间及内容上不足以证明与本案存在关联性，且其未提供其他证据证明其主张，故一审法院对其的抗辩理由不予采信。对于张俊平主张张建军、武雪清支付利息的诉讼请求，一审法院认为，张俊平在签订《房屋买卖协议》时明知案涉房屋为农村集体土地上的福利房仍自愿购买，对合同无效亦存在过错，故对其要求支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对张俊平主张张建军、武雪清返还购房款20万元的诉讼请求，一审法院予以支持；对张俊平主张张建军、武雪清支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张建军、武雪清于本判决生效之日起十五日内返还张俊平购房款20万元；二、驳回张俊平的其他诉讼请求。二审中，围绕上诉请求张建军、武雪清向本院提交了一组新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。张建军、武雪清提交的新证据为借条复印件四份，分别为2012年1月19日借款20万元、2012年7月2日借款10万元、2013年11月18日借款10万元及2014年5月16日借款15万元的借条，每份借条均标明”换新借条”或”换新条”，拟证明张俊平与张建军、武雪清之间长期存在借款关系，其中第一份借条与本案有关联性。张俊平质证认为，对四份借条的真实性予以认可，但认为四份借条与本案没有关联性。而且因为张俊平与张建军是朋友关系，所以存在上一笔没有还清的情况下又出借的情况。对于该组证据的真实性及关联性本院予以确认，对于证明问题在下文中综合分析。本院认为，本案的争议焦点为：张俊平要求张建军、武雪清返还20万元购房款有无事实和法律依据。在本案庭审中当事人均认可双方之间存在多笔借贷法律关系，且就民间借贷双方也正在进行诉讼，同时，张建军、武雪清在一审抗辩中及上诉中均主张本案房屋买卖合同系对民间借贷进行的担保，房屋买卖并非真实意思表示。对此本院认为，关于本案是民间借贷法律关系还是房屋买卖法律关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条”双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据以确认”的规定，本案中，根据张俊平提交的《双树村村民领取（土地补偿费和安置补助费）合同书》，张建军、武雪清与张俊平于2015年8月25日签订的《房屋买卖协议》，张建军、武雪清的结婚证；张建军、武雪清提供张建军、武雪清与张俊平于2013年2月8日签订的《房屋买卖合同》，2012年1月19日、2012年7月2日、2013年11月18日及2014年5月16日四份借条，以及房屋买卖交易习惯和双方当事人庭审陈述，张建军、武雪清与张俊平之间签订的协议名为房屋买卖合同，实则是用本案诉争房屋为张建军、武雪清向张俊平借款提供担保。因为，第一、合同双方的权利义务不对等。涉案房屋位于呼和浩特市××区,面积128.61平方米，属于以房代资补偿双树村村民土地补偿费和安置补助费的房屋，2005年签订《双树村村民领取（土地补偿费和安置补助费）合同书》时，替代补偿款190440元。2015年，张俊平与张建军、武雪清签订《房屋买卖协议》时该合同约定的房屋价款为20万元，折合每平方米为1555元，虽然张俊平主张该房屋为小产权房，但双方约定价格明显低于市场价格，有违公平、等价原则。第二、不符合房屋买卖行为的日常交易习惯。其一、张俊平与张建军、武雪清在2013年8月就涉案房屋也签过一份房屋买卖合同，该合同约定房屋价款20万元，2015年8月签订的房屋买卖合同约定的房价仍为20万元。在全国房价普遍上涨的情况下，时隔两年再次签订房屋买卖合同，房价保持不变，不符合交易习惯。其二、本案中，根据双方提交证据可以看出，从2012年1月开始张俊平与张建军、武雪清之间存在多笔借款，张俊平自认在本案房屋买卖合同签订时，张建军、武雪清尚存在欠款，在此情况下，张俊平没有主张抵顶而是又支付20万元现金，不符合日常交易习惯。其三、张俊平明知涉案房屋是双树村补偿给张建军、武雪清及王拴弟三人村集体经济组织成员的房屋，却仅与张建军、武雪清签订房屋买卖合同，同时又以不是同一经济组织成员之间的房屋买卖行为无效主张返还购房款，也与正常的房屋买卖行为不相吻合。其四、本案房屋买卖合同签订后，张俊平并未积极主张房屋交付使用，虽然张俊平庭审中主张其向张建军、武雪清要求过交付房屋，但并未提供证据予以佐证，故其购买房屋后不积极要求交付房屋的行为也不符合购买房屋的日常交易习惯。综上，张俊平与张建军、武雪清以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后张建军、武雪清不能还款，张俊平主张房屋买卖合同无效，要求并返还购房款20万元，本案名是房屋买卖，实为民间借贷的担保，应当以民间借贷法律关系审理。本案审理过程中，经向张俊平释明，张俊平仍坚持以房屋买卖合同法律关系进行诉讼。关于张俊平诉请返还购房款20万元的诉讼请求能否成立。根据前述分析，张俊平与张建军、武雪清之间的房屋买卖合同实则是为双方之间的借款提供的担保，张俊平主张返还购房款的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张建军、武雪清的上诉理由成立，本院予以支持。根据本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7886号民事判决；二、驳回张俊平的诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由张俊平负担；二审案件受理费4300元，由张俊平负担。本判决为终审判决。审判长韩韬审判员戴玉英代理审判员刘伟二〇一七年十月二十日书记员曹建飞 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